唔買樓投資仲有咩好? #820

諗Sir,

你好!  本人和太太49歲, 育有兩子。一個讀大學,一個讀中學。SARS年買下現居一千尺單位作自住。月入10萬。投資也有,但較為保守。 我們有以下的資產, 希望増加正現金流而早日實退休生活。

1.  現金, 古票, 基金: $8.1M
2.  保險cash value: $1.4M
3.  自住單位和3個車位: $12M (巳供滿)
4.  每月收入, 被動收入和支出為$100,000, 24,000 和 $80,000

現有問題題如下, 請諗Sir 賜教。謝謝
1. 想買多一層樓收到租, 但現在價格未有回落趨勢,所以想先將現樓造六成按取$5M作收息投資。請問是否正確? 到曰後買樓下時造按揭應什麼做?
2. 車位的價格巳升了不小。請問車位和住宅在長遠而言有何分別? 繼續收租或賣掉作其它投資好?
3. 我們希望退休。是否可行?

太魯閣上

 

 ANSWER:

相比本案讀者為較接近退休年齡人仕,應更以差出正現金流及保住本錢為上。要答究竟幾時可以退休,答案在於已產出正現金流是否等於每月洗費、較上乘者正現金流等於每月人工。讀者每月支出80000,現金流只得24000,還有一段路要行。

 

相比其他讀者要買樓去利用槓桿作「沽空美金」之舉,讀者手上有資金8.1mil及車位及樓加埋12mil未按,不需再利用住宅物業的高抵押性助其投資。若看倌資金在HKD500萬或以上、可利用直債(槓桿5-8成不等)、或利用保險(槓桿達95%)可助收息兼保本。融資成本介乎1.2-2.0%p.a.。買樓只不過係因為佢係一種入場成本低而又同時獲得低融資成本的途徑(約2%)。可能你心諗:「咩話!? 買樓入場成本低!? 我$%t^&*[email protected]….」是的,其實大家只要學懂怎去看得更闊,買樓係年輕人只出幾十萬而搵銀行用2%息再借幾百萬比你既唯一途徑。一旦你資金超越某個數目,低廉成本的借錢機會即隨時奉上。

 

講車位一定要講近期hit到爆既湯博士,佢係靠買賣車位而大賺一筆。做法有點似炒殼股,收齊一處貨源好去提供該區車位價格而獲利。至於你同我無番幾個億係手,買賣車位要知一區車位供應及公共交通的關係,另外要知該區車種會否因$320*30而封頂、及落區睇睇近月塞車的情況,攬咁多野去選個好車位,倒不如入手非實物作投資。仲要留意車位單買只做5成按揭,抵押成數不高。至於住宅,如用純投資角度,而家就咁買間樓黎放租難提供好回報,要將間樓改成套房、又或一些商住兩邊合用的樓房才可突破規限。當然若大家尋五百萬樓下「小資」一群,買樓仍然是屬積極考慮之地方。

 

那不買樓,有咩可以搞? 用返jackson師兄既案例,放800萬係私銀入手4條債,有9%既內房直債或4%既香港銀行債。組合未槓桿前提供7%回報、而私銀提供1.2%息口融資成本,那:

800萬收息為年7%,即560,000

800萬可借回60%,息口1.2%,即每年要比息57,600

此項投資回報為(560,000-57,600)/3.2mil = 15.7%

仲要到期保本。所以有錢在手,買賣樓房去投資是為不需要。

 

讀者應加按樓房,儲夠800萬行上述方案,即可產出年正現金流560000-57600 = 502,400。即每月多出$41800,加埋原本已有的24000正現金流,個人唔做都享$65866月入。當然借左500萬出黎,每月還款應$20000。讀者應利用原有的股票及基金去收息,或考慮採用債基方案,提供收入幫自己供埋個按揭佢。總結是樓唔係要成日買,要懂得其實有更多投資物可幫到手。只不過因傭金低的原故,不少人自己去問一般都唔會有人肯答。










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