八萬月入只得10萬儲蓄點翻身?#819

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sir你好!
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>   本人閱讀閣下網頁,獲益良多,深感多年理財不善,希望得到閣下指引。
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>   本人與丈夫年35歲資產如下:
>   本人
>   資產:283萬買(2013買未補地價居屋,母親名下買,現由母親獨居,暫不作打算作買賣)
>   月入:80,000 (已加房屋津貼及已扣MPF)
>   供樓:12,000
>   股票:500,000
>   恆常支出及家用18,000
>   保險4,000
>   儲蓄(交稅及交學費用) 15,000
>   流動現金100,000
>   每月可儲蓄31,000
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>   丈夫:
>   資產:354(二房單位,2010購入之私人樓宇,現值610)
>   供樓:13,000
>   月入:86,000 (已加房屋津貼及已扣MPF)
>   基金: 8,600
>   恆常支出及家用: 34,000
>   保險7,000
>   儲蓄(交稅及交學費用) 15,000
>   流動現金100,000
>   每月可儲蓄8,400
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>   夫婦二人均為公務員,新婚,打算生小孩,但儲蓄能力不高。想換三房單位但發現加按後仍首期不足買同區三房單位。想請教諗SIR如何才是最理想的方案?

ANSWER:

筆者都有感本案讀者理財不善,丈夫月入86000,月儲8400。太太好些少,月入8萬,可惜人到35刮到盡都係得50萬傍身。如真屬實情況頗為嚴重…程度留比讀者自己諗。畢竟筆者對各位人生不負責任、亦無能力負責。當然有人會諗自己搵得到咁洗多些少又如何? 洗錢當然冇問題,可振興經濟。最重要係退休之後莫因收入大減而感到唔開心。就當讀者丈夫,每個月支出為(86000-8400) = $75400。他能否肯定到退休一日政府可提供此數額的長俸? 就當到時返公屋住唔使供樓,再假設埋而家自住間樓到時已供滿,可出租去再幫補一下,每月支出仍高企$50000之上。最大鑊原來係呢條數仲未計將來小朋友洗費。可能在為人父母之前,要為自己檢討一下。

 

先生供緊的基金及保險應降額,除了保留醫療及妻子應有的保額之外,其餘儲蓄及保障應即停止。應有之保額建議為按揭欠款額及三年家用,不用儲蓄模式買入保障。收息同學在課堂開首常不明白點解要比錢聽保險、可是在落堂既時間就猛咁想追問問到唔肯走。原因只不過係筆者企係用家既角度下提供有用保險資訊、唔同坐在STARBUCK入面等你個SALES。加上上堂時間寶貴,無暇加插廢話。相反免費既野最尾都係令人付出很大代價的。所以你想用一個固定金額去PAYOFF,定係無窮無盡係有生之年都比唔同既sales宰割呢? 最慘既係,就算你咩都唔做,都有人開動印鈔機去每日由你銀包吸走money。計速度及規模而言,吸得最狠既唔係老美,係阿爺。

 

10年之後,大家份人工只會更追唔上樓價升幅。畢竟現在樓價上升是因為貨幣失效、而唔係大家都搵到錢去買起個樓價。在政府實施買家印花稅之前,內地買家(按金額)佔二手總成交少於15%,最高點在2012年有BSD之前創出、及後反覆下跌至6-8%不等。反映有人話「內地人買高香港既樓市」、是未為配合數據之言論。

 

 

由於不善理財,婚後生小朋友同時換三房呢一步要暫緩。現時應作,是將先生現居加按再收息,將其每月所得行「以租養租」,照顧自己在居住上的消費需求。現居可按610*70%-估計欠款320 = 107萬。再將107+自己50萬收息,約160萬投入收息債基方案,年12-15%即月收160*12%/12 – 160*15%/12= $16000-20000不等。原居租比人,610萬樓計每月收租$18000(假設租務回報為3.6%p.a.),按揭月供610*70%/259*10000 = $16484,即收回租金再減差、管應可兩者相抵。就咁攪掂三房需求而自己多100個係手。「重新做人」、努力儲錢再等下次時機出擊。讀者如一個指揮力差的武將,手執十萬大軍都常中計被敵人用少數兵力夾擊。所以要糾正在於個人理財(行軍)心法,務必好好學習。筆者眼前月入更高的AO都因理財不善(唔係肥龍)而搞到家嘈屋閉,望勿以自己份人工去衡量自己既財務保障有幾多,而係用銀行入面淨到幾錢、唔撈又有幾錢洗去睇下自己既「理財護城河」掘得有幾深闊。

 

公務員身份令出招有點制肘,其實老公間樓按爆至九成都冇問題。惟九成樓出租一事自己負不來,要好好計劃一下才完善。當解決後資金再多60萬、而每月收息即多成7千幾。












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