天水圍區份好嗎? 元朗相比又如何?

 

諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答,希望可以集思廣益,多角度研究問題。

 Sir , 您好,本人剛拜讀你的著作樓換樓後,即茅塞頓開,本人亦希望有生之年能擁有三宅。現有一事十分困惑,希望諗 Sir 能指點迷津。

 

由於之前還未拜讀諗 Sir 佳作,一直還以為我們一生兩物業已是極限。其後看了書中一些例子,發現獲得兩所物業後,把其中一所物業供至五成後,租金可當作收入一部分,以作日後購置第三物業之用。

 

本人年齡36,與妻子各人月薪為 $20K 。兩人工作穩定。有現金儲備約 $600K.

2012年以七成按揭買入天水圍嘉湖(P Plan 2.2厘, 貸款$166萬, 原價$238萬), 現估值$350萬!

問題1. 天水圍區份好嗎? 我應否保留嘉湖住宅?

問題2. 天水圍比屯門,是否屯門更好? 我應賣走嘉湖去買入兩個近屯門碼頭的單位? 該處好像未來有橋到東涌加上屯門南站,我夫婦一人一間九成上會,此選擇是否明智?

問題3. 元朗樓我覺的升得好快,買元朗一些舊樓我們還可應付的。元朗同天水圍比又如何?

問題4. 夫婦一人一間買入300萬樓,我可以應付嗎?

唔該哂!!

ANSWER:

數年前筆者朋友曾講過一句說話:無錢的人必須投機,意思係如果財政唔夠充裕,就只有進行高風險投資去搏一鋪!不過睇番讀者個case,本身有層九成按自住樓,如果現價吐現可以套到二百多萬,呢個數比上不足比下有餘,又無需要走去加大自己風險,例如走去兩公婆各自買一層九成按樓,一來個借貸比率大幅上升,只要樓價跌少少就變成負資產。二來九成按自住樓係唔可以放租的,坊間會有好多人同你講,銀行唔會check的,咁只係代表對方執唔執行,而唔係代表你咁做無問題,總結一句,現時市場環境底下,唔值得咁做。
回答番讀者4個問題:
1. 天水圍是純住宅區,商業活動有限,如果計升值潛力梗係比隔離既屯門元朗差,不過天水圍就係勝在無乜商業價值,所以屯門元朗都好比自由行攻陷,但天水圍就鮮有聽聞,即係,如果係自住,都係一個好區份。
2. 如上所述,屯門是一個理想的投資區域,除了升值潛力外,租金回報以及升幅也比天水圍理想,所以不妨作為未來收租物業的選擇。但讀者想賣掉現址一拆二可以話係極高風險行為:其一是貴買貴賣,一來一回蝕駛費,依家仲打算一拆二,蝕多一重駛費;其二,夫婦二人各自買間九成上會,兩間都唔可以出租(實際操作上可能容許咁做,但所有風險及法律責任自負),屯門南站仍未落實,東涌接駁橋則暫時未動工,真係想食呢水升幅,都起碼單工程開始先諗啦!
3. 元朗是未來巨量供應地區,將軍澳起完那幾千個單位後已無地,但元朗現時已經有極多供應。現時元朗入市要睇位置:市中心好炒唔好住,其餘地區就買野唔方便同埋周邊大把地起新樓,天水圍起完新地三個地盤之後就無新供應了,係唔係穩陣一點呢?
4. 以現時息口,借400萬,月供15,000元,加一厘息,月供就多2,000元。財務上或者可行,不過300萬只能買到咩野質素單位,心裡有數:300萬,連兆禧苑都買唔到;退而求其次,屯門還有一些如青海圍的麗寶、利寶、萬寶,銀碼很細,但投資價值有幾多?最好讀者親身去了解一下!

300x250banner2










本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室