兩房換三房換樓策略#812

諗sir你好!
我近來十五十六, 希望諗sir可以俾些意見小弟.

 

我31歲公務員, 人工連房津每月約12萬, 太太36歲, 人工連房津每月約6萬
供養雙方父母開支較大, 每月共約4萬, 其餘開支(供樓, 交稅, 工人等)每月約6萬
有一女兒2歲, 明年年初會再添一仔
目前現金130萬, 股票30萬
2009年買入約200萬沙田兩房, 2013年4月約400萬出售, 同時我單名買入同區三房740萬(實呎6XX), 按6成供20年, 月供約2萬
目標是幾年後再換大(實呎八九百左右)
老婆將來有可能唔做, 但暫時未有確實計劃
現考慮是否應用老婆名買入同區細樓放租, 但按5成目前資金不足, 即使我借p-loan都好緊拙, 而且細價樓已升很多, 賣完再買好似蝕左好多
如暫不買樓, 儲多陣錢, 目前的資金有否好建議, 是否買債基?
謝謝

ANSWER:

選取此案解答的原因,是因為呢個月入12萬既讀者在理財方案做得差。差之原因,在於基本功儲蓄未做好,同時亦發覺理財概念和筆者圴有所不同。當然,大家無需要跟筆者在書中提出個套,亦有些人是毫無理財需要。先恭喜讀者下年再添男丁一位、留意新成員會否再令家庭支出上升、令一位月入$120K既人成就零儲蓄。

 

呢句連筆者都講到悶,所以只講不解:「分清你的需要同想要。」

 

讀者一樓在手,2013年買入借444萬,月供$20000,借貸力用掉約20000/1200000*50% = 33%。此樓房讀者當年付4成首期買入,即支付了740萬的40%,為296萬,去為自己提供居所,產出零現金流。另外關於佢幾十歲人都仲15/16之原因,估計是從未為自己訂立理財目標。筆者曾在收息堂問同學有什麼理財目標,有位後生仔話佢要儲三億。雖然引得不少學生發笑、惟認真再想呢位同學想表達的,係佢真係唔知道死之前究竟要用幾多錢,所以唯有比個佢覺得好大既數目去令自己安心。其實人搵錢大多志在令生活富足,一份同自己月入相約的薪水、可以跟隨通賬而每年加人工的,其實已經接近足夠。那讀者個案,應以人工7成或自己現時的支出取較大者作每月「出糧」目標。

 

那讀者個案,需為自己產出每月10萬月入。而現在已產出的正現金流為零。更要每月供樓兩萬。

 

當然,讀者有公務員呢隻鐵飯碗、真係唔知佢雙手加上特區政府會否在成就未來20年肯定月月十幾皮落袋呢件事。不過現在香港內部矛盾不少、雖及不上文革時代阿仔鬥老豆咁嚴重。不過對一眾前高官的清算,應該同文革時無異一個緊接一個。讀者如再用舊方法去樓換樓,即係成世人只擁一樓、希望買入後升然後再賣走換大,在2010年政府推出多埋措施加上2000年後銀紙內含值急降的大環境下著實不行。

 

何況,讀者形容自己借PLOAN都緊拙。話唔定有降低借貸力的事情影響正著自己而未及察覺。

 

回望, 如果讀者知道自己係借貸力強而儲錢弱呢個情況,2013年將樓拆比老婆自己再借盡九成(2013年2月22日收緊按揭後只480萬)上會,屈就些少入手650-680萬的三房,首期只付170-200萬而當年賣的細價樓更有現金流產出,計當年重拉長至30年還,即月供$7690而現收租應有$15000,每月正現金流即時就有7000多係手,更有租客幫手供樓。十幾年後供滿樓更多了萬幾蚊月入(當然租金會著量隨十幾年通賬而上升)。關於新買三房,由於拆左一個人名可九成借盡,用爆槓桿去買,符合年青人應趁後生借盡及拉30年還之原則。要知按揭供款一般是定額的,你拉長左供樓看似痛苦,其實廿年後月供萬幾兩萬蚊,又真係會好傷身嗎?

 

附上幾十年前買太古城月供千餘元的賣樓傳單。當年月供千幾蚊已超一般人每個月的平均月入,到今年今日的千幾蚊,你用黎交間屋管理費都唔夠。

 

讀者2013年做錯,亦因政策而家296萬困住左係間樓。當年如首期比少一點或學好計劃,200萬資金用債基買都收息25000。要追時機不妨用賺價之ETF而棄債基。本年大多投資概念都在海外,不少人已密鑼緊鼓部署用ETF投資外幣、金、油、俄羅斯市場,希望因地緣政府因素或趁兩國貨幣戰之間去賺一筆。油價的每次浪底均高於前浪(冠頂圖),近日俄羅斯同北約關係因烏克蘭事件緩和,且看一班老外在羊年是否和和氣氣,重展一段明顯升幅。

 











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