30歲3萬無殼蝸牛怎脫宅買宅?

某天無意中發現諗sir 的Blog, 細閱之下非常有見地, 之後買左書同再上埋買樓收息COURSE, 真是獲益良多。客套說話唔講太多 

概況: 30yr, 30Kper mth, 月儲14K, 現單身(會努力找個伴)  庸才出路 Orz

SAVING 400K,STOCK 70K

月供基金 230K 每月2K 如需要有80K可套現 

現很後悔那個月供基金,佔總財富比重偏高(約32%), 但都太遲了 T_T, 唯一安慰系月供佔月入不太高(6%)同暫時仲未蝕,唯有當遠期儲蓄….

現我下一步策略應該是那個方案比較好? 

方案 1

本人借貸力=30000/10000*2.59*50%=388萬

你說過旺市用一半借貸力,但190萬依家個市根本買唔到樓(190萬就算買到都應該好差, 自住不想太差)。所以用75% – 80%借貸力, 先買一層約330萬樓九成上會不靠父母, 連埋雜費,INSUR約45萬, 套現曬D股票 + SAVING 剛剛好,餘下20%借貸力, 約50萬銀行借埋返來 (唔知可唔可以咁做?)放債基收 10% 息,減少供樓負擔之後人工多了,不再單身時, 再部署下一間?

 

方案 2

看完<收息論>, 發現自己GE投資全都是前輪, 非常危險隨時炒車, 必要加大力度於後輪, 希望架車穩定返D吾好炒車

唔買樓住, 先套現曬D股票 約40萬債基收2-3年10%息先(但好似唔夠$$開戶口 @[email protected]), 等樓價跌 20% 時再做方案 1

是否應該套現回基金的80K,來INVESTMENT 其他好D?

 宅(窄)男上

 

Answer:

讀者是個三十歲搵三萬的年輕人、儲到幾十萬係身,正煩惱買唔買樓,在本網800個案當中算十分典型。係而立之年儲有幾十萬,買股又未得法門,當佢係咁死儲多兩年計由而家40餘萬到60餘萬又如何? 假設兩年後真係比佢等到樓市大跌,那讀者可九成上會買到間兩房四小龍,不過由於個人進度需和同儕相應,係其他人在跌市變得比讀者更有實力之際,恐怕讀者到時又未見得會心足。

 

相反讀者在現時成為主業更努力儲錢保有一些彈藥,在跌市時有機成為「二樓樓主」、或會成為領先同儕的一位。筆者不以買樓為目的、而是以比較及令自己「跑贏大市」為目的,知道此陳述令本網走的路線變低俗了。可是連生存層面既未攪好、每日返工都要用「頂硬上」心態既人、真係可以遠離群眾亦不相比較、走一條清幽而又通住仙境的小路嗎? 

 

買一層300萬市值以下既樓是有可能的,更是讀者應作的。讀者已是學生、應知道買樓自住是消費需求、可以變身成雙租族將買樓的投資需要分割開。即買間細價樓、殘一點而位置偏旺的令流轉量合符水平,起碼同大市同升同跌。他日有需要自己搬出黎、那將該房租金用作補貼自己租樓支出就成了。

 

當然讀者買樓只可九成上會,理論上樓房只可自住不可出租。在現今香港,變成收租佬的代價越來越大,政府有一系列政策阻止人買樓收租,可是當貨幣內含值再走下坡,未有資產係手既人只會輸得更慘。不少人靠投資股票為自己尋出路,但股市易出易入、不少專業人仕利用資訊不平衡去合法地欺壓唔識野既人,平民如乜都唔準備就走去買股票,贏到一次係幸運但要成世人連贏必要花時間鑽研心法。所以呢,打工同投資一樣,未有不勞而獲的道理。學懂如何叫錢為你工作、先可以賺取工資以外的一份糧。

 

細價樓仍然價硬,雖筆者有感2015年C類單位才是王者。在上星期日買樓003已找出2014年11-12月數據揭示未來一季樓市走勢,在2010年至今有幸未出差錯。翠屏花園、荃灣中心、大興花園都有240-320萬的樓盤選擇,就如入手260萬用用26萬首期、借230萬等於讀者330萬總借貸力之60%,萬一跌市都有能力可守或再買樓溝淡。對於人工只是3-4萬人仕、獨力買樓只能入手偏遠地段是正常結果,最怕係唔係DREAM HOUSE都唔肯比錢買既人、怕樓市再升令自己置業夢想更難實現。

 

那唔買樓又如何? 筆者看法是未有樓在手者宜先平平都買一間、對沖萬一樓市再升風險。在早年文章「租樓定買樓」已說明,細價舊樓租值一般會比較高。假設自己先肯屈就自住在較細樓房如兩房大興花園、300萬入手而月供$10000,同時為自己省下九龍區16000/月的租金支出,兩年過來即省400,000租金,連同自己供大興花園每月還本金都有$5000/月,即兩年$5000*24 = 120,000。將兩年慳到加省回的400K+120K = 520K的支出,已抵受到大興萬一入市後跌16%之幅度。最可幸是樓市如再下跌、原本在九龍$16K月租而家減為$10K供樓,一年再多儲72K那兩年點開始夠比首期等跌市執平貨。

 

搞好間樓讀者仲有廿來萬淨、如願意承受風險、可以借PLOAN(私貸)攤長5年還而用於投於收息班的債基方案。計借30萬分60個月還、月供$5500。連同自己的20萬係手、不妨投入無年期的債基。至於股市不妨用ETF去捕捉市場升幅、不用擔心個別公司風險,更可無論市場升跌都同時獲利。20萬加借回答的30萬,用50萬投放債基每月收息5500-6000,即可用作每月還PLOAN的供款。幾年過後還完即成舊放係債基既錢都係自己。若果日日在23-25歲行此事,30歲基本唔靠屋企都有首期。當然借貸及債基都有風險、每人作的分量要先明白再添加或減,但在此長時期的低息環境,再用舊方法去儲蓄理財只會比政府吸乾你既血。

 











 


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