諗SIR-買樓令我金錢及精神損失非常嚴重#802

諗Sir 你好, 尋晚剛上完batch18收息堂,確實獲益良多,多謝你!

 我是昨晚坐在第一行那位女士,課後發覺自已做了很多很多錯誤安排,由於夫婦倆已是中年之愚才,自知家庭收入不高,生活一向節儉,無奈負擔沉重,又遇上不順事件(看下詳述故事),以致用盡積蓄,實在難有儲蓄,不知如何是好?!

 

現家庭情況如下:

丈夫48歲,月入28K,15個月糧;

 

小妹47歲,月入22K,14個月糧 (自僱);

家庭負擔:家有兩老同住,聘工人照顧。女兒外地升學,尚有兩年大學畢業。每月儲蓄約5K。

1) 現有資產:

– 1層3房自住單位,不用供款,父母和我夫妻共同擁有,父母之命不便郁動。

 

2) 其他資產:因小妹經營小小小生意關係,幾年前購入官塘工廈A自用,後因地方不夠用,遂買入工廈B自用,並將工廈A租出。2013年尾有感工廈A價錢大升,於是決定沽出,並決定購入工廈C自用。不幸事件發生了:

 

原本計好了數,不幸地政府突然宣佈打擊樓市惡法,不單工廈A遭撻訂無法沽出外,最慘情是已落大訂買入工廈C要準備付款成交,無計可施下於是用盡所有積蓄左併右湊再加財務公司按揭,才能夠勉強完成交易,可謂金錢及精神損失非常嚴重,這次實在是我們人生旅途上之極大打擊和教訓。由於財仔利息太貴了,我們不斷找銀行重組按揭,好不容易終於2014年5月底成功將工廈A、B及C轉按了一間銀行,從而減低供樓壓力。

已將工廈A、B及C轉按了一間銀行,從而減低供樓壓力。

現情況如下:全部工廈在官塘區,並以有限公司名義持有

  銀行2014年5月估價 按揭貸款額 (工廈只可做4成)(利率2.5%分24年還)  每月供款 每月收租 購入價
工廈A 3,600,000 1,440,000 6,655 7,800 900,000
工廈B 4,000,000 1,600,000 7,394 9,300 1,500,000
*工廈C 7,500,000 3,000,000 13,863 17,000 7,000,000
合共貸款 (HKD) 6,040,000 27,912 34,100  

*工廈C – 自用加部份租出 (已分間)

## 因銀行按揭不足,借了30萬私貸,分48期還,現每期還$6,750

 

想法: 

l 沽出工廈B,市場現估值460萬,沽出後約可收回300萬現金作為收息之用,待錢根充裕些打算轉去投資住宅物業;因早前已用盡借貸力,短時間很難再借錢了,加上丈夫份工有些不穩,如不幸裁員就很麻煩了。

請問諗Sir我的想法正確嗎?希望諗Sir慷慨給些指引,收息103堂再見。

 

學生胡小姐敬上

 

 ANSWER:

學生描述情況頗為兇險,可是亦有賴早年投資物業、更是租呎幾何級數上升的觀塘區,現在三間工廈合共提供淨值(360-144)+(400-160)+(750-300) = 906萬,一般月搵2-3萬銀既打工仔想累有此額淨值,真係撈成世都搵唔到。適當運用槓桿加區份得宜為學生產出此等財富。

 

全港工廈空置率正微微下跌,由2011年6%跌至5%,由於地鋪租金上跌、住宅需求旺盛,不少人將需求轉向工廈。有人問工廈前景是否秀麗? 由於搞生意不是必然所以工廈單位一丟空可能半年,大家投資前要細心學習。至於學生、明顯持有物業種類集中一處而借貸力已在旺市用盡,所以支持學生賣走其一工廈減磅,轉各其他投資分散風險。

 

當聽人言分散風險,其實唔係人人都有此需要的。筆者眼前已手持數隻基金的阿婆、被金融人員游說再買多隻基金去「分散一下」。其實分散風險有邊際效益,將已有五隻基金的組合再加一隻,所能減低的風險已經不大。讀者賣走工廈B套有2.4MIL,令自己減至持有1160萬市值工廈而結欠為440萬,即38%,情況較令人放心,可抵880/1160 = 25%的市值跌幅。如果而家乜都唔做亦可抵19%之跌。可是不放走其一工廈令組合基數過大、1510萬的PORTFOLIO每補10%都要成150個,難免再RECALL學生早年「金錢及精神損失非常嚴重」之事。留意公司持有物業或工廈組合都在跌市首先被CALL LOAN的,因有限公司萬一倒閉,銀行未必在半澤直樹咁同佢追返個幾億數。這亦是銀行呢幾年借錢不是要公司老闆「上身」加PG的原因。

 

如果學生學生胡小姐自己仲有些少現金係手,筆者會叫佢諗諗不如係觀塘工業區就近買間麗港城。該屋苑1990年樓長實出品再加上鑽石廳,呎價在2007年之前都係大落後。原因不外乎唔係地鐵站上蓋及配套不善,可是2007年後觀塘整個工業區商業化了,屋苑呎價有起色(見頂圖):

太古城(實): 7.96%(JAN 2013 – DEC 2014)

黃埔花園(實): 13%(JAN 2013 – DEC 2014)

麗港城(實): 14%(JAN 2013 – DEC 2014)

明顯是麗港城附近工商廈有新人流湧入、該區租賣兩旺,而該屋苑是唯一屋苑座落咁近既地方。

 

可是讀者手頭現金太少、仲有單PLOAN係手,不宜再將錢再壓死係磚頭。較可取是將賣走工廈B套有2.4MIL放入債基,近日債基應放之MARKET由美洲已走。可留意事件為新加坡加入量化寬鬆系列,所產生的漣漪效應頗為深遠。新加坡及香港為亞洲兩大資產儲存中心(東京因語言及同受幣貶影響、始終成不了事),現在坡紙要跌,等於新加坡政府額外徵稅,新加坡股市現升近1%(留意該國股市一向悶過鬼、1%已經大波動的了),資金如何流竄值得關注。

 

2.4MIL債基收息12-15%,即$24000-30000一個月。買入後可看兩個因素去決定是去是留。上月收到不少人「求救」,在11-12月跌市未懂處理手上投資組合,只好說大家如只再集中去搵「有咩好買」?在投資方面不會有進步,奠談投資上獲利。更慘是過份入手、未獲利已先受其害走火入魔吐血受傷。希望各同學知道一個投資之原理及由來後、面對市升市跌自知辦法應對。

 











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