雙租族與傷租族的分別#801

諗SIR 你好,

我係你FANS 同剛讀完你本新書收息論. 有D樓宇方面既問題想請教一下你. 我屋企係基層, 想向上流. 同CASE SHARING.

我本身27歲, 大學讀金融, 本身會睇好多關於金融經濟,地產, 股票等等既書, 雜誌等. 上網睇既都係呢方面既野多. 

但係睇到諗SIR既書之後, 覺得自己好渺少, 想學多D野, 同今次請教一下諗SIR您.

 

言歸正轉,教問題如下:

本人27歲, 銀行工作收入22K左右, 月用5K, 其餘全儲.

家姐28歲, 銀行工作,25K左右. 

媽子54歲, 自己公司做,30-40K左右. 仲可以做多一年多, 完左要再諗做唔做. 另外她本身係大陸穩定有收租8000RMB(10000HKD左右)係有曬契的. 

 

 

我地三個都係住係公屋4百幾呎, 已經買左, 唔使俾租.

我同媽聯名係2012年9月30日買左屯門一手瓏門2房, 買入價450萬左右, 俾3成,借7成, 現在欠310萬, 每月供12000, 30年期. 上年11月開始左右租左$12,000(好平,但租客一次俾12個月), 管理費$1400. 2014年9月30日就過SSD, 現在有客想570萬買.

另外, 我全出錢用家姐單名在2013年9月在沙田買左個細單位,唔使俾DSD同用佢既借貸能力, 不過30年樓齡, 可能黎緊要夾錢維修. 買入價227萬, 借9成 ,30年期, 用(H+1.7,CAPP-3.15). 月供$7665, 管理費$520, 現欠207萬. 現在都出租左 $8,000一個月. 

 

***問題來了,  如果有現金100萬可以再用來投資, 想再買一層樓, 有多個方案, 想諗SIR俾D建議.

1. 如果有人用570萬買瓏門, 那我就套現260萬左右, 加100萬, 有360萬, 再用我同媽名借9成買300萬樓, 用40萬左右. 再買入多間300萬樓FULLPAY. 兩間都出租. 唔好處係我想自住有D QUALITY既樓, 想留瓏門自住, 同埋賣左就唔會買得唔番市值5百幾萬市值既樓.

 

2. 如果到左兩年, 仲有兩三個月後加按至8成, 570萬左右,  吐現456萬-310萬=146萬左右. 再加100萬FULL PAY 200-250萬既樓收租. 唔好處係唔知按唔按到146萬出來, 要加MC, 不知可唔可以.

 

3. 570萬賣瓏門, 再用我同媽名借9成買300萬樓, 用40萬左右.  仲有220萬左右就實行你收息班中所講的收高息方案, 或做其他高息產物, 亦有想用50萬炒下期指. 唔好處都係買唔番500萬以上樓自用, 同感覺唔夠踏實,同炒野都係高風險D.

 

4. 乜都唔做…

請教諗SIR有何建議 係最明智同會係最岩財務自由既做法.  謝謝.

BEST,想學野既小明上

 

answer:

幾個方面,讀者要提升自己:

A. 理財概念

知道讀者好比心機儲錢,惟此法的儲蓄水平受每月工資所限。真正要改善生活,要先改善自己再去搵多D錢。

買樓投資的回報其實都比買股及炒期指慢,惟不少人見到身邊朋友靠樓發達,係因為買樓多會做足槓桿。河畔花園在2008年初至2014年4月升幅為約176%,銀河娛樂在2008年10月24日收報$0.94,今日由高位跌到而家都係$43蚊,咁你話一間樓FULL PAY黎買,係咪浪費左樓一些好吸引人的特質呢? 此為回應讀者在上方2、3點關於FULL PAY之看法。

 

既然小明咁比心機問,那筆者分享自己覺得最好的理財方法,就係每月為自己產出正現金流,正所謂每月出糧不求人、洗錢唔需要再諗。請讀者在訂立自己的理財行動時、每每為自己產出正現金流為目標。好似瓏門單位而家月供$12000、管理費$1200,而月收租為$12000,雖一次過可收取一年租金,惟成舊錢壓死哂係呢間樓連一蚊正現金流都嘔唔到出黎。

 

讀者喜愛住較新樓瓏門、其實大家都鐘意既。這是大家共同的消費需求。可是該樓房由於新淨及獨特而享有較高溢價,在現時水平未能滿足各位的投資需求。同學此時都應該知道,應租樓去滿足自己消費而入手投資價值高去單位去補貼租金,即「以租養租」、或成為所叫「雙租族」。

 

只租樓而唔買樓的「傷租族」、除非有保證每月強大工資收入、而在20-50歲所儲的更夠支付80歲死前應有洗費,否則在此錢幣被遺棄的時代背景下、手上未執資產很難適應變幻的貨幣系統。

 

B. 樓房買賣法規

要知個遊戲規則先可以玩得投入。最討厭就係規則會隨便改、或一言堂。其實只要有規則定必可找到方法「玩得羸」,所以大家勿輕易對社會感心灰意冷。讀者不可以將瓏門加按至8成,運用香港按證服務多只接受新買樓房加按至九成、而不是將原有物業重按(回應點2)。

 

回應點3,讀者認為借錢作炒賣是高風險,咁買樓要借錢,係咪叫高風險? 今日買一個月之後放走匯豐股票,係叫買定係叫投資? 當清楚明白多種投資物的特性之後,才可分辨高低。至於「炒賣」一詞實無定義、惟一般人將炒賣視作投機行為而非投資行為。那讀者可在看一下有關書籍,現在速食文化、最緊要number、睇幾多本財經雜誌在投資學問上牌少見進步。

 

當你明白自己做的投資本質如何、會影響風險的因素如何、自會踏實。有些人揸沽期指令佢更踏實、因為佢用黎對沖自己實貨睇升個倉。

 

C. 投資品特性

筆者在<<收息論>>已將投資品勉強分為賺價及收息類。天下投資品繁多、最好當然是將每物視為一類、不作劃分。不過由初學者出發,將物品劃分再去學習是有好處的。留意收息的物品不頻作買賣、一收高息就係幾年。所以亦因此在市場上少人類及,市場需要的,係大家每日睇下有咩好買再比傭金。

 

年青人學懂賺價反比收息更重要。如你好似讀者咁28歲都未夠,好應趕快明白賺價品所予之回報及當中風險。至於讀者4個方案,筆者會選2+4之後再3,即係先加按套現、再咩都唔做好好學習,咪亂咁黎一輸就係50萬,自己儲3年都唔掂。最尾有資本再出發收息未遲。另外買樓之區份、選盤之旨要還未習得。好要比些耐性學習。











 

 


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