諗SIR-窮爸爸求出路 #793

諗Sir, 您好!

本人巳報”買樓教學課程”及”收息投資課程”, 剛上了101, 心急想詢問諗Sir 意見.

 

家庭狀況:
父母+姊, 剛賣出自住居屋, 於11 月交樓, 扣除費用應淨現金約3.5M. 因姊上班之交通問題, 未找到心儀單位購入自住, 現巳租住將軍澳15K月租單位.。姊姊收入13K, 借貸力約1.68M,
本人一家住在太太名私樓, (不知太太有多少儲蓄, 亦不打算動用她的額度所以不列其收入, 私樓市價及尚欠銀行額)。兒子剛出世,唔想咁快搬。本人收入24.5K, 有早前因父親生意需要有月供9K借貸, 餘額約11萬, 借貸力只餘約0.77M, 另有約200K 現金. 還清貸款應有約3.17M借貸力.
兄 + 嫂現正租住23K樓, 與兒子及傭人同住. 他們收入共約80K, 有月供3.8K 借貸, 淨借貸力約9.38M。

 

賣樓得出的3.5M資金有以下打算.

 

  1. 因兄+嫂尚未上會, 打算留1M 給予兄+嫂, 將來上會用. 亦不打算用其借貸額度.
  2. 另打算以1.1M, 還清借貸, 再以姊名, 本人擔保, 8成按揭購入屯門 / 元朗 / 新界北4M 以下, 30年樓齡之下, 3房單位出租 (請問諗sir 覺得選屯門, 還是元朗區較好? 還是都不好?) 扣除供款淨現金流出估計約 2k至3K
  3. 淨下1.5M, 1M 作債基方案求收10-15% 息, 月收8.3K 至12.5K; 0.2M 望找到能對沖債基風險之ETF投資, 淨0.2M 作父母備用現金.

 

請問諗sir 有可看法?

另有一問題, 假設我的收入是31K, 借貸力是4M, 買5M樓, 息2.25%, 借8成, 月供15.3K. 但壓測加3%計, 月供既變了22k, 過不了壓測. 能成功按揭嗎? (可能上堂失神, 望諗sir 稍作說明)

感激!

 

ANSWER:

讀者先不要介意筆者用窮爸爸開題。一家人健在已經是財富。

 

唔明白賣左居屋之後讀者父母住邊? 是與姊同住在將軍澳?  點都好,筆者需為讀者賣樓所得3.5MIL作建議。居屋不可加按,要發圍需補價賣樓。當中1.0MIL付與兄嫂,自己打點的計為2.5MIL。由於讀者收入只24.5K屬一般,正確咁運用呢筆相等於100個月收入之金額對個人理財很有幫助。

 

首先叫姊姊買樓而自己擔保是可取的,因姊姊收入只13K,基本上自己買樓冇可能,但有個好珍貴的九成上會名額。所以用佢名買樓可用盡借貸名額,若家姐唔夠借自己擔保就是。不過要留意的是,讀者擔保都會對其借貸力有損。假設私貸全清,讀者借貸力去盡都只3.13MIL,加埋家姐都係(2.4+1.3)/2*2.59MIL = 4.79MIL。若八成上會買4.0MIL樓房當中借3.6MIL,兩人之借貸力會用掉3.6/4.79 = 76%,買三房有點夾硬黎,如遇上跌市更會令人後悔莫及。

 

兩人不妨只用借貸力一半,買300萬樓而九成上會,借2.7MIL。宜物色單幢舊樓買入,因此類單位回報較高,另一方面筆者想讀者要再上一層多要將單位間做套房,如不作此靠讀者及其姊姊之工資,係現時食個茶餐都將近40蚊既香港基本上無出路。各位工資偏低既朋友,一係就令你工資變成「極低」! 政府會打救你。否則停留窮中產,交稅之後就只有捱世界既生活。高官個女就係英國讀書而你連去旅行都冇份! 窮中產求出路可將間屋改裝變成超高回報、又或靠平民財技行債基方案之後又對沖風險。10-15%年息的債基回報可為自己產出多份收入,改善生活。

 

300萬樓在荃灣、元朗、新墟都有供應。筆者買樓當然要睇區份、可是除了該區的升值潛力之外,該區之租客質素好要留意。如是大量新移民湧入的元朗或北區,好多時只會遇到一心求平之新移民,而佢地真係冇能力負擔一間整得靚靚既單位,在消費力低下之環境你點叫價都無用,更有可能收唔到租,同佢地講道理更浪費氣力。至於油尖旺區,尋寶機會高,可是租客背景亦比較複雜。上過筆者堂都知讀者由細細個開租,就係該區遇上慘痛經歷。

 

在九成預算下,買樓連雜費加埋幫讀者還P-LOAN要用60萬,淨低50萬加原打算之100萬可入手債基。收息提高50%至月$12500-$17500。對讀者而言都好有幫助,將當中利息儲3年更可累有50萬,到時自己單名九成上會買樓便有首期。最尾有關壓測,是+3%之後各項還款不能高於工資60%計算。












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