諗sir – 2015樓市走勢及部署(下)

>>回 2015樓市走勢及部署(上)

本人及先生40歲,仍公務員有兩小孩 (6 及 2歲)

本人月入八萬
先生月入十萬

現金加股票250萬,月供基金現值250萬(十年後才到期,預計有800 至 1000萬)

因之前住宿舍沒有好好計畫買樓,現在手頭沒有樓,非常極之regret。因職位及terms原因,我們現在不能住宿舍,但眼見樓市風險好高,現在租住樓,月租$29,000。其實政府有allowance$32,000/月,用來買樓用,共比10年。另有大約$3.2M 首期借,息大 約1.7%,但要10年還(每月還$2萬)。

 小孩於港島讀書,因些會選擇港島住。

我們租樓一段時問,覺得唔係辦法。而且不幸地住落先發覺環境很差,很想自己買樓,而且覺得已經浪費了之前十年無買樓,想在有穩定收入,有政府資助的比較優勢下,快些決定買樓。睇完唸sir樓換樓,好想有日一開三。現在睇中海 怡9xx呎,$11M左右。首期$3.2M(政府借)加$2M(現金)加$2M(用爸爸物業抵押),再加 五成銀行借。

 問題:
 1)在現時樓市風高浪急,佔中唔知佔到幾時,請問諗sir覺得以上做法是否理想,timing 是否ok ?
 2)如真的買了樓,樓市跌,我們應怎樣部署?
 3)如想1開3,我們應怎樣部署?

 希望諗sir能指点一下,不勝感激。

ANSWER:

 未命名

 

昨天文章講解了邊類樓房更受歡迎,本文要預測2015樓市走勢,要同尋日一樣引用「買樓同借貸密不可分」。由2012年至今,筆者在下圖引用了某數據的走勢、而將其對比中原城市指數走勢,發覺某數據的升跌領先中原城市指數。換言之,數據走勢有預判香港樓市升跌之能力。雖在免費文章只引用2012/4-2014/11之數據,惟兩者的升跌亙動在2010年有辣招之後至今都是準確。20124月數據由11000急升至20000水平,中原城市指數在特首當選後由20127105升至120點為止。20131月初數據由180000跌至12000,中原城市指數即在20133月見中期頂約在121.95,及後在高位爭持,慢慢回調至2014年中118點。大家都知2014年尾樓市再升,數據在20143月已有反應,312000升至18000水平。

 

咁,最緊要的往後如何見圖數據在201410月見頂,及後稍為下調,在未來一季樓市較大機會升幅會停止或微調。若等埋1月尾公佈上個月整齊數據,筆者應可作更準確判斷。至於一些盼望樓市大跌的人、只好說筆者未見到有此可能。美國加息、美俄角力都已在不少人預計之內、就當爆大鑊香港樓市調整有限。今年羊年,註定多事,1967, 1979, 2003年都係羊年,地緣政治影響因素或加劇,可以為上升軌跡中的樓市帶來10-20%的調整。其同大家估估下,不如好好談及各類人在2015年應作之部署:

未有樓而有能力者應選細價樓「以租養租」,始終單邊賭樓市跌唔係辦法

未有樓而冇能力者無樓又無能力,即N無。身無分文,必須賭博。供得樓黎自己又冇錢儲,不如賭樓市真跌。

欲再上一層樓看借貸力如買樓後仍未過半,宜向C類或大B單位進發

()樓樓主如借貸力用超過一半,應將跑輸地區及不利作抵押之樓房賣出。關於18各區之看法,未能公開只宜面授。樓房之抵押性及個人借貸力,已在不少場合提及了。

 

根據上方分類,本案讀者係未有樓而有能力者。那應選細價樓,不過讀者有23.2MIL借貸能力,不用由B類單位3-4百萬市值樓出發,應選取更少供應之C類單位,買作收租而自己再租樓。如果係一般讀者,七成上會將其租出都有可能。可是本案讀者係公務員,更有打算用政府allowance供樓,所以偷雞將樓租出行不通。另外1.7%息借3.2mil做首期,此福利不覺合適。比筆者自己寧願比貴些少息而攤30年還,要知買樓其中一個最好處,係用時間將債務貶值。既然讀者話自己睇左<樓換樓>,咁佢一定明白點解。

 

為公務員度身訂做方案,最好係買間樓比阿爸阿媽自住,再將爸媽原居所賣走或加按,應可享福利之餘自己又成功對沖樓市再升之便,更取有由`福利。另一方面,將250萬現金用黎收息,計每100萬收約$12500計,250萬可月收$31250,租金就咁被抵銷。此乃將人的自住需求及投資需求分割安排、更覺安心。買海怡在選取住宅類型已不合,對讀者而言更是過重注碼的投資,勿為日後挫敗埋下伏筆。











 


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