諗sir – 2015樓市看法(上) #787

*收息101 22/11/2014上堂時拍攝

本人及先生40歲,仍公務員有兩小孩 (及 2歲)

本人月入八萬
先生月入十萬

現金加股票250萬,月供基金現值250(十年後才到期,預計有800 至 1000)

因之前住宿舍沒有好好計畫買樓,現在手頭沒有樓,非常極之regret。因職位及terms原因,我們現在不能住宿舍,但眼見樓市風險好高,現在租住樓,月租$29,000其實政府有allowance$32,000/月,用來買樓用,共比10年。另有大約$3.2M 首期借,息大 約1.7%但要10年還(每月還$2)

 小孩於港島讀書,因些會選擇港島住。

我們租樓一段時問,覺得唔係辦法。而且不幸地住落先發覺環境很差,很想自己買樓,而且覺得已經浪費了之前十年無買樓,想在有穩定收入,有政府資助的比較優勢下,快些決定買樓。睇完唸sir樓換樓,好想有日一開三。現在睇中海 怡9xx呎,$11M左右。首期$3.2M(政府借)$2M(現金)$2M(用爸爸物業抵押),再加 五成銀行借。

 問題:
 1)在現時樓市風高浪急,佔中唔知佔到幾時,請問諗sir覺得以上做法是否理想,timing 是否ok ?
 2)如真的買了樓,樓市跌,我們應怎樣部署?
 3)如想13,我們應怎樣部署?

 希望諗sir能指点一下,不勝感激。

ANSWER:

讀者人工在港是很不錯了,家庭月入18萬,可是在讀者來文的資料來看,相信是筆者寫<<樓換樓>><<息論>>制作不力,睇完都好似未睇咁。要知買樓之前就應部署樓市升跌怎樣、唔係買左樓之後發覺樓市跌才想辦法去應對。至於現在自住樓未買,筆者都唔敢講可幫佢跨越到搞咩一開三。要知香港人人工已追不上樓價升幅,讀者家庭收入180,000借貸力為180000*50%/10000*2.59 = 23.32mil。在旺市只用購買力一半之原則下,入手價值11mil的海怡原屬正常。可是對應2015年樓市,筆者有感中上價位的樓房在未來2-3年不看好。原因如下:

 

現時600萬之下樓房可找香港按證做二按、惟借盡只480萬。600-800萬樓房可借60-70%不等。而一千萬價值之上樓升只借50%。係咁既「遊戲規劃」之下,只有幾類人仲熱衷買樓。首先係買細價樓務求先上車既一類人,主打400萬或之下樓房。稍有能力上車的,入手太貴冇可能。就當上車買三房四小龍,計及750萬,首期要750(1-60%) = 300萬,唔係一般後生仔想上車的可負擔得到,留意仲未計雜費同稅項。所以400-600萬係呢類人既選擇。最後係樓換樓客,要知自己儲300萬太難,但如已有一樓早年購入,沽出獲利200萬都不為奇事。計及而家800萬樓借近500萬,將自住樓賣走再將儲蓄倒哂出黎,負擔八百萬樓是所到負擔之邊際。

 

留意到900萬或更高市值之樓宇,由於首期付出要400萬或更多,在香港能一下子提出此得現金作首期的人始終少數。上述推論可見於土地註冊處剛發表201412月之成交金額分佈,該月6009宗成交,有3%是介乎1-2百萬。9%2-3萬,35%3-5百萬,40%5-10百萬而13%為一千萬以上。由於買樓同借貸密不可分,唔借錢去買樓更是完全利用不到樓房投資之長處。所以要理解後市走向,看成交金額是首步。

 

至於另一因素,是將來供應之單位類型集中在AB類。要知政府而家要跑數(即跑供應單位數目)最快方法係每個單位起細些少,供應數目即可上升。久而久之市場充斥大量1-2房單位。2012年,B類私人單位落成量為4496,而C類,即70-99.9平方米的只有1720個。根據2014報告,2015年預測落成量為A2320個、B5122個而C2034個。公營及私營市場仍以供應兩房為主流。

 

將借貸及供應兩因素拼在一起,筆者愚見是6-8百萬的三房在市場最少供應又最有人承接。無論在升跌市都是跑贏一群。當然有人心想繼二百萬上車盤被滅絕之後,下一波會會輪到三百萬盤源在市面消失、大家好原快掃入三百餘萬樓博佢見四百。筆者睇法是香港人始終人工中位約在15-20K。就當夫婦人工共36000,借貸力盡計都係36000/10000*2.59*50% = 4.6MIL。何況點都有幾卡在手,借到既錢只打七折,即約3.22mil。情況當然會因人而異,亦有方法提升至大於4.6mil。惟由於大眾負責能力已計出,有感香港人要上車如在四百萬起錶,最非最低工資再能上調,否則上車盤仍以三百餘萬為界。

答文千字。明天待續。












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