加按後令人唔使供樓#783

 

諗SIR:

 你好,本人已完成收息課程,現正等待上12月的收息執行班課程。

 背景:

本人34歲,公務員,月收入$30000 ,跟公務員SCALE,每年調整。

太太31歲,社會服務工作,月收入$22000,如不轉職最多升至$26000。

未有子女。

 

本人與太太於2012年11月購買黃埔花園建469呎物業,購入$335萬,8成按揭。剛一拆二給太太,做7成按揭,借了$343萬,分30年還,HIBOR PLAN,每月還約$12600,現己套現約$85萬 。故現時本人沒有持有任何物業和摟按借貸。

 

本人於2014年4月借P LOAN$30萬,分5年還,約2%p.a.,月供$5400。這30萬加上本人和太太的儲蓄,連雜費和稅共$46萬,購入日本大板物業,當時日元匯率0.0766(現時跌至0.0640),以日元計實回約7.8%,但現時被匯率蠶食了回報。以現時匯率計每月收港幣約$2700。

 

每月人工扣除還樓按、私貸、俾家用、生活開支後,兩人約儲$12000 一個月(未計日本樓租金收入)。

 

本人和太太現儲蓄只有約15萬港元,沒有買保險和任何基金。故此,加上轉按的$85萬,共只有$100萬。

 

問題:

  1. 本人只有一發子彈,現時應單名9成上會再買一層樓自住,並將現時物業放租(因不想犯法9成按出租,雖然7成都不應該,但好像風險較低),還是待樓價跌等待機會?
  2. 本人有點後悔借P LOAN影響本人的信貸額,是否應該先盡快還清,以便9成上會?
  3. 另一個想法是,本人上畢收息班後,希望將$100萬放於債基收息,以改善正現金流,但又想直債保本,你堂上說過現金不多應用債基,是嗎?
  4. 本人想達成一生三宅,但現時似乎未有機會達到,請問我該如何部署呢?

謝謝!阿傑

answer: 

讀者未有留意的是,他需要購入樓房再將其出租,希望用出租物業的租金作核實收入去提高自己的借貸力。在借私人貸款後才後悔,明顯是未有籌劃就行動。大家在作收息、買樓、又或投資外國物業之前先宜清楚了解自己財務狀況。有些同學可以收住息等市跌、亦有些同學等唔到要即上會、有些同學兩萬人工都可完成「三宅一生」,原因是對借貸力之由來了解透徹,令自己買完樓後借貸力有補給,再買下間投資仍覺得心應手。

 

筆者講解過的收息物可提供年10%息口以上之回報,不過大家出發理財宜先了解自己「手上副牌」。即先用借貸力計乘算出自己能力,再運用方法去擴展,知自己借盡多少才去作出預算買樓應用的借錢QUOTA。咁做明顯比本案「邊做邊諗」更好! 讀者現家庭借貸力為(30000+22000-5400)*50%/10000*2.59 = 6.03MIL,黃埔樓借了343萬,即借貸力用掉57%。再去買第二宅勉強可以,惟在旺市用盡自己借貸力去買樓不贊成。

 

由於黃埔樓剛套錢,有罰息期。咁呢兩年應專心供樓令本金結欠額下跌,務求兩年之後可再轉至五成按及將樓轉做出租用途。當然此舉有兩因素影響提早或延遲完成。一是樓價再跌就算讀者點供都轉唔到五成按,是政府一旦放寬借貸規限讀者乜都唔做都可將其轉出租。一搞好租約租左間樓比人,樓房租金之8成可計作個人借貸力。係租金$13000之下,讀者借貸力即提升至7.77mil,減埋黃埔樓都有剩4.34mil。自己即可九成買另一間樓自住,完成一生二宅。用此法伺機再重覆,要完成三宅都不為難事。

 

借私貸去買日本樓,即運用一個高息而又短年息的借貸去看好日元兌美金匯水,錯了三次。筆者不是反對人買海外物業,惟對於儲蓄偏少的問案者多不會建議。<<樓換樓>>書本已有提及,買樓是運用樓房抵押後之低息借貸去拉長30年歸還,再搵租客幫你供樓加上貨幣內含值下降去保障自己財富。現時買樓都不敢說是個賺錢項目,只是想在各國貨幣戰當中保有自己財富。

 

除了專心供樓,讀者可作就是將套出100萬好好收息。資金一百萬不合用直債保本,要知此等十幾厘息而又保本的投資機會都要歸向有錢人,個人流動性高而銀行主動提供低息借貸令回報攀升。債基對讀者會是個不錯選擇。一百萬收$12500利息,對於讀者而言套左現令自己唔使供樓。

  









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