想買樓但現在看是否時候?#779

Lum Sir 你好, 本人已完成收息001 及今天會去收息003…

 

以下是我家庭financial status:
人工: 每年780k (本人40 yrs; 太太33yrs 到2018 才有永久身份, 暫無工作; 有一4yrs 女女)二月開始每年1.10M而太太會2016再工作估有25-30k 人工
資產: 香港-自住剛轉按(由長命契轉我單名攞到1.50M作投資)

 

七成即3.78M (樓價5.40M H+1.7% capped 2.15% 30 yrs term 月供13.5k)
英國-巿值circa HKD 3M(bought at 2.30M) mortgage 完月收HKD 11K net
Cash: 300k
本人想買樓但現在看不是時候, 請提點。

 answer:

讀者完成了一些課程,行了一拆二之法套了150萬及將名下物業轉為自己單名。有一重要消息係,太太是否香港永久性居民? 另外看買樓之時侯,謹記先看自己能力,再看大市走勢。97年不少人不自量力,在市旺時過份投資,最尾得不償失。反之一批有實力既投資人,97年守到而家,結局比傾家蕩產者大為不同。所以呢,先用現時人工計讀者借貸力,為(780000/12)*2.59*50%/10000 = 8.41mil。由於三人家庭只一人搵錢,財政狀況實為一般。

 

已用借貸力為(3.78/8.41) = 45%。再買樓令其借貸力將消耗過半,在跌市時恐進退失據。

 

套出1.5mil加上30萬現金即有1.8mil係袋,點去收息最明智? 係現時市場波幅較大,可考慮投放於一對走勢頗為相反,而兩者均有派息之債基(見圖)。

上者基金投放的評級差,而派息較高,所以在早月跌市時月跌幅為1.25%,在派10.8%息的情況下此波幅可接受。

下方投放的評級較高,派息少。在市況差時價格上升,一個月升0.5%而派息7%。

COMPARE

假設兩者各投一半,市場風險(尤其加息)可著量去除。留意筆者無意找出將風險完全對沖的投資方案,一個無風險又回報高的投資方法,只聖誕老人或騙佬可予。想不求甚解而投資又回報高,最尾只係貪字得個貧。

 

讀者將1.5mil投入此風險對衡後的方案,回報由單買債基的12-15%減少了,可是波幅比人更低。月收息$11250,即年計9%息率。

 

計及英國物業及債基方案,兩年儲多480,000,夠再買樓首期。當時太太有工作借貸力又高了,整個情況更宜投資。當然為家庭主婦去無收入地產出借貸力,亦是買樓課其中會提及的事。祝大家聖誕快樂。










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