旺市賣樓部署安穩收息 #777

諗Sir,您好,
小弟(38嵗)和太太(36嵗)想現在買入一間400萬左右的土瓜灣單位(二/三房),方便兩女兒返學(大概要住9年至15年),現1.2萬租住土瓜灣三房。 如果新買入單位自住, 希望可以省回1.2萬租金, 免得年年被業主加租或者每一二年被迫搬屋, 但就要賣走車位作為首期,唯本人和太太的借貸能力可能已經用盡。另外,太太打算一/二個月後半職工作半職陪女兒讀書或者做全職媽媽,這樣更難上會吧!
資產如下:
房屋A: 紅磡私樓(三房), 聯名, 買入450萬, 現估值730萬, 租金2.3萬
車位(沒有按揭): 單名, 買入 79萬, 現估值130萬, 租金3.6千 (與屋A同一屋苑)
房屋B: 深水埗私樓(三房), 聯名, 買入260萬, 現估值360萬, 租金1.65萬
房屋C: 深水埗私樓(二房), 聯名, 買入215萬, 現估值280萬, 租金1.37萬
尚欠按揭供款: 615萬
每月按揭總供款: 3.4萬
每月總租金收入: 5.68萬
物業收益: 三層樓+車位的租金收入-管理費-供款-租金支出=$7500

本人收入:
Full-time: 4.5萬,
Part-time: 5千至1.5萬
15萬流動現金

太太收入:
Full-time: 2萬 & Commission: 5千至3萬
20萬流動現金

家庭總開支:2.5萬至3萬 (不包括物業收益)

問題:
1. 有什麼方案可以上會買入第四間樓呢?現在再買貴樓,是否不合時機?
2. 如現在不買樓,有什麼方案快速將現有組合增值?
3. 車位位於紅磡區,將來有沙中線,該車位還有升值能力嗎?
4. 有其他方案可以優化,可以增加現金流嗎?

希望諗Sir百忙中解答小弟問題, 非常感激!

 

 ANSWER:

紅磡相信未來幾興旺,但小心道路規劃令該區他日時常塞車,車位價未必可升起。讀者在樓方面已做得很不錯,家庭收入六萬可以在40歲前撈到三間樓仲令手上CASH用到近「一滴都無淨」,只餘三幾萬萬係手,足完一定功力。當然3間屋入面有兩間只係深水埗細住宅,夾埋只值四百幾萬,可是與不少讀者比已行快一步。

 

在為讀者計劃前有兩資訊十分重要,如可提供可更準確計出讀者現擁之借貸力

1. 深水埗私樓究竟有冇簽租約? (筆者估係冇的。應是行套房之法。因為215萬樓正常好難租到13700)

2. 讀者的COMIMISSION如何出及作何形式記載? 會決定是否計入人工去增加借貸力。

 

那用讀者之底薪計借貸力,為(45000+20000)/10000*2.59*50% = 8.41mil,現借貸力已用6.15/8.41 = 73%。係旺市只宜用借貸力一半之原則,加上讀者手持現金太少,所以不宜此時再買樓。當然讀者租金收入成56800一個月,如果識做及找對人問,就當維持原狀租出都可照將租金收入計作借貸力,情況即有起死回生之象。

 

至於係咁少現金情況之下,仲要大部份錢壓死在樓房之情況再問畸去將資產快速增值,讀者宜再為自己的投資取向三思。首先筆者唔係黃大仙,如何你睇筆者文章係想找出秘技去用低風隧在短時間找出高回報的話,那請不要再看本頁,坊間有大把什麼爆升、速成班。只要人投資經驗一多,基本上明白投資同事業奮鬥一樣,是沒有什麼速成的。由於紅磡樓市實不太看好,不妨趁高將樓賣走套280萬,再加上車位收番80萬,有360萬在手即有不少可能去做。更重要是解決了現金水平少,萬一樓市回調有錢可「執死雞」。

 

留意太太一旦離職家庭借貸力會大大減少。希望讀者不要過份高估自己財務情況。雖名義上叫完成了一生三宅,亦有不錯正現金流,可是投資組合太側重舊樓收租,如太太轉全職家庭主婦真要男人有一定能耐才可支撐。請三思再三思。

 

360萬如全部作首期再借盡,加上租約效應,勉強可以入手土瓜灣三房。不過此舉不建議。因暫未想到此方案在跌市下有何退路。可以將360萬放在債基收息,由於本注資金要再投入買樓及對讀者都係大錢一舊,那建議一對走勢亙反,有對沖風險作風之債基作收息方案,收息口為約9%年息。360萬得$27000/月。有機會仲高過佢兩間舊套房提供之正現金流。萬一大市走差,見上圖在同時間一債基價升而另一債基價跌,將大部份風險除走而安穩收9厘息。

 

當然想更穩陣,不妨比幾年時間入手直債。近日在收息堂上提及的零售上市公司之直債之年回報升回8%,長江、和黃及TRAVELEX之直債之回報都提升了。當然明白不少人不知就裡,未知運作就去同銀行問價,購入成本就咁比多成幾萬銀,我們會在堂上為同學會拆解此情況。

諗SIR收息投資課程

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諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

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收息101(TEDV100)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:5-6月待定
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:5-6月待定

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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第二堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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2. 網站裏會看到【成爲用戶】的方框,選擇「訂閲」,然後填好資料後再按下「注冊賬戶」。
3. 利用年繳$7888選項用信用卡完成付款。
客戶服務:91010168(whatsapp)上午10:30 — 19:00
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課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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