旺市賣樓部署安穩收息 #777

諗Sir,您好,
小弟(38嵗)和太太(36嵗)想現在買入一間400萬左右的土瓜灣單位(二/三房),方便兩女兒返學(大概要住9年至15年),現1.2萬租住土瓜灣三房。 如果新買入單位自住, 希望可以省回1.2萬租金, 免得年年被業主加租或者每一二年被迫搬屋, 但就要賣走車位作為首期,唯本人和太太的借貸能力可能已經用盡。另外,太太打算一/二個月後半職工作半職陪女兒讀書或者做全職媽媽,這樣更難上會吧!
資產如下:
房屋A: 紅磡私樓(三房), 聯名, 買入450萬, 現估值730萬, 租金2.3萬
車位(沒有按揭): 單名, 買入 79萬, 現估值130萬, 租金3.6千 (與屋A同一屋苑)
房屋B: 深水埗私樓(三房), 聯名, 買入260萬, 現估值360萬, 租金1.65萬
房屋C: 深水埗私樓(二房), 聯名, 買入215萬, 現估值280萬, 租金1.37萬
尚欠按揭供款: 615萬
每月按揭總供款: 3.4萬
每月總租金收入: 5.68萬
物業收益: 三層樓+車位的租金收入-管理費-供款-租金支出=$7500

本人收入:
Full-time: 4.5萬,
Part-time: 5千至1.5萬
15萬流動現金

太太收入:
Full-time: 2萬 & Commission: 5千至3萬
20萬流動現金

家庭總開支:2.5萬至3萬 (不包括物業收益)

問題:
1. 有什麼方案可以上會買入第四間樓呢?現在再買貴樓,是否不合時機?
2. 如現在不買樓,有什麼方案快速將現有組合增值?
3. 車位位於紅磡區,將來有沙中線,該車位還有升值能力嗎?
4. 有其他方案可以優化,可以增加現金流嗎?

希望諗Sir百忙中解答小弟問題, 非常感激!

 

 ANSWER:

紅磡相信未來幾興旺,但小心道路規劃令該區他日時常塞車,車位價未必可升起。讀者在樓方面已做得很不錯,家庭收入六萬可以在40歲前撈到三間樓仲令手上CASH用到近「一滴都無淨」,只餘三幾萬萬係手,足完一定功力。當然3間屋入面有兩間只係深水埗細住宅,夾埋只值四百幾萬,可是與不少讀者比已行快一步。

 

在為讀者計劃前有兩資訊十分重要,如可提供可更準確計出讀者現擁之借貸力

1. 深水埗私樓究竟有冇簽租約? (筆者估係冇的。應是行套房之法。因為215萬樓正常好難租到13700)

2. 讀者的COMIMISSION如何出及作何形式記載? 會決定是否計入人工去增加借貸力。

 

那用讀者之底薪計借貸力,為(45000+20000)/10000*2.59*50% = 8.41mil,現借貸力已用6.15/8.41 = 73%。係旺市只宜用借貸力一半之原則,加上讀者手持現金太少,所以不宜此時再買樓。當然讀者租金收入成56800一個月,如果識做及找對人問,就當維持原狀租出都可照將租金收入計作借貸力,情況即有起死回生之象。

 

至於係咁少現金情況之下,仲要大部份錢壓死在樓房之情況再問畸去將資產快速增值,讀者宜再為自己的投資取向三思。首先筆者唔係黃大仙,如何你睇筆者文章係想找出秘技去用低風隧在短時間找出高回報的話,那請不要再看本頁,坊間有大把什麼爆升、速成班。只要人投資經驗一多,基本上明白投資同事業奮鬥一樣,是沒有什麼速成的。由於紅磡樓市實不太看好,不妨趁高將樓賣走套280萬,再加上車位收番80萬,有360萬在手即有不少可能去做。更重要是解決了現金水平少,萬一樓市回調有錢可「執死雞」。

 

留意太太一旦離職家庭借貸力會大大減少。希望讀者不要過份高估自己財務情況。雖名義上叫完成了一生三宅,亦有不錯正現金流,可是投資組合太側重舊樓收租,如太太轉全職家庭主婦真要男人有一定能耐才可支撐。請三思再三思。

 

360萬如全部作首期再借盡,加上租約效應,勉強可以入手土瓜灣三房。不過此舉不建議。因暫未想到此方案在跌市下有何退路。可以將360萬放在債基收息,由於本注資金要再投入買樓及對讀者都係大錢一舊,那建議一對走勢亙反,有對沖風險作風之債基作收息方案,收息口為約9%年息。360萬得$27000/月。有機會仲高過佢兩間舊套房提供之正現金流。萬一大市走差,見上圖在同時間一債基價升而另一債基價跌,將大部份風險除走而安穩收9厘息。

 

當然想更穩陣,不妨比幾年時間入手直債。近日在收息堂上提及的零售上市公司之直債之年回報升回8%,長江、和黃及TRAVELEX之直債之回報都提升了。當然明白不少人不知就裡,未知運作就去同銀行問價,購入成本就咁比多成幾萬銀,我們會在堂上為同學會拆解此情況。










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