諗sir – 苦租客反制收租佬 #773

SIR您好小弟今年34嵗屬庸才一個,有幸拜讀收息論一書及此BLOG了解到一生三宅及財務自由的重要性。小弟現月入31K扣除供樓家用等開支,每月可儲10K同齡太太懷孕後需辭工安胎,BB將會於12月出世,太太坐月後會再投入職場,預計月入可以有25K但無長輩幫忙故需請保姆照顧BB,再加上BB出世後-所增加的開銷,估計每月為增加之開銷為每月15K左右,最後二人仍可每月儲10-15K

因不想再幫業供樓,故年中以單名購入280萬新界居屋一間,七成按揭2.1530年期,現尚欠銀行196萬。另有45萬港幣及45萬國內仔定期。由於之前未拜讀收息論一書,故已經行錯棋沒有多利用購買力以九成上會,另對投資一竅不通,故投資一直只以人仔定期收息為主。但看畢收息論一書便明白到長此下去多買一間樓房或者達到財務自由都是奢想,利息根本連每年通脹都抵消不了。煩請諗SIR 賜教小弟應如何將資金調配,撥亂反正,以期2-3年後可以買第二層樓房(目標是北區大兩房或三房)改善生活環境並將現居租出作收息之用。謝謝!

answer:

成件事由早些少開始講,就係讀者唔想幫人供樓。所以佢就買間樓返黎,自己供返一間。就好似胃痛就顯淺地用胃藥解決咁,大家係買樓之前,知道你去理財之原因何在及如何對症下藥嗎?

筆者都會租人樓,幫下業主供樓。即係如果個業主用成千萬買間樓返黎而月租$20000咁點解唔將一千萬買債基收11-15%而將每年過百萬利息當中的240,000拆比業主租屋呢又或我幾間單幢樓三百幾萬即收兩-萬銀租有突,咁又點解要用3乘三百幾萬去買一間成千萬既樓收租呢?

所以租樓唔係問題,最緊要你搵到個方法去跑羸業主個回報。如果你產出租金既方法比你個業主聰明,保證你每年可以笑住咁「求」業主咪鬼再加你租,實情就係幾千銀你要就加,我條氣唔順就搬呢句心底話。筆者明白你好想打爛個mon(電腦屏)collect my skin(收我皮),心想你個諗樣講就輕鬆,知唔知我比業主逼遷有幾陰公!? 所謂萬丈高樓由地起,你連玩嬴收租佬呢件事都唔敢細想,咁真係浪費父母十年養育心血及期望,買間屋肯定比培養一個小朋友容易。讀者買居屋係敗筆,原本兩夫婦人工都唔係差,夾埋(31000+25000) = $56000,要富貴真不容易,可是要穩步改善生活唔係難。居屋尤其未補價,市場上升賣樓要將利潤同房署對分,未補價去加按亦不可能。讀者看長遠要首先由交租租客變身做收租佬,再由收租佬轉做反制收租佬,即為自己習得高現金效率產出發再去選一些低回報之物業去改善回報,或入住去「搵業主著數」。

舉個例子,筆者有朋友專將舊樓成幢改為學生宿舍,包改建包搵客而中間提取酬金。呢盤生意都係「資產」,不斷產生正現金流,override了學生的租金自己更不用冒樓價升跌風險。讀者要成此步可真困難,幸好買入居屋只係單名,幾年後仲可以用另一半名比幾十萬首期去九成買第二宅上會。而成就第三樓可要等時機趁市低將居屋補地價成自由市場物業,將其租出即為產出除工資外的第三份收入。筆者一般叫人盡量避免公居物業,可是讀者應不會賣出剛入手之居屋,所以唯有作此安排扭歪為正。

那幾年後點搵首期入手第二宅方法一有價格風險,用債基將80萬投入,月收息80*13%/12 = 8666。三年間收租30萬,當然要知出入市方法會令投資更得心應手。至於保本方法係保險,投入37萬,5年後即產出30(將回報double計算方法如下:

保險面值250

每年派息4.5%(假設5年內不加息)

5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil

5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000

淨利潤約為3.1 – 2.5 – 0.217 = 38

5年回報為38/37萬即102%

其中兩方法已作開展,大家各自修行。











 


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