諗Sir,

您好！本人的家庭將於本月增添多一名成員，而妻子亦希望在不久的將來成為全職母親，步入中年，驚覺過去只花太多時間在工作上，卻未曾為自己一家在財政上作長遠計劃，實屬不智，有幸能報讀買樓101課程，如發現清泉，獲益良多，亦己報讀買樓102及103課程。

希望諗sir就本人的情況及擬定方案提供一點意見：　

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背景

本人和妻子均37歲，月入$70000及$18000，育有一名三歲孩子與及第二名孩子將於十二月出世，二人須每月供養各自父母，兩代人都住在港島南區。本人持有一個兩房物業，2010年$2.8M，九成按，Hibor Plan，三十年月供$8300，欠$2.3M，現估價$4.5M。每月總開支為$45000，每月儲蓄為$25000，股票$0.15M，儲蓄基金$0.2M，現金$0.2M(本人於2010年結婚置業己花掉大部分積蓄，2013年以前人工偏低，收支剛剛平衡，惜每月儲蓄較少，自2014年初才起步籌錢，己知狀況極之不妙)。妻子每月幫她父母償還其居住的兩房物業貨款，月供$6500，尚欠$0.2M，現估價$4.5M，她和其妹各自擁有該物業一半業權。妻子餘下收入作為她的自用錢。

短期目標

購買一個約$4M的兩房物業出租，以拓展被動收入，三年後妻子轉做半職，預計月入只有現時的三分之一（約$6000），以補貼繼續供養其父母的開支。

中期目標

六年後，購買多一個約$5M的兩房物業，並在同區租用三房單位自住（首選海怡半島，租金約$20000），以改善居住環境，並將手上持有的三個兩房物業出租，增加被動收入，屆時妻子可成為全職母親，照顧兩名已入小學的孩子（小四及小一）。

長期目標

本人和妻子於60歲時擁有四宅，一自住，三收租以便提供被動收入作為兩夫婦退休後的開支或二名孩子不時之需。

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方案一

假設樓價於明年下調，將外父母物業加按至五成，套現約$2M，用$1.5M以三成首期購買一個約$4M的兩房物業，由於妻子的借貸力在加按上已差不多用盡，新購物業用妻子名義，由本人作擔保人（借貸力並未超出個人借貸50%購買力）。剩餘的$0.5M則購買債基收息。六年後，待儲蓄現金足夠，再用三成首期以本人名義購買一個約$5M的兩房物業（假設薪金不變，差不多用了個人借貸50%購買力），將自住兩房單位申報改為租用用途，並租用同區三房單位自住，期望三個物業的租金增加被動收入，向長期目標進發。　

方案二

用方案一方法套現約$2M，以本人名義購買首個約$4M的兩房物業，六年後再以妻子名義購第二個物業，由本人作擔保人。六年後的安排與方案一相同。

 

延伸問題：

1. 本人及妻子現時均分別持有一個及半個物業，根據現行法例，是否必須交付雙倍印花稅(DSD)? 是否可轉近親作為物業持有人而欠卻DSD? 有違法風險嗎？

2. 若將現有自住兩房單位（買入時以九成按報自住用途）改為可租用，是否必須轉用較高息的按揭，會比現時月供的$8300約高出多少?

3. 先前的貼文“為blog中2.59及借貸力作解 #762”指出屆45歳時供貸力常數將會下降至1.95，若中期目標延至十年才達成，會有什麼修正建議?

祝業務蒸蒸日上。求教（救）男上

answer:

同意讀者要將可加按的樓都加套出現金，因讀者是人工高而現金水平少的人。自己七萬再加太太家庭借貸力為(70000+18000)/10000*2.59*50% = 10.1mil，而現金只50餘萬。可是太太為屋企人持有半間樓，如再買住宅要比雙倍印花稅。有見及此太太應將一半業權賣比阿妹、由於是親妹可以用舊稅率計此轉讓，依讀者提供之價格作半轉讓會令從價印花稅保在一百元。親妹得樓後可由人擔保將母樓九成盡按，得380萬(4.5*90% – 0.2)。而讀者妻子之後無樓即可再買樓九成上會，那一邊可盡得cash而另一邊又可盡借買樓，用盡太太可提供之財技襄助。

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太太家中樓房欠4.0mil，月供為400/259 = $15400。往後會解說下筆錢如何收息去為供樓數目填補。

讀者自己間樓2.3mil幾年前九成上會買入，好應把握現時機先套現，而最重要係將九成按去除轉七成。要作此事需到銀行辨理就算留同行都要請律師再造契，最正方法莫過於轉按用1%新行現金回贈去補償當中洗費。九成樓如補發現出租，後果肯定比七成嚴重! 至於點解咁多人都將九成樓租出守博一博，那風險及規範讀者已在課程習得，不再描述。自住樓轉按時可順手按出4.5mil*70% – 2.3 = 0.7mil。

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讀者攪好兩樓即得3.8+0.7=4.5現金在手。再加埋自己手上資金，500萬現金可作運用。當然此事已動用了太太妹妹之借貸力，需將收息成果與其分享才能成事。至於太太已貢獻了一個九成上會名額，那讀者只要將500萬當中之40萬抽出，即可再買一樓。用唔用黎收租，讀者自決。七成或五成上會讀者亦夠錢做。當然筆者建議大家應趁後生盡借，讓時間去將債務貶掉，再加上有租客為你加倍儲蓄，進才是借錢行之力為自己理財之路。

關於讀者問如果再買第三宅的願望在47歲時才實行，會否因當時借貸力常數下降而令自己失預算? 只好說人老是自然現象而筆者不能救，惟當時讀者手上兩間樓都好應有條件向銀行轉作出租物業及簽租約，再借錢時租金收入之80%可計作個人核失收入，將因年老而失去之借貸力補回。

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最後打算讀者將太太九成上會，及將手上餘約420萬資金收息作中期目標。由於早年做錯及儲蓄不足，個市未有超40%以上的大跌，讀者不可冒進再買第三宅。萬一高位接貨後遇上大跌市，讀者心情即跌入無間深淵，受苦無間斷。關於收息，介紹一個好方法，就係運用走勢有點相反的兩基金作組合，每邊買一半去為自己構建收息年10%之獲利組合。見下圖兩隻基金同在九至十月，一隻升一隻跌，買國債為主的基金在市差時會升、而入手公司債的基金息高而在股市差時跟跌，那就正好有亙補。由於筆者憑經驗選兩隻有一事雷同的基金，所以在之後因應市況調配都可大省洗費，讀者可因此去建立組合，穩定一點去收10%息，420萬月收$35000，夠cover新供樓款項而自己每月儲多兩萬銀，即讀者月儲蓄即可升至$45000，儲足彈藥再部署買第三宅。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。