諗SIR-無儲蓄首期點再買樓? #764

sir,

我人工$52000, 公務員預期每年有穩定人工升幅扣除開支供養父母供樓保險月儲$15000, 現有現金200K, 還有少量股票都是由2008年買了一直keep到而家大約印象係已經輸了一半(現值只有$50K), 所以沒有理會如你所料我投資經驗不多以前買股票只是跟人買冧巴沒有了解背景和市況除了買樓因為這幾年升市才令我資金有所進帳.

我現在已有兩層樓在供但都是最近才買升幅不大再加上按揭成數高加按沒有著數我的目標是希望一生三宅甚至四宅希望10年內,甚至更快可達到財務自由唔洗返工有糧出.:)

有兩個單位如下2013年10月買入一單位自住, $415萬, 85%按揭, P-2.85%=2.15%, 月供$13528,
 現值450萬2014年6月買入一單位放租, $239萬, 80%按揭, H+1.7%, 月供$7088, 收租$8600,

我計劃將我手上$200K作進取投資再加上儲蓄務求5年內可增值到$1M(效法龔成), 到時我的人工已經有一定升幅我的借貸力又再提升,然後便可以再買入一層300萬下的樓收租請問諗sir我的方向對嗎?

 

answer:

公務員破產會連份工都無埋,讀者已兩樓在手共借約560萬而未評估借貸力已用8成,有感警覺性不足。如將手上剩低廿萬再投資股票,萬一大市下跌再加上兩間剛買既樓淪為負資產物,萬一銀行再CALL LOAN,真係唔知點收科。就當問屋企人借錢了事,咁大個人攪成咁都應不是大家所想。所以筆者出版<樓換樓>但都唔會一味叫人買樓。讀者同不少人一樣要先了解自己、再訂下賺價、賺息兩方面應分配多少作投資。最後才選擇工具,如<收息論>所言,賺息的工具回報較低,因為投資人是靠借出資金去收取租金,有一日可收回本金之指望,所以風險較低。賺價的回報較高,投資人的本金可能收不回、就當買入一間公司股票都可因公司方針而將股權輕易攤薄。

賺價工具有股票、購入期權。賺息可以用樓、保險、債券。投資人可以按其所好運用工具、條件是不好因投資借貸而破產。一旦信用失去,銀行不會再予借貸,他日要翻身很有難度。大家外間所見上市公司運用財技,公司倒閉主席多不會「上身」。讀者一個打工仔更是公務員,用單方借貸力一個人於相近時間買兩間樓已是幾錯,請不要再攪進取投資,就算係都只用5萬適宜,留番僅餘的10-20萬比自己,係大市下跌時都有個打算。大家工作努力之餘,請逐漸增長自身理財智商,畢竟人搵錢時間有限、錢搵錢才令自己在老年時有空拓展更闊視野。

讀者原借貸力為52000*50%*2.59/10000 = 6.7mil,年歲37再行落去一要增長自己選股能力,二是保証自己幾年後有錢再買樓。要選好股票,你問筆者,如男仕又有一定收入宜在技術分析開始,因此類分析較能予你一個「買定唔買」既答案,弊處係分析源自統計學,要有些數理基礎再比心機再能明白。筆者相信讀者有能克服學習上的困難,提高買股命中率。

筆者亦見過人將基本分析所用之資料作統計及數理化,得出20大抵買股云云。點講都好,買股要得心應手總要有步驟同方法、大家如果買股輸錢又不作檢討、成世人買股只會停滯不前。當然在事業上豬籠入水既人根本不用花時間買股,投資自己就係買中最高升幅股票。

至於要保証讀者幾年後有首期買樓,不妨參考下讀者來信之「5115%回報方案」,大致是咁的讀者用私貸借入$370000或自己儲蓄用作「買保險之首期」,所控保險面值250萬,每年派息4.5%(假設5年內不加息)5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000,淨利潤約為3.1 – 2.5 – 0.217 = 38萬。5年回報為38/37萬即102%此案詳細方案及做法不在此作解。惟讀者早早作此安排,5年後幾可肯定有多38萬作首期去買多間樓。另留意此方案年回報逼近20%












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