早年賣樓想借彈藥番身#763

 

Sir您好,

我是在上週收息101坐第一排的黃先生。在116日曾電郵發問的,現畢業101希望以下問題更specific,希望賜教:

有幸在書局拜讀《樓換樓》如雷貫頂,當頭棒喝。

立即買回家細讀及追post, 看到網上更多無數的案例,情況比我好的有很多;情況比我更嚴峻的也非常不少。請諗Sir 您能回覆並指點小弟迷津。

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小弟下個月31 歲,結婚1 年多(太太同齡),準備15/16年計劃生小朋友。來年15年支出不太多, 月可以勉強儲2

我是會計師, 月入34,000(14 個月); 太太月薪20,000元。請簡單點當6萬家庭收入罷,盡借力15.5m, 半額7.7.

本人沒有負債,個人資產有:現金, 離岸人民幣3 個月定期, HSBC Asian Bond Fund(可贖回, 微賺的, 蝕的另一個已賣出, 就是下述賣樓事件後有人Approach 我買, 然後從我生命消失的人)12 年已停止的月供股票、少量股票、1IBOND;總共HKD40萬。

曾經玩過孖展ipo, warrant, 因為蝕過錢(一兩萬)所以投資變得保守。

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太太有在岸人民幣定期10 萬現金10(她是極端保守不能接受風險, 希望不動用)

現租住實用296呎市區單位, 8,800/ (已付清1 年租至2015 10) (<—他的估價是3.7m, 業主稅前只是2.85%收益)

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本人曾在樓市仍不算高時(2009)買入灣仔一物業170, 花了數萬翻新, 9 成按揭自住但租出去, 因為職業的關係,終日惶恐不安,又擔心樓價很高, 最後以208 萬於2010 年賣出(好像我的成交是刷新高當年比97 還高), 賺了20(當年一年的年薪), 現在好像估價已是340 萬了。這是我人生的小小成功導致現在的困境吧,下了車就上不到車,很想打理好財產卻不得門法。

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父母柴灣有一自住29 年樓齡3 房物業, 供完, 116hsbc估值630 , 已說服兩老能抵押再按,我預算3m, 2m 5成按揭買最高4m 的樓。現在高位不太適合「接貨」吧?我landlord 也只有2厘多一點

公公有HKD100(86 ) 媽媽則有40(她仍有工作, 父親已退休), 想請我打理, 請問有甚麼投資建議? (很傾向是低風險中回報的直債/債基)

即有2.4m可以用,考慮承受風險極低買直債、保險、債基順次序買是比較理想的。

我哥哥大我兩年, 現與父母同住上述單位, 他和嫂嫂家庭收入較高, 8-9 , 剛有小孩, 他們現在想買樓花天晉III (700) ….您有甚麼意見?

順祝商祺

ANSWER:

看畢讀者文章後有一建議,就係唔好咁快取其他人的錢去投資,因為投資失敗唔係因為唔夠錢,而係因為自己未有能力去駕御一筆財富。好比不少中六合彩既人,你會好羨慕,但都聽過不少人會係幾年內洗哂筆錢落得比之前更慘下場、或妻離子散,原因係人會被財富支配,除非筆錢係你自己搵番黎,你先會同時學懂管理呢筆錢既能力。

 

當然讀者只係將屋企人既資產吸納及加按出黎,絕不像上段所講會被財富支配咁嚴重。可是管理財產都是一門學問、大家是同意的。六萬收入家庭借貸力為約7.7mil,關於將九成樓房出租的問題讀者係無得驚的,一係佢就在職場勇猛一點搵多份糧,自己就可在零違法及不違道德下將財自路行完。再唔係就痛下苦工學習賺價倍升法門,可是要行完此路之勇氣可能比打工升職或攪好個劏房更難。所以呢,努力事業去為自己及家人謀幸福、已經係咁多條路中最平坦一途,大家好去亙相勉勵。

 

想預先提一點,直債雖可以10-20萬美金買一條,可是對於資金少於HK$300萬的人,買一條仍覺為自己鎖死了太多錢。不少同學在課程後會逐個法門自己試試,惟筆者在起始時已開宗明義講明:「每一種投資工具都有其好處,而我的責任是讓你知道邊1-2樣最適合你。」而讀者呢,都係債基及double保險方案較合適。

 

知道結婚要用不少錢,可是讀者31歲夫婦現金共50萬又未有樓之情況,實在要加把勁才能令自己避免平庸、進而避免多年後的失敗。恕筆者看法粗淺、只覺得三十而立而甘活於平庸、在各方面都不追求之人仕,除非你是更高層次的看破紅塵,否則十年過後,恐怕由平庸再轉變為低下,令痛苦在40歲累積而解決無法。讀者好應在下年初去睇下樓,於4月簽約到成交裝修都攪到10月,筆者仍維持細價樓跌極有限之看法,就當讀者入手300萬樓後下跌20%,雖帳面蝕60萬,可是8600之租金計三年都8600*36 = $310,000,已是心理上損失之一半。何況讀者夫婦都無樓在手,又有屋企人加按之力「傍身」,那九成上會買一間,幾年後如大跌市開心都黎唔切! 關於有此反應之詳解,可參考<樓換樓> – 樓市必勝法之個案。

 

有一點又提得太遲,就係「貪字得個貧」。早年讀者開心廿萬袋落袋,今日嘔突都唔只。所以自住樓要諗清楚先賣。

 

父母樓可以加按,但請用靈活按揭計劃。此計劃特點是加按出之金額,可將一半存回在銀行一活期戶口,享有等同加按出金額所支付的息口。換言之,加按後利息支出少一半。讀者可利用此計劃去加按父母樓得200萬、而將一半存回活期去等機會。淨低100萬可分段投放於債基方案,利用一些指標去衡量大市轉角位。技術分析筆者少提及,看法是此統計密集法門有一定代表性,只不過人們要求分析提供最高點賣走、更想今日預見聽日事,未免是太過苛求。讀者用少少統計再睇位將100萬分段買入,其實風險有限。與其夾硬湊錢去買百幾萬一手既直債,不如逐少趁低吸納債基好過。當然明白銀行係從不會叫你逐少買進,試問做你一炮過的生意然後從你生命中消失,那邊際利潤比每日提供養份比你高幾多呢!?

 

至於買新樓住還可以、買新樓投資實在筆者未試過。筆者最喜愛租新樓自住。











 

 


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