中原指數 129.4點下買樓的新業主,他們供樓吃力嗎?

簡介

 

過去3 – 4年,香港樓市一直被很多著名末日博士唱淡,他們力吹樓價與收入水平脫節,普遍市民現在要用大半收入去供樓,他們更認為只要一個浪湧過來(例如:加息、佔中等),業主隨時翻艇、供唔起樓,馬上要劈價沽貨,樓價閑閑地最少要跌3 – 5成,聽到心都寒。但結果,2014年11月7日公佈的中原指數收報129.4,較今年3月末低位117.22上升了10.4%。究竟點解樓市係脆弱的基本因素下仍能上升10%?或者,樓市、業主本身的基本因素是否真的如眾末日博士所說般的弱不禁風呢?

 

為了解今日樓市及業主實況,我會利用2014年11月7日公佈的中原城市領先指數(即CCL:129.4點,2014年10月27日 – 11月2日中原的成交個案),去計算各大私人屋苑的供樓負擔比率。當中還須要作出一些假設,例如按揭利率、還款年期、按揭成數等,但我會將這些假設與現實情況比對,確保這些假設是與現實情況是一致的。

-homeblogger.com.hk省略了千字比對內容。直接到結論。如要看比對方法請按此處:

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER&type&com&id=34442

綜合上述推算方法及假設,91個大型屋苑在CCL129.4點、2.15%按息、25年還款期下的供樓負擔比率之平均數及中位數,分別為30.7%及30.8%,而分佈如圖2:

 

圖2

供樓負擔比率 屋苑數目
20.1% – 25% 14
25.1% – 30% 29
30.1% – 32.5% 14
32.6% – 35% 17
35.1% – 37.5% 9
37.6% – 40% 5
> 40% 3
合計 91
   
91屋苑供樓負擔比率之平均數 30.7%
91屋苑供樓負擔比率之中位數 30.8%

 

從上述圖2數據去看,在CCL129.4點、2.15厘、25年還款期下,平均只用約31%家庭收入去供樓,普遍大型私人屋苑的供樓負擔情況其實並不嚴重,可以說是十分健康的水平。

 

根據金管局之數據,按揭申請人之平均供樓負擔比率約35 – 36%,如圖3。由於金管局的負擔比率是根據每宗獲批按揭個案所統計出來,這個金管局數字與我CCL129.4的負擔數字十分接近,反映我本篇文章的分析結果與現實情況十分相似。

 

但你或許會問:「PP,為何你推算出來的負擔比率會低於金管局圖3的數字?」主要原因,2011年人口普查所用的數字是整個家庭之收入,而金管局用的收入數字只是按揭申請人之收入,例如,一個家庭有丈夫及妻子是在職的家庭成員,但買樓時,可能只用丈夫的名義去買樓、申請按揭。以金管局的負擔計算方法,只會計算丈夫的收入。但是,人口普查則包括丈夫、妻子的總家庭收入。這使到我計算的負擔比率低於金管局的數字。

 

圖3

2014年10月27日金管局呈交立法會簡報會文件p.55

http://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/about-the-hkma/legislative-council-issues/20141103c1.pdf

 

 

按港九新界、不同樓價水平下之供樓負擔情況

 

由於進行了全港91個屋苑的供樓負擔比率的分析,我就以不同樓價水平、按港島九龍新界不同區域,去分析相關的供樓負擔比率。從圖4我們可發現,樓價愈高,供樓負擔比率則愈低,以及港島區的供樓負擔比率則較其他區域為低,上述這個現象應與目前的按揭規定有關,樓價愈高,貸款成數則愈低。

 

今天,有能力買貴樓,他們的收入一定會遠較其他人為高。當他們買貴樓時,須付較高比例的首期,以致他們的貸款成數會較低。但是,由於他們大多是高收入人士,才有能力付高首期,當高收入人士面對較低成數的按揭貸款,自自然然貴價樓買家的供樓負擔比率會較低。

 

至於91個屋苑的樓價、家庭收入、供樓的原始數據,不在此文顯示。

 

圖4

 

總結

 

要衡量樓市有否大跌風險,供樓負擔比率係其中一個重要指標,我們可以用這個指標去推算業主們能否應付一些將來可能出現的負面因素,如加息、收入下跌等。根據上述各大屋苑的微觀分析及金管局宏觀的供樓負擔數據,即使在CCL129.4點人人話貴的水平下,新買家及其家庭的供樓負擔比率只是約30%左右,屬十分健康的水平,目前離危險水平應還有一段很遠的距離。就算面對加息,業主們應遊刃有餘。

 

同時,本文所用的 parameters 及假設,是假設在目前規則下的最高供款情況。但現實的按揭個案是低於最高的供款情況。例如:

 

按息方面,我假設全部買家是用2.15厘的P按,但現實是2014年7 – 9月, > 80%的新批按揭是1.9厘的HIBOR 按揭;

 

在按揭成數,我是假設在不同的樓價下,每個買家都是借到盡。但在今年,少于$500萬的成交宗數(最高可借7 – 9成貸款)卻佔總成交宗數的5 – 6成,而500萬 – 1,000萬的成交(最高可借5 – 7成貸款)則佔總成交宗數的3成。在這個中低價值集中的成交分佈下,整體新批按揭的 loan-to-value ratio 只是53% – 55%,反映今天的買家有能力拿出比金管局規定還要高的首期比例出來。因此,他們實際的供款負擔一定比本文所推算的還要低。

 

在工資增長方面,我上述分析是用整體年均薪金指數增長5%去計算。但現實係,中高層人人士的收入增長最快。根據税局年報,2010/11的課稅年度,與上年比較,平均納稅人數增長6.7%,但年薪$50 – 80萬及 > $150萬的納稅人數增長分別約10.2%及17%;2011/12,整體納稅人數增長約7.5%,但年薪$50 – 80萬、$80 – $150萬及 > $150萬的納稅人數分別增長約17.3%、13.9%及10.6%(附錄 – 圖C)。而中、高薪酬水平打工仔(樓市的主要買家)的收入增長實際應比5%整體平均增幅為高。

 

老實說,私樓住戶供樓負擔其實並不是很重。就算不用數據分析,從消費市況都可以略知一二。君不見每逢長假期,在團費年年加的情況下,出外旅遊的市民基本仍能迫爆機場離境大堂。另外,每逢假日,港九新界百貨公司、商場、中高檔超市人頭湧湧,捨得使錢的市民大有人在。X光、XX島、X田排隊俾錢排到氣咳。4 – 5星酒店自助餐年年以遠超通脹的速度加價,冇人食你估佢哋加價會否加得咁狠?如果人人用5 – 6成人工去供樓,你估佢地使錢消費會唔會咁疏爽?

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BY PETER PAKER

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

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