真的一切都太遲了? #744

SIR 你好! 小弟是一名庸才, 個人財富增值能力低, 仍希望可以向上流, 所以想吸收多點理財知識, 看見你在BLOG的分享覺得很有道理,之後亦買了你的兩本著作,並將收讀你的9月的收息班,希望可以學習多點好既理財概念和方法,為將來的人生籌劃.另外,因為父母可能將在2-3年內退休, 心感多頭收入來源的時日不多, 希望可以在他們退休前能幫他們獲取多一份穩定的收入來源(e.g.物業), 但現在理財方面欠缺方向, 希望諗SIR可以為小弟的情況作出一些建議, 謝謝!

小弟27, 文職工作, 收入尚算穩定; 母親56, 學校文職工作, 收入尚算穩定; 父親59, 收入不太穩定. 我和家人也不擅投資(近乎沒有投資), 只有少量股票和IBOND, 面對銀紙眨值也很無奈, 幸好母親在2012年買入嘉湖, 才可稍為資產增值

資產與收入如下:

收入與開支:

本人收入: 27,000開支: 10,000, 收入(NET): 17,000
母親收入: 18,000開支: 7,000, 收入(NET): 11,000
父親收入: 12,000開支: 8,000, 收入(NET): 4,000
嘉湖出租收入: 8,600開支: 5,600, 收入(NET): 3,000
第一城自住收入: N/A開支: 10,500, 收入(NET): (10,500)

TOTAL收入(NET): 24,500

資產(除物業):

本人港元150,000, 人仔50,000 , 港元債券(IBOND) 20,000, 強積金60,000
母親港元300,000, 港元債券(IBOND) 20,000, 股票90,000, 強積金600,000
父親強積金200,000 (無儲蓄)
按揭現金1,600,000

PS: 我們一家人也沒有保險

物業:

第一城呎() 544,價值(銀行估價) 5.3M, 按揭欠款 2.76M
嘉湖呎() 708, 價值(銀行估價) 3.1M, 按揭欠款 1.40M

嘉湖: 我與母親聯名
第一城: 父親與母親聯名, 我做擔保

現在眼見樓價高企, 雖想多購入一個小單位也不敢貿然入市, 但也想為這一個目標準備,想就增加現金流事宜請教諗SIR以下問題:

持約2M現金不知如何投資, 大概有3個方向,究竟那個較好?
1)
贖回/還一部分嘉湖按揭, 剩下約數十萬(e.g. 60)投資股票,債券, 基金


2)
投資股票,債券, 基金

若用上方兩個是但一個作投資,現在樓價高企,是否先買入其他資產先增值再候入樓市,如股票,債券, 基金?但家人的股票買賣多以蝕錢收場, 不想蝕身家, 是否債券, 基金比較好? 如果是,買入那些債券, 基金才合適?


3) 9 / 7
成按揭買一個小單位(約3M)
若用方向三,我嘗試計劃一下將來買一個小單位(約3M)事宜(不指定地區),在買之前要做一些準備,好像用我個人名義除名後購入下一單位好像最好, 除了費用比較便宜又大機會9成上會, 請問你同意嗎? 不知我是自住樓的擔保人會否影響我借貸力?

另外, 知道3M或以下的私樓幾近絕跡, 請問諗SIR有那些地區, 屋苑建議令小弟可以多加留意?是否荃灣, 屯門?

小弟可能問題較多, 不好意思, 另外上述方案可能有錯漏, 如有錯漏, 敬請指教, 希望諗SIR可以比一些意見, 令小弟可以認清方向, 努力計劃並向目標邁進, 感激萬分!

庸才上

ANSWER:

是的,同意讀者十分多問題,要收息課程及買樓課程之內容全動用才可解答佢海量提問。WELL,筆者記得前日讀者小女子提及「行善必有好報」,那唯有將自己對眼出力望住本案長篇問題,睇下發生咩事。開首感覺是一切都太遲了…..讀者母親近退休只儲蓄30萬,而父親零儲蓄只有強積金,加上年過55借貸力大幅低下,基本上要翻盤就只能交比阿仔做。父母真偉大,將自己能儲起的都給了阿仔,筆者個人更認為讀者母親買嘉湖主要係為左阿仔他日有樓係手容易走下步,如只屬自己投資好應只買兩房則。現時讀者再有第一城加按所得160萬,加上同母親聯名既嘉湖,點先可以唔好辜負父母期望,大踏步向上走過去?

第一步最要緊係趁高將全部樓盡按,因父母已年近60,現時趁高將樓按出現金已是最後一次機會,下次樓市再有大潮讀者父母已不能幫助借貸。第一城: 5.3MIL*70% – 2.76MIL = 0.95MIL。嘉湖: 3.1MIL*70% – 1.4MIL = 0.77MIL。在讀者現家庭借貸力估計為(27000 +(18000+12000)*60%)/10000*2.59*50% = 5.8MIL,係而家按揭欠款2.76+1.4 = 4.16mil之情況下,想負擔(0.95+0.77) = 1.72MIL剛好不夠力(4.16+1.72 = 5.88MIL > 5.80MIL),那就按少幾萬蚊吧,總之盡按盡套便成。之後讀者有多1.7MIL 現金,好可以比自己一個侯低再買樓之機會。

讀者說「睇住銀紙眨值也很無奈」,筆者認為「一個人的想法決定其命運」。筆者觀點是與其無奈、不如好去發奮工作、學習投資及判別風險。世上發生之事只有10%你是無力抗拒,而打份好工搵個好老婆有班好同事基本上都能靠自力完成,正所謂物以類聚,如果你發覺自己好頂唔順團隊入面既同事,小心自己都擁有同一特色。所以呢,27歲讀者還有點時間可發奮向上,趁自己未成家之前好去拚事業。

對應讀者有意將和母親聯名之嘉湖一拆二,同意此事有幾個好處,更有位可令自己再提高加按成數至九成。一拆二先是將聯名樓轉單名樓,而母親一人借貸力不夠HOLD成間樓可用讀者自己擔保母親去解決。讀者自己一旦「賣走」手上半份業權後,自己買樓可九成上會。而再買可免付雙倍印花稅(留意要先比雙倍印花稅之後政府先退回50%,能力有限者留意可要壓死幾十萬或大半年)。不過筆者之見是讀者不用而家咁急行一拆二,應好去運用手上錢收息,再捕捉樓市低位或幾年後再入市。到時樓價跌了一拆二之成本更為低。因收入不高者需捕捉樓市去翻身,而讀者還在此列。既然現時樓市仲係高位,各位工資不高令其需要靠食盡買樓升浪去改變人生既朋友反不宜現在入市。應先作準備學好點睇準樓市,為迎接他日機遇作準備。

讀者加按約1.7MIL後再加上自己原有1.6MIL,共3.3MIL,係時侯收息作固本,待天下有危時領兵出關博殺。由於年紀輕加上資本不多(留意錢係有、不過都係借返黎),入手債基會好一點,可是13-15%年息的不合讀者,做年10%的方案會好一點。3.3MIL即一年收約33萬,每月$27500,另新加按了1.7MIL,月供約1.7/2.59 = 6500,即成件事淨賺息差都有27500-6500 = $21000,就當用埋黎還老早前加按落的1.6MIL,仍穩有成$15000每月落袋。當然如看倌有3.3MIL身外錢,而唔係好似讀者咁債力加按爆番黎,咁可以做高風險一點造高章牌,3.3MIL實可收息14%即月收$38500,應可解決不少人之疑難。

關於一家人都冇保險既問題,相信是讀者家人對某事物有差既體驗後作出之「駝鳥決定」,希望讀者自己再思考仍否維持此想法,另要自己花時間去獨立思考一件事情之本身。讀者應早為自己作好打算,看父母到55歲有餘仍唔多個錢係身,雖感激他們為自己作的付出,但如果再有得做第二次,人還是早發奮早計劃好一點。












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