男人給不到的幸福，小女子自救換出自由身 #741

<個人情況交代>

諗sir你好,先感謝你如此熱心為各迷途人士指點方向,行善必有好報.

本人32歲,老公35歲,有一子4歲. 夫婦二人都是公務員,月收入共140K. 我們都不是大洗的人,每月扣除三人基本生活開支,供養雙方父母,交稅後可儲90K. 我們的人工在未來10年都有增長空間.

二人月收入共130K, 每月扣除生活開支只餘72K,未計租金

二人儲蓄合共4M,主要是債券基金1.3M,人民幣定期800K(在國內銀行),股票基金300K,其餘是現金.

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<陷於困境之說明>

但我們還未有樓在手.因為之前收入未有這數時,一直傻仔地覺得要有3成首期去買樓才安全,而且以前心頭高,想買奧運站大屋苑,又誤以為樓價很貴而錯過了上車機會.加上投資態度超級保守,總之只可以怪自己!

我們現租住一實用2百多尺的大角咀老屋苑單位,是當年初出茅廬時開始租,所以租金到現在也只是7K.我們一直留守的原因是想儲大首期,也因為孩子要由居於附近的長輩照顧.

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現在孩子長大了,想改善一下生活環境,我們終於再去睇樓,看了奧運站的大屋苑,但覺得如果此時買7-8M的物業要全副身家都拿出來有點危險.

我是近日看到你的文章才開始醒悟,我們轉向老屋苑,目標單位開價四百多萬,可是業主叫價非常進取,和銀行估有大段距離,計算之下可能還是要拿出百多萬首期,令我有點卻步.

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我其實是相當想親自照顧孩子,但如果我做全職媽媽,家庭收入即時減半,老公不能接受. 近日小女子終於看完你的<樓換樓>和<收息論>之後,滿心歡喜地和老公分享你的見解,也叫他看你的著作,希望一改他超保守的投資作風.但他只同意開始物色自住物業而不願買樓收租,一心要等樓市大跌才買入他的dream house自住,到時的舊居放租.就此算了.

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<小女子自己搵方法>

個人收入每月約70k, 有1M bond fund 收月息,~3%p.a., 有400k high yield bond fund,收月息 ~8% p.a.
300k stock fund,黃金同ibond 共 100k, 剛把500k 跟朋友夾錢投資工廈(我是小股東)
現支出每月約30k,人工每年會加2k 左右.沒有負債, 現打算用1.5M ,付5成,買入一宅收租,另再努力儲另1.5M再買,直至完成財務自由的目標.

我當然比較同意諗sir 的見解,知道要提早退休不能只有二宅.我相信我憑個人之力也可做到一生三宅,所以請諗sir 就我個人情況給予意見吧. 萬分感謝!

我希望可以用現有積蓄作投資帶來現金流,令我可以換出自由身,即使轉做PART TIME都好.

希望諗SIR可以指點下.萬分感謝!

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ANSWER:

諗sir曾經自己都上過一堂課，講者問在座邊個男人敢今日返屋企叫老婆即刻唔使做(當然最happy梗係叫老婆你鐘意返就返啦…..，你估由朝到晚留係屋企真係咁幸福咩!?)。咁答案唔講都知，在場維持了十五秒的沉默，就好似為陣亡將士做默哀既情況。幸好有一個男人勉力、顫料地將手由口袋提出，又用了一個升旗咁長既時間將手舉起，

獲得了全場男士熱烈的掌聲。猶記得當時沙士完左冇耐，要男人作出此等承諾真的不容易。

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睇到呢度筆者都有點感慨，讀者兩公婆收入其實都幾令港人羨慕，夾埋搵14萬一個月，仍然無返屋企照顧小朋友既權利，可知我們的老祖平日生活就係摘下生果、湊下仔打發時間咁，到了2014年已過工業革命後百年，機器多了而人的心境生活竟越見困難。係咁情況下亦難怪有「人」提出14000蚊人工以下係香港就唔可以投票權，話唔定遲下冇份交稅就唔比出街，唉大家都係醒定些少…

讀者個男人早年唔買樓，現在就惟有堅持而家都唔買。就好似你等左架巴士15分鐘，唔等落去真係好衰仔。如各讀者有近似情況，建議你再睇一次「放低擁有豪宅的虛榮」，不欲再此再重覆論點。至於十幾萬人工租大角咀二百幾呎真係令人難過的，明白兩夫婦係為左加快儲蓄速度去買dream house，可是在過往幾年都說明，dream house價格上升的速度，相信你要係「月球人」*先可以追到。間接表達人工升幅永遠追唔上樓價，想清楚咁當然係呢，公司有錢剩老細自己都用左黎買樓先啦! 唔通加你人工咩!? 當然，男人有勇氣可以放手一博打破打工格局，亦同意此舉要有勇氣之餘亦要年青時有機緣去習得一定能力才行。

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*月球人: 每月月入一百萬(一球)之人仕

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慶幸小女子訂下目標清晰，就係想用現有積蓄作投資帶來現金流，令她可換出自由身。而家積蓄1.7mil散於金、股、債，另有50萬工廈(同人夾份買)，明顯投資未有方向，乜都試一試。有一煩事係讀者是位公務員，如未此類，筆者定必叫佢將1.0mil bond fund贖回，再七成上會買間舊樓分間出租，基本上選得好，在做按揭、分間，搵租客方面都會得心應手，三百餘萬樓收租兩萬港幣一個月是冇難度，而按揭呢? 自己用mortgage calculator計得到，供八千餘元。當然如錯誤入手樓房輕則令舊樓按揭做不足30年，重則無銀行願意借錢令成交不能完成。我們要在課堂上將每個執行細節交代，讀者先生看畢筆者書本後或有感未夠信心去執行，相信原因是書本字數有限制，欠缺了每事執行時需留意的細節。

呢間樓收兩萬租而供8000，每月產出$12000正現金流，一年$144,000，比讀者收3%好n咁多倍。仲有，8000蚊供按揭還本部份其實都係自己的。如將入手樓房就咁出租，收$13000，都有4000幾蚊落袋，好過就咁bond fund。

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當然講開bond fund，有不少收息堂同學已想到債基之法，12-15%的年息每月派出，改變了不少讀者的命運。

就講為筆者書本<收息論>作序的ada，將南區樓套出再行債基方案，現時每月收息兩萬餘，自己好作生育及為小朋友成長作出計劃。在此感激她為筆者書本<收息論>作出的貢獻，她是兩萬餘人工的真正小女子，在為我書的序道出了香港大部份女人的心聲。

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讀者將什麼stock fund bond fund轉成債基後，700k本金成就$8166月入，收入同投資資金是proportion上升的。至於買間舊樓收租就算唔間房都收四千幾，加埋多成萬幾蚊淨月入。至於儲1.5mil的想法，會唔會先儲1.5mil再等銀行派息將結欠還掉，而自己再儲1.5mil呢? 這樣，同一時間由儲1.5mil變至2.8mil。最後有關「老屋苑」，感覺是讀者係<樓換樓>本書睇左幾個「keyword」就自己去搞。此舉冇問題，但要將自己做實驗搞到爆炸的風險先扛上身。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。