放棄債基方案收息 #739

 

 

HiSir,

我是你的長期讀者, after reading your樓換樓, then, 參加你的課堂,Japan買樓及收息101 – 102 And will take 收息103 in Sept, 2014. Also, both of your books 樓換樓 and收息論 have been read from top to bottom and I recommended to many of my friends to buy them. Some of them bought your book but some cannot due to out of stock very quick. Please print more.

 

Income 170,000
Cash 1,500,000
RMB Deposit 2,000,000 (HK$)
Insu Saving Plan 200,000 (4 yr plan, paid 2 year)
Year Saving 1,000,000

 

Here is my profile:

40 years old, Married, professional.

Wife 38 year old, working.

Living with my parents in a full paid apartment, under my father’s name.

Aims:

Long term: 等待機會希望完成「一生三宅or 四宅」and my wife can retire earlier.

Short term: Buy保險方案(5115%收息方案) and Buy債基方案 (12% rate) to increase monthly income and can sold out the 債基 when the properties market is going downward to buy a 2 bedroom and a 3 bedroom for rental.

Action to be:

Use 1.5M for 債基方案 (1.5M in case call loan) 月收$13,500

Use 0.33 for 2.5M 保險方案

Buy ETF

Buy 2 bedroom unit around 3 to 5M

Buy 3 bedroom unit around 7M (need to beware of the max. loaning amount ie. 4.2M) So, need to pay 2.8M.

家庭總借貸力

= (160000/10000 * 2.59 * 50%) = 20.72M

餘借貸力= 20.72M

Question:

Any other suggestion for my investment plan above?

Shall I buy a Japan unit say 2.5 to 3M?

Thanks.

 

儲蓄強人

 

ANSWER:

讀者月入17萬,洗費65000,扣交稅月儲8萬而年達100萬實合理。可是看讀者已儲蓄的金額,2MIL人仔加1.5MIL港幣,即只三年幾儲蓄,又覺有點不合情理。專業人仕的加薪速度應是層上而冇可能一下子由3萬加到17,那讀者在早幾年儲蓄的錢到了何處? 讀者另一問題當然係人到40未有樓房係手,而手上400萬現金,話唔定一個窮中產早早年入手一間四小龍即可帳面上達到。所以呢,希望能在本文給予些看法,希望讀者可真擁有一個170K人工應有之portfolio

係假設唔向老豆淨低間樓打算之下,那我們想想點去產出不同正現金流去為讀者達成財務自由。由於讀者人工實頗高,所以理財模式可由「115%保險方案+債基」再去上一個層次,為「樓+債」。「115%保險方案」的好處是投入銀碼細,而放足5年可年回報近20%,可是此方案的利息始終有少許波動。如現金強勁者不妨直入債券,利息保證亦同時由債權人保本,壞處只係起動銀碼大,而剛好讀者不愁沒錢。至於樓房投資在香港始終有獨特性,雖然現時買樓稅項多,可是在低息高槓桿再加上可拉長30年還呢個特點下,有錢又負擔得起仍然是值得買。何況比下心機,比市價平10-15%的樓房可被找到,當然初階買樓者可能唔會諗呢D盤,就當筆者早月成的三房樓,$7200實呎現己升至$9000實呎,但係無樓睇加上舊樓之下,初心者真係未必敢買。但如大家不起手投資買樓去累積經驗,往後又點會有信心信自己面前個盤係筍而買呢?

所以,每類型人用的方法各異,理財就係要知道自己情況再明白幾種投資工具,再適當去運用。

私人銀行既低成本借貸是合讀者的,基本入場金額讀者付得起。好處係在有保本情況下收10%回報。前有同學完成了收息後,到銀行拿了個意見,內裡是將錢放係5隻評級頗佳的債券(即都係BBBA評級。有隻係BB仔,唔喜可轉),上圖有示。由於債券選擇得宜,每隻債可loan outratio頗高,即呢$1000000可收息$45880,由於買後借回$680000,有每年$9123的利息支出。另外680000可即時取回,所以讀者實出320000,而收息(45880-9123)=$36757,所以呢320000回報係(36757/320000) = 11.4%,而投放的債券風險不高,只是因懂得選債所以找著了低風險而高回報的投資策略。 此事做得成要借貸息率夠低亦要有多種債券可供抵押。

如資金不夠上私銀,那做一條直債之槓桿亦可。舉下方淡馬錫債,好高評級的:

標的物: 淡馬錫(評級AAA)

Current Offer Yield(你暫可勉強理解為息口): 4.9%

借貸息口: 3%

入場費: 約港幣45

每年所收息口: 95550

每年要支付息口: 45000

回報: (95550-45000)/400,000 =12.63%

至於樓既投資,由於係專業人仕而唔係公務員,那何不考慮為自己謀取幾間套房樓在手? 正現金流有$12000一間屬正常。如供滿後正現金流更是每間兩萬幾,搞三間係手已令人先站在不敗之地,大家有買樓003再探討此事之利弊。

知道債基是不少收息同學之熱門選擇,無年期而產出息口近15%,更是每月派息。可是讀者儲蓄力不俗再加上人工高,用直債可保本而免除用債基受價格之升跌風險。所以在金錢世界越有資本者越能降低風險。

 











 

 


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