大學生有鋪收租(窮人慎入、內容或會令人不快)#736

sir
你好
我已經申請你的收息101 102 103課程係10月同11月, 因有一筆cash,上堂之前想徵求你的意見。

 

我今年23歲,下年大學畢業。同屋企人住.

好有幸地我係一個OK富裕既家庭長大.不過我從小開始學投資,好好彩地係2004-08年買股票,搵到第一桶金(5萬本去到2百萬) 中間屋企人比多20萬我投資

08年咁岩要去外國讀書放哂D股票做3個月定期而保左本

可惜2010年左右輸左獲金既(267.HK…) 之後就唔係好敢買股票,轉去炒鋪位樓市 發現原來磚頭升得仲快過股票 中間有買有賣直到而家。靠自己一開始既本ROLL500萬左右 ,其他我LIST 既都係屋企比(我認有父幹成份..不過我好想可以成為一個上進識更進一步既中產後代)

我現在的portfolio
1
,一間工廈full paid

 市值15mil左右(屋企比) 因為屋企比所以唔可以拎去做MORTGAGE, 一個月收緊4萬蚊租,租約仲有3

2.7% SHARE of 1 間收租公司 (屋企), $8000 per month after tax .no outstanding loan

以下就係自己可以control到既:


3
,淘大花園2

上年10月買,今年3月尾先成交 買入366萬,現值400左右
7@1,96%    
10500 租。供9434  ~4200 interest ~5200 本金

明年4月到期 而家同類形單位起碼租緊12000


4.
剛賣鋪套番300萬出黎

現有490CASH, (1560000HKD worth 既英磅,其他HKD)

現在有既PLAN:

1.我打算係英國倫敦中心買入一間1房單位出租

400000, 可做6成按,3.49%(因入息唔夠,如果下年報多左稅可加按至75%,3.89%) 12K stamp duty and solicitor fee

借錢後租出去有7里到,但係我可以做到10-13里回報(depends on the market)   (75% mortgage 可以做到18里回報),但係可能每年都要番去一次搵租客

2.其他錢用黎買收息產品 (因為好似全部都係property)

希望一個月可以generate 到一個大既positive cash flow


3.
儲低D錢每年可以re-invest 令到錢滾錢,再增大我既被動收入

4.當被動收入夠高時可以拎少少錢去做小生意(不過我唔太intended to)

5.淘大依層樓仲有無得加按?

 

謝謝諗sir你抽空閱讀及回覆我的個案。希望諗SIR你可以教教我!

Also i am looking forward to see you in October!「將會是你的學生」上! 謝謝

ANSWER:

讀者既背景令筆者想起兩件往事,自己讀大學個陣有位同學係信用卡宣傳counter同班friend認真講:「我唔知咩係信用卡….」及後大家叫佢整張申請試一下,佢係填申請表地址既格仔上簡單填上「9 Robinson Road」,跟住我地就明白哂!….雖說其他同學仔本身都屋企有米,但那「霸氣」仍未及簡單一句9 Robinson Road既地址。當然此地址為虛構,本文首段亦是筆者迫大家同我一齊重溫輕鬆既往事。自此之後,當然呢位同學比太多女仔圍住(始終女仔係早熟d),唔係太抽到空同我食lunch吹水。只能有時係足球場上踢波撞見下,其實佢都ok靚仔兼踢前鋒又識入波的。而家諗返轉頭,其實係咪對家個龍門見到佢而「手鬆」左呢??

另一件事,係筆者於銀行服務時經常做的工作,就係同不少廠佬uncle飲下茶咁,不時uncle都會叫埋佢個仔出黎,大概小朋友都係廿歲出頭吧! 因香港不少廠家撈得成功又搵夠收山的,大概六十歲上下,而係5-6年前佢地個仔就約20出頭。uncle帶個仔出黎,不外乎問下我地銀行夏天請唔請見習生,話哂自己個仔係獅子做,同班行家吹下水都威威呀! 呢批廠富二代,其實不少都幾有志氣,亦好有知識分析力強。筆者同意創業易守業難,加上係大陸做廠已經過左黃金時間,呢批後代叻既都只能守業,真係好難再將老豆盤生意再發大。有些自己攪到盤新野出黎,可以夠養自己,有次其中一係廠二代同我講:「攪自己野既滿足感係老豆份家產比唔到的!」可能不少朋友睇到呢度覺酸葡萄,不過既然大家是站在不同高度,那最好就係各自尋找美麗的風景去欣賞。有志年輕人更可靠自己努力及投資,成功上流。

讀者既父親相信已作出了提點,成立收租公司,一係容易將手上一堆物業再細分化,例如可將7% share比阿仔而唔使成間屋轉比佢。另外如公司有支出,收回租金可用支出作抵銷而減低款項。那讀者不妨以將基金及樓房投入自己設立的公司為目標,好可以將收益減稅,又或如公司有真盈利(利息收入在公司亦計盈利),可將債券及各樓房收的租金歸作公司入息,那即可利用此作現金流問銀行借錢再買樓。如果要行借錢呢步,係起手時唔好壞手勢成立BVI(離岸公司),因此類型公司不易借錢但易避稅,惟銀行一般不想同呢類公司搞借貸。當然此計劃是長遠的,係呢幾年為了免除BSD所以不好將物業打進公司。讀者宜在此時間學好各類投資品特性,23歲既讀者仲有大把時間。

淘大花園市值400而買入366,投資知識水平夠根本不用花時間作發問。此房正現金流為12000-10500=1500(相信讀者根本冇為租金收入交稅),在付出首期連雜費40萬而換取一年$1500*12 = 18000現金流,產出效率只18000/400K = 4.5%實不為高。相比將錢投放直債、債基同保險,產出正現金流效率可大為改善:

1. 將錢投入直債,就當放入呢間港資地產公司既永續債,年回報都有12.75%。可惜由於債券類型,回報有機受加減息而升高或下跌。那把心一橫投入收息堂上介紹過的香港零售上市公司,放到2018,年收約8%。點都好,現金流回報如單買為12.75%/8%,至於要回報再上一層樓其實不難。

2. 如錢投入債基,肯定不保本,但就可以不理幾時到期隨時贖回。年12-15%之回報,如將490cash投入月即收息$57166,那讀者都知道呢件事回報可比父親的收租回報公司更大。讀者有收租公司7% share,月收$8000,即公司年予137萬租金回報($8000/7%*12)。當然都唔係細數目。可是如用債基產出此數(即一年137),只需動用資金1.37mil/14% = 987萬。相比而香港樓樓價高企,九百幾萬只係可以買到港景峰細三房收三萬蚊租。所以呢….同意讀者要打好理財根基再出發。當然成盤數去返讀者爸爸計就唔係咁講,因為當時父親可能用借貸去入手樓房,有槓桿的。惟到現世代用公司買樓、及借錢均縛手縛腳。亦相信收租公司入面既樓都已完成供款。

3. 用保險都可以收息的,投入305年後約80%回報,或8年後155%,所以回報約由16-22%不等。讀者現金多,可以試。至於外國樓,宜先試好香港有何投資方略,再出發入手他地未遲。畢竟英鎊經歷了個大反彈,現正回調。而買入海外物業宜用ETF對沖風險。

當然追求錢是首階段,追求人生目標為另一階段。既然讀者有幸不缺錢,好應該做些有意義事情。當然只用利息去搞生意是讚成的! 有足夠被動收入係固守陣地及開展新生意都有幫助。

 












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