如何預測樓市走勢 #731

(*本文係有圖有片有相)

拜託大家高抬貴手,發問可以打字而不要寫在紙上。點都好本個案讀者之財務狀況頗為特別,開首筆者仲以為自己睇錯,點解一個年收入24萬既人可持有成千萬淨資產? 再查上文下理發覺總個情況描繪得頗為一致,為省略不將讀者P.1-P.3之信件貼出,現節錄其個人財務狀況如下:

(筆者撰文)

會計師,年收入240,000,一年支出亦為240,000,暫未能儲錢

女友月入$30000, 月儲$13000

未婚,各自住在家人地方

主要資產有兩類:

1. 在私銀買了4隻基金,一隻係美股,一隻係BIOTECH,其餘收息為主。市值1050萬港幣,而淨值為650

在私銀的基金有收入$284,000/year

2. 一間譽港灣,20129月購入。買入價6.47mil,市值7.2milo/s 3.23mil。當初更是比了5成首期上會

此物業收租$16500/month

(筆者撰文)

為了令大家不用研究上面張「牛皮卷」,節目讀者問題如下:

. 譽港灣就完死約,續唔續租好?

. 應唔應該趁高賣譽港灣再換細樓新葵芳花園? 見中價樓升幅比細價樓慢

. 請問如要一自住一收租,應買那裡那類?

. 如何重新出發完成「一生三宅」?

ANSWER:

那筆者看法,如果早年係銀行遇到此類客人一定認為佢「洗黑錢」,尤其會計行業更是熟手。因一個搵兩萬蚊一個月既人,手上有成千個(1000)係身,即其500個月之人工,除非係屋企人淨落或jockey club幸運兒否則難令人信服其資金來源。惟現在係homeblogger收到同學問題,相信佢係財來有方的。或早年搵落而家自己攪下生意仔咁。撈偏人仕既自然會避開homeblogger呢個學習型網站,自向陰暗一面進發。

讀者要明白,自己係儲蓄多而借貸力少。而手上譽港灣租務回報低(2.75% p.a),加上在私銀雖早幾年買中美股及biotech賺錢,可是在現今市況實不宜將大錢放在北美。由於讀者財產頗足,在筆者觀察下市況或變,不妨沽出回報低的譽港灣,套回400萬。至於讀者其餘問題,實在都係好典型既幾時買同買邊區好? 強烈建設大家先搞清楚自己能力如何才去睇買邊處! 好似讀者自己都認為當初夾硬入手譽港灣,而家個市底咁強之下仍覺擔心,那如處跌市讀者會點諗? 相信心裡明白。

上幾個星期有幸邀到物業及收息堂舊同學Ms. Clara同大家講講點解佢唔買日本樓,另外她提及自己點解要先攪清楚「自己副牌」才向前走的睇法,十分警醒。在此感謝她蒞臨分享,當時收息課程仲係batch 2

同學都知筆者好少同你「吹」location location location…。而係揭示早在數字上反映的真相。其實香港樓市走勢,可從一些領先性的indicator而預見。可看下圖上方是領先指標、下方係同期中原城市指數(Apr 2012 – Aug 2014)

cci-sample

留意有幾個黑色格,記下了領先指標幾時提早上升。例如在2014年領先指示早在3月有異動,5月確定升勢(5號黑格),而中原城市指數在5-6月重上120點水平,而家報129(5號紅色箭咀)。有關圖中疑問,在買樓003課程再解。另本圖數據只記至20148月,有關後市的走勢不在免費頁展示。

另不同意讀者講細價樓升幅會永遠跑贏,要解需知道近幾年集中細價樓的升幅因何而來。讀者套回400萬而只投放105萬首期入手市值3.5mil樓房,樓房租金淨租有$13000,而間開收租更有$20000/月。計及七成上會只借了2.4情況下,月供為$9000,即正現金流有$4000$11000,差出正現金流即與譽港灣睇齊。而400萬只用了105萬,有近300萬可再放別處收息。

至於再買房的選區選類,如果有見過筆者所作分享一定知。未知既就睇緣份吧。留意手上有樓收租就計只$13000,讀者借貸力(20000+30000)/10000*50%*2.59 = 6.47mil提升至(20000+30000+13000*80%)/10000*50%*2.59 = 7.82mil。對往後完成一生三宅有幫助。至於佢係私銀既基金,都係轉債基純收息好。或不妨買直值,保本自己易計數,借出比率提升後亦令回報率大大提高。

讀者如想降低風險又想收息,不如選取呢類高評級之永續債,如德國安聯銀行

Allianz (prep.) Yield = 4.3%

lending expenses = 3%

lending ratio = 60%

Min lot = US$200,000

Return = ($200,000*4.3% – $120,000*3%)/80000 = 6.25%

你知道球隊拜仁慕尼黑個主場都用Allianz命名(Allianz Arena),銀行評級更比誠哥既和黃仲高! 買呢間銀行既債有成6.25%之年回報算十分之好! 當然更進取者不妨在收息堂上觀察更多選擇。風險約量提升而息可超過年10%












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