理財差劣的有錢人 #726

 

Sir,你好。小妹自從看過你那本樓換樓後,深感拜服!由於我成日都好驚青,害怕投資失利,所以想賜教諗sir.本人剛賣樓,現手頭上有現金500萬。我和丈夫的每月平均收入為25萬,育有一小孩。現我倆手頭上皆沒有物業。我們現住的地方租金為4.5萬元,只希望買樓投資hedge番個租。我倆有幾個心水地方,不知諗sir的意見如何?


1
)鰂魚涌華蘭花園/德福花園,大概6M,用我名做8成按揭
2
)東涌映灣園或西九四小龍,大概6M,用我老公名做8成按揭

3)最後一間因為要俾雙倍印花稅,我哋想買啲平價樓,如沙田第一城/屯門市中心,大概3M,用我名做5成按揭。

不知我的計劃是否可行?所選的地方有升值潛力嗎?
無限感激!

PS小妹已報讀諗sir的十月課程,但性急,希望諗sir能解答我的疑問。

answer:

好少人做八成按揭的,係讀者知現行金管局政策下600萬樓只可借八成後有此想法? 另不少人(尤其女性)擔心投資會輸錢,可是錢放係銀行又代表你真係冇輸? 當然,錢去到一定程度就唔需要再理賺定蝕,惟大部份港人都需花時間懂得為自己財產打理。你今日唔攪好理財呢件事,他日160蚊罐豆豉鯪魚你要諗下點頂。而家都賣$39.9,十幾年後升四倍實不為奇。

細心一看,讀者的理財實不夠好,人工25萬但賣樓之後夾埋回籠既錢竟只得500萬,真係OMG! 就當讀者儲蓄率只20%(即每月每人洗10! wow),一年都可儲50000*12 = 60萬,5年都儲左300萬係手。家陣讀者個小朋友都幾歲,點解可以係客觀高人工水平下儲得咁少錢? 且先不理夫婦月入25萬,就當佢地想計劃退休後每月只收息十萬做洗費(即現人工之40%),一年要都收夠120萬,若有穩定回報物予年4%,都要手上有三十球(30mil)先得! 那讀者準備好減少洗費? 放棄小朋友升學? 定係再搵多些錢? 抑或縮短生命年期?

計劃真係好重要。請睇清自己副牌先去出手,唔係話搵到筍盤就得。不少人都幫人搵筍盤,明白賺傭係緊要,賣樓者收齊十幾萬兩邊傭真係好「和味」。可是香港人不是早被此等模式害苦嗎? 呢個模式的盈利是無限的,是銷售形式的,但投資者小心借錢買入後又睇錯市可有嚴重後果。 相比之下先訂下個人貼身方向,才從不同投資物入手去理財更為合理! 一個錯誤投資決定可困擾5-10年,你見本網不少發問讀者都用「相逄恨晚」作提問開首就是。亦由於本網部份內容要付費,已見本網累計數千位學生已明白客觀的理財資訊從不垂手可得。

讀者在問題提出了四個屋苑,不同地方。反證本人多未去睇樓落區做好功課。買樓在此簡單交代係個人評估>索取數據>選區>縮窄範圍。亦請先冷靜不要性急,至少讀者在每月支出的速度要放慢一下。500萬對筆者早年公司茶水間既阿姐係一筆大大數目,可是對讀者而言只係少錢一筆。提及之四個屋苑,搵清楚係邊個打邊區(即歸為香港18邊區),真相在數裡行間已有說明。讀者借貸力是高的,250,000/10000*2.59*50% = 32.3mil。即借三千二百萬係有可能的,足抵一次觀音借庫較低銀碼(: 據報觀音借庫capped by 8)。換言之讀者都屬「終生儲樓型」,只買不賣。如早開展肯再慳少少基本上40歲已上岸,攞埋英國護照有咩事買張機票走人個隻。而家唯有先入手好區份的c類單位再用500萬為限,貪其不受金管借盡480萬所規。

買樓用了50萬首期,淨低450萬,可取2/3300萬入手債基,作組合投資,月收息12-15%$30000-37500/月。已近抵現時住宅租金。讀者如入手中價樓再用債基,加上潛心儲錢幾年。希望由本文建議後產出4萬多月正現金流再提升至7萬有餘。另組合有不同類型資產作分散風險。現在不要急,慢慢黎。












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