窮人買樓三部曲#721

你好諗sir

小弟上星期剛拜讀閣下作品收息論深感認同,想再買閣下的作品樓換樓,但港九新界都無得賣了,得知這信箱,現想向諗sir請教,困擾本人多年的問題買樓希望諗sir能給予小弟寶貴意見,令我走出困局,萬分感謝!

本人現在36歲已離婚,現在工作是一名推銷員,月入大約11000底薪加10000-13000佣金共21000-24000,另外晚上在兼職接線員,一星期返兩晚,約3000一個月,現租住公屋,與父親(70歲兼職保安)及兒子(兒子5歳今年升K2)同住。

本人開資

父親4000
工人4000
保險300
電話費200
兒子學費500
兒子泳班1500
自己使費5000
每月儲蓄8000
現有現金150000(銀行活期)

本人目標很想置業,像諗sir書中所說,創造正現金流,自己有兩個想法,但不知用什麼方法最有效,還是有其它更好的方法呢?

想法1

儲夠300000現金後,將父親名下公屋轉買公屋(大埔運頭塘邨曽考慮)

想法2

儲夠400000現金後,買私樓收租(樓價二百五十萬以下),自己繼續住公屋和儲錢,夠錢後再用公屋轉買居屋或私樓。
公屋是父親名下的,我可擁有私樓嗎?

希望諗sir能給小弟一個更完善有效的方法,令我可夢想成真!

謝謝

ANSWER:

知道讀者好想買樓,惟讀者收入不高,雖已努力做兼職,但在此時勢樓價在高位不宜逆市而行。本文之作法,是想為一眾辛苦工作但想買樓者求出路。觀乎大眾,令買樓最難係無恆心儲錢。相信本案讀者是用心儲錢的,惟我們為造福大眾,那由零開始教起。

step1: 看自己能力

第一步當然睇下自己有冇能力。不少人買樓係睇個市升定跌,如果自己覺得升,就成副身家倒出去買。如咁易睇對邊當然恭喜,人人賺到錢咁諗sir而家都唔使再花咁多時間去清空問題信箱。呢個「硬膠的自信」尤其在男人身上可見、如有親戚朋友買樓大賺更令自己難頂「人買我買」的壓力。故留意已提及兩點,及冷靜睇下自己「咩料」先去買樓。讀者$21000月入(部份是commission based要些作法才可計入),單身,又有小朋友,已違反了「庸才論」建議應做之事,後路有點難行。借貸力為21000/10000*2.59*50% = 2.86mil,在現行旺市只宜用一半借貸力之建議下,讀者最好借少於1.43mil,係自己儲蓄只得15萬之下,咁即係叫佢不如唔好買樓。其實懂得找人做擔保,再理順自己收入文件,仍然可以有出路。

step2: 考慮資助房是否適合自己

到第二步已應該知自己能否獨力或靠老婆或家人幫助買樓。如否,要忍手。另外考慮下政府資助房。好似讀者人工低於$23000,是合格作白表抽居屋的。父親有公屋一間,那更可以放棄公屋用九成半特權上會買居屋,首期十萬就掂(不過要去大埔或新界西買個兩房戶)。順便提提,公屋戶主既仔女係可以自己擁有私樓,當然可以打房協總機再分去所屬屋村主任去解答有關問題。你問筆者,由於讀者個人負擔太大,如冇人幫靠自己供間私樓真係好辛苦。所以請考慮九成半公轉居,免付地價。當然你睇過筆者的文章,都知買居屋最大缺點係萬一買入後間樓上升,想加按錢出黎收息或再買係好困難的。

step3: 尋找資金

如在早一步排除了政府資助房的可能,咁係第三步好應計劃買私樓。應在第一步計好自己budget,咁就按此數目再加自己喜好去搵心水單位,有關選區搵盤好方法不在此專欄作談。若budget仍然好勉強,咁不如再儲下錢去買。儲錢聽落好正常,惟筆者建議最好借個ploan去確保自己的儲蓄大計能成,買唔到樓既人九成都衰係呢度。再了解下personal loan,而家較合規既借法都可做人工10倍,分5-8年還,息口約年2%。有些更吸引的大家自行發掘。借錢後用作收息堂作述之「5double保險方案」,貪保險公司不易倒閉,亦沒有投資物的價格下跌之風險,在收息課程詳解。當讀者借左25萬,5年還息$25000,而該款項可作控有面值$2,200,000的保險,年派息4.5%。那五年後有: $2.2mil*(1+4.5%)^5 = 2,741,600。槓桿成本為198,000,而5年淨利潤為$2741600-2200000-198000-25000 = $318000。即係今日既ploan,五年後可空手幫佢變多$318000。當然此計劃有些少洗費,如下年美國加息回報應更豐,宜了解。等到期滿5年後既今日,讀者更大機會等到合適買樓時機。

係香港不少人對ploan,保險都好抗拒,明白市面上不少人追住你sell既保險都係無益處,食水深而回報低。筆者在homeblogger課程授予的知識由投資者出發,為大家找出應行的投資方向。












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