佔中後市何從? #717

問題

我跟很多人一樣，近期才發現諗Sir名blog，爬了很多文章實獲益良多，自知hold住筆現金租樓等樓市跌並非上策，剛報名諗sir 9月的收息班，希望從債基方案等投資工具再獲啟發。但由於距離開課尚有個多月，近幾天反覆思量，想出2個理財方案，望諗Sir多多指教我這個傭才。

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小弟今年29，老婆30，跟老婆剛於上年年尾結婚，當時眼見樓價好貴，決定租住先想等樓價跌再買，但租樓差唔多近一年，加上近日拜讀諗Sir的文章，越諗越唔對路，決定作理部署。現租金每月$15800，無負債，現金$1.5M，小弟月入$30000，老婆月入$16500另加佣金$17500 (平均每月計)。但礙於老婆需要調理身體生育，下個月開始會Home Office工作，屆時應該變成月入$7000另加佣金$17500 (平均每月計)，家庭月入即是$30000 + $24500 = $54500，計算所有支出後每月可儲$20000。此外，小弟經常有freelance projects，每年可約有$50萬左右收入從freelance獲得。

小弟借貸力為$30000/10000*2.59*0.5 = $3.885M，由於老婆有部分薪金為佣金，所以唔知點計借貸力….

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方案1
由於要跟家人同住青衣區，計劃先買入一個$400萬二房單位自住，用小弟個人名義做9成按揭，連所有買樓雜項支出為大約$53萬，拉長30年還每月供$14000左右。然後將其餘的$97萬投放於債基方案，如保守預期10%回報，即預期每月有$8000左右現金流，總計-$14000+$8000=-$6000。待樓價下跌後將債基贖回並以老婆名上會買入第二間物業收租。

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方案2
繼續租住現有單位(月租$15800)，並將$150萬全數投放於債基方案，如保守預期10%回報，即預期每月有$12500左右現金流，總計-$15800+$12500=-3300。待樓價下跌後將債基贖回，並一次過買兩間物業，一層自住一層收租。

小弟極期待諗sir的9月收息班的授課內容尤其是債基方案，但由於比較心急想知道小弟的方案有冇諗錯，或者有更佳方案，望諗Sir賜教！謝謝！

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answer:

揸住150萬住$15800既單位，人工只有5萬餘，說實不是妥當。明白讀者有額外50萬freelance收入，可是一年交租近20萬而手上150萬現金只夠頂8年，太太更因要預備生育而「半脫產」(大陸名詞: 半脫離生產線。睇黎而家都要開始學習)，只好說讀者要多添努力搵多些錢，否則太太唔做野加租金近16000蚊呢個支出，用佢現有人工可支持但不夠謀後路。另外收息堂可予同學10-22%不等之收息方案，惟在如何倍大個人借貸力、或解決bonus、commission出糧又計唔到入借貸力既情況要靠買樓教學課程補足。

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雖然佔中令前路不明朗、亦有同學問未來半年是否現買樓時機，只好說筆者是烏鴉口，早前在<經濟一周>1698期提及的「第四季現入市良機」竟然被up中。筆者當時作第四季入市的評述完全未考慮有佔中呢回事，而係睇美國10年期「孳息通道」作之結論:

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美國政府非常願意貨幣印發規模及秩序在現時情況，你說美聯儲加息，是同意會發生的，不過加幅唔會多，因美國作為最大債仔，加息只會令利息支出大增。美聯儲再減息，或再大開印鈔門，又令美元之認受性及內含值(虛無的)太快下降。那兩相權衡下維持在現水平就天下太平，未來更要處理伊斯蘭國的因素，美元再印只會再催谷油價上升、令俄羅斯及「伊斯蘭國」更為囂張。

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因上段起因，而有美國10年期孳息在通道內上落之結果。早前孳息率在年初觸底、當然係年尾是升的機會大，現符預期重向3.0%附近高位進發。在此期間，加息風會再吹、樓價會跌、股市向下。當然佔中令大家失了預算、做淡的大戶都因跌幅穿了獲利區，未可以係九月賺大錢。惟筆者只係做睇下大方向呢d小事，要求性未有期指大戶咁高，希望提出上述理論在此時勢提倡各位多獨立思考。

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另一個問題係:「咁會跌幾多?」同意香港人是貪心的，最好同佢set埋個盤幾錢幾時買，自己乜都唔使諗就可以賺錢。人民普遍既質素，決定了地區點發展。當然睇得呢個blog既朋友，相信係想同筆者一齊教學相長的。因為而家搵人睇本書或比心機睇筆者回答近千字的文章真係好難! 人人都只係想「有圖有真相! 唔好要我諗野。」

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所以真係多謝大家收睇本blog。亦提出答案如下: 細單位跌極有限、而大單位跌幅或可至30-40%。因香港人普遍收入上升、對居住需求殷切。針對消費(居住)需求的中小型單位應有一定支持，惟價格點都要跟大市調一調，整理10-20%不等。收入上升之說，見下方稅局資料(部份節錄):

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2005年至2013年香港增長家庭數目: 21.47萬戶（9.9%）

月入HK$30,000 – HK$39,999的家庭數目，同期由20.35萬戶增至31.43萬戶（增幅54.5%）

月入HK$40,000 – HK$49,999的家庭數目，同期由11.22萬戶增至18.41萬戶（增幅64.1%）

月入HK$50,000 – HK$59,999的家庭數目，同期由6.60萬戶增至12.77萬戶（增幅93.5%）

月入超過HK$100,000的家庭數目，同期由4.95萬戶增至9.17萬戶（增幅85.3%)

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 既然大家「受惠」於最低工資。「加左人工、生活好左」。買樓自然出得起錢，細價樓私升幅相信未到位，仍然看強一線。至於豪宅，回報一般較低但點解仲有人買? 因為買樓最可愛是有便宜息口大槓桿，比一千萬hold住三千萬豪宅，只要樓價升10%都賺300萬。可惜而家借貸收緊了，冇呢回事。如果你信社會財富是80/20比，那豪宅更是傾向由一小撮有錢人擁有。佔中過後、有能力既人更傾向係海外置業，試問有邊個既得利益者會真心攪好香港? 所以都話錢雖不是萬能，但提供你多幾個選擇。

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另一觀點是內地如長期取消自由行會否令香港樓價雪上加霜? 留待明天再答。筆者看法是，取消自由行或是香港火鳳重生的契機。至於讀者，好應趁老婆唔撈前買樓、借貸力會在辭職後歸零。另外再搵新工一般都要做夠半年先可再借錢。不過讀者太太唔做野、或為讀者每月四萬的freelance收入提供出路，如此數可計， 讀者總家庭借貸力由3.88mil增為($30000+40000)/10000*2.59*50% = 9.06mil。更可因讀者需要而再超頻，但要做好此買棲事項要有「提升借貸力之部署」，做法是有。但要係半年內做妥哂幾件事。現時宜在年尾先買300-400樓一間，先行以租養租，該樓自給自足。另外由於現金在買樓後太少，只能提取50萬做債基、每月收息$5500-6500不等。做好之後有一間樓、租金經債基補貼後減至$10000、讀者宜潛心儲蓄，等待市跌再入市。因早年所行方向有誤，現時只可被動再等時機。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
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now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
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