夢想一生三宅的窮鬼 #715

 

SIR你好,客氣說話不多說,只說一個「服」字!奈何相逢恨晚,否則早能一生三宅。現個案如下︰

本人4年前買入翠屏花園,買入價1.54m,結婚後有感地方不夠住,早幾個月以2.45m賣掉翠屏(不是最好價),連本若收回110萬。後來再加儲蓄買入大埔中心609呎單位,買入價4.39m按七成,中銀1.9厘供30年,月供約$11,000蚊。小弟兩公婆月入約$36,000,扣除月供及使費,每月再儲一萬,另加90萬流動資金,現想問應如何善用這些儲蓄呢﹖用來收息還是再買一層樓收租﹖但埔中已用兩人名字購買,再買就要畀三成首期,還有何方法用盡9成按揭槓桿買樓(目標是天水圍3m左右的私樓)﹖家人全退休或無業,莫非真要找朋友幫手,若真的找朋友當中又何風驗呢﹖

夢想一生三宅的窮鬼上

ANSWER:

反面教材,呢個讀者應不介意用佢案例作此示範。讀者同不少香港業主一樣,趁樓市上升細樓換大樓。如果你人工夠高或月正現金流強勁咁細換大係冇問題。惟一般月入比5萬更少既打工仔,或家庭月入少於9萬既人仕,此時作此法實不適宜。

點解係9? 此家庭借貸力為90,000/10000*50%*2.59 = 11.6mil,即借盡達一千一百六十萬。在現時旺市只用一半借貸力原則下,即最好只借5.8mil。其實係現時金管規定,借盡不過4.8mil。當然不排除有人可問財仔高息再借多些少。我們只考慮低息按揭,即只到借到4.8mil再加100-300萬首期,那入手600-800萬樓可期,約為現時換一間九龍舊三房的價錢。由此反推,如你本身未有九萬家庭月入加上百餘萬現金,係現時換樓入手三房肯定令借貸力用超過一半。為他日跌市焗賣輸錢提供誘因。

睇返讀者情況,家庭月入$36000,借貸力為1.8*2.59 = 5.1mil。早幾個月加碼換三秀,4.39mil借七成即三百萬,用掉借貸力之3/5.1 ~60%,稍稍超標。其實讀者現時情況不太差,仲有90cash係手。可惜係換大屋令自己損失了個拆兩間屋做包租公的機會。另如現三房跌20%多些少,即令當初大賺(2.45-1.54)/1.54 = 60%的翠屏樓報銷。

另一件差既事,睇讀者來文已經self-explanatory。佢再買大埔三房用聯名,那再想發圍買下一間要比雙倍印花稅之餘更只能七成上會,偷偷租出。讀者呢個「細屋換大屋」方略已過時,由屋村遂間換搬上山頂只適宜係樓市長牛市入面做,當中亦要計好不要借爆夾硬黎,一批賭博者已在97年輸哂副身家。留意投資同賭博是有分別的,最笨係以為自己做緊投資,其實係賭博。男仕通常對自己滿懷自信,所以輸得更慘。可參考兩日前輸左二百萬係窩輪既中年男個案,相信佢自己都覺得唔抵人可憐。

讀者要改善現時情況,可行一拆二將大埔中心聯轉單名,及後自可九成上會。當然讀者家庭收入低,就當轉比老婆都要老公做擔保才成事。轉名後不好心急再買樓,讀者未有此財務條件。要承認自己人工係低再尋解決辦法,一係努力工作再增人工。另請留意由於新樓只買了幾個月,按揭係有罰息期,另外半年內一買一賣易招稅局出信收稅。加上讀者係錯誤時機細換大,佢而家只好求神拜佛呢半年樓市咪跌多,佢先可以係罰息期行夠一半之後用平些少既代價去拆名。

係現時九十萬首期,易做債基、不好作「五年double之保險」。因讀者現金不多,要維持自己資金在高流動性。債基雖有風險,但筆者真無能力搵個又最低風險又可幫窮人完成一生三宅既方案。人錢少自然出路不多。債基一年都收15%,價格有呢幾個月夾埋回調了3-5%不等。其實跌幅只係股票一日既份量,收息更是12%有餘,有咁既方便去收幾年息作首期好應心足。

只好告訴各位「夢想一生三宅既窮鬼」,唔好一咪只係諗,成功靠行動。係行動當中你會犯錯,但當中有學習。若然成功,那當然即時獲益。所以咪再只係到諗同發夢,社會之公平,是要將資源分配到肯付出及有貢獻既人,而唔係「勤力德」同「大懶蟲」同享一樣人工。











 

 


本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室