孖仔爸爸被裁前求出路#693

諗sir:

小弟本來經己報名參加10月的買樓教學及收息投資課堂向諗sir 請教學習

生命無常，有急事相求，工作上因企業整合，小弟將會年底離職，而倒數還有3個多月時間，爭分奪秒…期盼諗sir 百忙中可回應解決小弟的問題。

家庭背境：
小弟37歲，一家四口，孖仔一歲，妻(34歲)工作中
我倆都是長子和大女，要財務上照顧四老！

財務狀況:
1) 資產:
房屋A：居屋(29年樓，450平尺) 小弟名09年買入1.3M

房屋B：居屋(29年樓，650平尺) 太太名加我名擔保

Property	Size	Purchase Amt	Mortgage Outstanding	Mortgage – payment
A	450 sq ft	1,300,000	1,800,000	7,600
B	650 sq ft	3,600,000	3,500,000	13,000
Total		4,900,000	5,300,000	20,600

現金: 200K,股票: 400K

2)收入🙁總收入: 89,800)
夫55,000x 13月+ 4月Bonus, 妻26,000x 13月+ 1月Bonus

收入: 81,000,房屋A: 收租8,800,

如年尾轉新工，人工每月升到65,000 , 但Bonus 可能減少到每年2至3個月！

3) 支出(總開支: 72,300)
四老家用: 15,000,交通食用生活: 20,000,水電煤網電話: 2,500
工人: 5,000 (孖仔，加錢),保險:3,000.  (保夫婦: Term life +住院+危疾+意外)
供樓A: 7,600 ,供樓B: 13,000, 房屋A差餉管理費: 500,房屋B差餉管理費: 700,交稅: 預留平均每月5,000

現況總結:
小弟無才又無財的庸才一名，公屋仔，無父蔭，十多年邊做邊儲少少錢頂住上
家庭收入及職位不容易有突破
工作上還有28年！保守估計當作收入只能維持現狀，每年幾個巴仙增加

支出呢！因為孖仔長大，預計開支只會持續增加 eg學費，四老開支！

諗住先嘅計劃:

長期目標: 65歲時，透過收租(多幾宅！)或投資工具收息夠生活

短期目標: 增加收入, 除轉工增加工資收入，就要增加非工資收入！

 計劃方案:

計劃將房屋A 市價290萬行一拆二給弟弟（25歲，收入24,000公務員），知道有方法套盡九成還30年 (我出一成首期) 供約10000 ,  後以租代供 ，每月貼少少當儲錢慢慢供

不過此行動有“九按出租風險“,怕MC查出會影響弟弟評核或升職！(這方面本可十月中上堂學習，但怕太遲未能及早處理, 想在此向諗sir請教)

 另外，藉賣A樓吐現0.8M(290萬-180萬銀行-30萬賣樓開支) 作下個投資資金

1) 買下一間樓前，投資債基取～10% 回報每月多6,600元收入

2)在2018前，用本人名八五或九按買土瓜灣/九龍城區樓，約400-500萬，收租及幫助孖仔升學之用!

3) 股票40萬– 回想這幾年，平手賺DD！低買高賣不易，一次唔中就打回原形！期待上諗Sir  ETF再作打算

4) 20 萬現金—通常備用作應急錢   (這一年開始，儲錢能力不強！)

坦白講，小弟無才及無財的公屋仔，無父蔭，邊做邊儲頂住上
期盼諗Sir 對小弟的情況及計劃細節指點迷津，說出小弟的盲區，有否有地方考慮不周或錯誤？
因小弟快將轉工，會不會有些事把握離職前作準備？

另外本人成功鼓勵了太太參加諗sir 的買樓班，原因係怕萬一本人有乜冬瓜豆腐，除左保險金，我覺得最能幫到家人的是正確的理財知識，有錢唔儲會死，唔識儲錢又死！長貧難顧，靠人不如先靠自己！–>增長自己知識和能力！

最後支持諗sir 多開班授徒，讓社會各界有正確的理財知識及行動，人人自力更新，先係做福香港!!!

 孖仔爸爸 

ANSWER:

讀者人工不俗、更有上天眷顧贈予 孖仔。先謝佢詳細說出情況，令大家細想如大家再跟住一貫遊戲規則玩，即讀好書搵好工，再可否給自己一個「有水準」的生活呢? 雖月入近七萬可是每月洗費只用1萬、成家屈係大圍居屋，如果你同自己小朋友話比心機讀書會有此等生活，佢一定會「轉行」跟friend炒iphone。這也難怪，在香港搵成七皮野都唔容易，可是換來既，就係無錢儲月月近乾塘的生活。

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何況，讀者已入下一階段，就係人到中年比更有力氣既年青人取而代之，年尾被裁。正所謂高處不勝寒，人工高，被人「打主意」既機會自己多。今次只好調轉同讀者講「筆者同佢相逢恨晚!」如果早10年識佢，我一定好似佢外母咁勸佢結婚先要買樓。樓呢樣令年青人又愛又恨之物實在幫你兩件事: 一係焗你儲錢，呢件事說易行難。二係將你儲到既錢再昇華，趁著每日都印出既美金去反向保護你財富! 可是讀者在2009年才首置，自己儲蓄只有60萬，就當賣哂兩間樓「睇哂」都係220萬，以一個37歲及養迎7個人既男人，十分不足。

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跟據讀者自己想法，實已計劃到計策一，保守之計: 就係行一拆二將補價居屋盡套九成，得80萬之後再聯同自己些少現金湊夠100萬行債基方案，產出新月入保守由$8300至$12000不等，供樓多了80/259*$10000 = $3000。令自己月儲蓄由(89800-72300)=$17500增至約$25000，三年可儲25000*36 = 900,000，之後可「出山」買樓博殺。筆者認為此是可行的，不過買樓教學課程應可予他更新啟發，咪再搞做公務員既弟弟行一拆二。另外讀者現金偏少，入手債基後可作對沖，既收高息又可減低萬一首發加息令投資人帶來之損失。

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筆者再予一進取之計，源由因讀者特質是打工加上人工高及儲錢弱之格局，此類人正是儲樓適宜，因銀行歡迎此等人借錢。由於要補回早年冇買樓之錯誤決策，損失了30-37歲讓時間令債務貶值既光陰，現在只好靠勢高賣低買，

作此才有望在退休時有更好的退休環境。先將細居屋沽出，套回1.1mil。原因明白不過，佢間屋先月收$8800租，仲要供按揭，正現金流只8800-7600 = $1200。那何不套取資金就當最「驚死」行債基只收8%年息，都有1.1mil*8%/12 = $7300。而正常少少收12%，讀者月入即由$1200提高至$11000，大升近十倍! 留意兩房居屋在未來幾年供應激增，此時放售呢間樓絕有原因。

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行進取之計原因是讀者本身已有一間樓，才敢叫佢將細碼一間放售，看倌如只得樓一間或人工低，此事不宜作出。留意讀者家庭借貸力是81000/10000*2.59*50% = 10.48mil，此為讀者看本blog之前忽視了而未用的資產。此時現金太少，加上佢一家要贏鋪勁先有望翻身，所以呢刻仍需收住息咁等。樓唔一定係要死忍住唔賣，是看個人因素。

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如讀者行保守之計，好處是可預見性高，每月家庭收入又有多$7000幫補下，可是 孖仔洗費一倒，王難預見讀者到50歲仍是原地踏步。

另一件事要幫佢既係，下間樓收租要用舊樓! 係一間325萬既樓月供8700，而租出回報為月$20000，正現金流得$11300。由於讀者時間浪費，亦未能成功在股票市場賺價，那只好在賺價策略及投資物收益率上調較一下。

 

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

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其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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