樓市未升完(一)

基於以下種種原因,預計中短期的樓價仍會上升,兩年內中原指數見140亦不足為奇。由於此文較長,所以分開了6篇,要完全讀完整篇後,才有完整概念的,故切勿只看了部分而誤解了我的意思。

自從年多前政府推出多項辣招後,大部份分析都預期樓市將下跌,但可惜事與願違,樓價不跌反升。而到最近樓市又再度發力,中原指數創出歷史新高,而這時不少分析員都警告樓市處於危險水平,樓市可能大跌等言論。而主要理據包括加息因素,樓價與市民購買力脫節,未來供應將增加,亦曾聽過政府見樓價升就會再出招令樓價只許跌不許升。

的而且確,這些都是能成為推動樓價下跌的因素,但這不代表這就能令樓市下跌。


首先是加息因素,這的確是一個令樓跌下跌的因素,因為加息令供樓成本增加,而從投資者的角度,加息亦令借貸成本增加,物業這投資工具的吸引力就會減少,這就會令樓價下跌。雖然香港過去樓價的歷史中,這種關係並不是必然,就以03-08年的週期來說,息口升樓價仍升,所以不是必然。但因為近幾年樓市的持續上升,其中一個原素是源自低息環境,令買及投資樓的利息成本很少,當加息令這因素消除,這方的力量就減弱。


但關鍵是,何時加息?加多少?美國經濟雖然已復蘇向上,但整體未能言向好,失業率早前更出現反彈,聯儲局主席耶倫亦表示就業市場並未完全復蘇,態度審慎,雖然耶倫言論的取態是不會推遲加息,但這不代表她急於加息,因為她明確加息目的只是想給市場訊息,因為若市場認為加息廷遲,那麼資產價格必然再推高,令資產泡沬風險增加,而通脹上升的情況亦會加劇,這是美國政府不想見到的。但美國的經濟復蘇情況又一般,在這個加又死唔加又死的情況下,所做的就是向市場表明,加是必然的事,但背後卻掌握著加息的步伐。

即是說,2015年中前後加息,這是很大機會的事,因為這已成為市場公認的事,若然情況與這不同,必然引起市場震盪,除非經濟及金融市場有突變,否則美國必然會這個時期加息。既然這已成為被動,那麼主動的部分就是加息的力量與步伐,而這方很大程度會因經濟情況而見步行步,另外而美國2016年大選,故2016年亦不會有大動作,更不會做任何會影響經濟的行為。所以,加息的步伐與力度必然不快,雖然超低息環境結束,但低息環境仍會有一段時間,單計算這方面的因素,樓市下跌有限。


另外,歐洲央行行長德拉吉表示,歐洲第二季經濟增長遜於預期,而數據亦顯示第三季經濟增長缺乏動能。而為進一步提振經濟,歐央行將於10月啟動買債計劃,購買資產抵押債券。即是說,歐洲又再度量寬,另資金增加及貨幣貶值,雖然歐洲的影響不及美國,但在全球一體化的情況下,各國必然互相影響,亦有可能影響美國的加息步伐

或許可以這樣說,加息是大家已預期的事,這已經反映在這刻的樓價之上,而加息的步伐與力度則較難預測,所以這才是影響往後樓價的因素,而只要這力量較少,樓價甚至會出現加息期裡上升的現象。

BY 龔成/80後百萬富翁作者

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