中年翻盤求出路 #685

Sir ,

你好 ! 讀 完你本<樓換樓>有如相逢恨晚, 如早十年前有如此好書相能遇上,肯定打救小妺一家人現為樓煩的命運。 由去年20134月決定賣了大陸層舊樓,吐現太約HK$40萬回香港,加上2公婆十多年辛苦積蓄,現有太約100萬現金, 由去年4月睇樓,  220 萬睇到現在308— 310萬 (叫價已叫330 啦 ,上水,粉嶺區2細房太約470—520呎建築,實用只有360—400呎上車盤) 每次睇樓,我老公都話仲咩咁心急,價又貴,只有等了又等……….,做了心急人,好似今日再睇樓咁,粉嶺中心,業主叫315,租客今11時剛搬走,下午3時已309萬已賣出了,追也追不到啦,上個月先成交283 — 295萬。太過份了!

 

現小妺以下難題,請諗Sir教路 :

現住居屋3房,已供完,每月有5千可以供樓,現有100萬Cash,另老公公務員,有十年房津,每月太約有4千,但樓必須自住。 

1)想自我升價,如賣出自住居屋3房,未補地價,只有250—280萬,家對面私樓3房,最平都要  430—480萬,相差180—200萬,但實際相差實用只有50呎,分別只不過多了一個厠所,  廳大了少少,十年房津50萬,人出雞汁,我哋出雞,都唔未化唔化算 。 

2)或+不選擇十年房津,直接買入上水,粉嶺區2細房收租,如租給本地人可租9000—9500,如租比      大陸學生,一年約可租1萬,但因老公係公務員,不能有任何不合法的行為,必須交足15%租稅,另加上700管理費,2細房每月成本都要1.1 — 1.2萬(計供30年,3%),收1萬租,不能自已養自,好彩現有樓自住, 每月不用供樓,每月可有5千可以供樓,但又怕日後 2015年年中美國加利息,或其他不明因素本 港樓價會 下滑 2-3, 心大心細小妺好想……..好想買(做包租婆,20年後60歲退休有穩定收入,小朋友大了又可做分支家庭 ) 但又怕日後變負資產, 現上水,粉嶺區2細房300– 310萬樓,火車站側都30年樓,20年後都 50年樓齡啦.  ) 

誠請諗Sir 教路, 應怎樣自我增值/長線投資,做好20年後60歲退準備呢 ? 多謝 !

 

等了又等……….的心急人 小妺上

6月30日2014年

ANSWER:

同意讀者小妹是心急的,講左咁耐連自己人工幾多都冇提過。年齡幾大都要筆者睇完再搵資料先估到。其實要筆者花時間找無問題,問題在於小妹同不少港人一樣,希望買樓賺價,希望搵筍價低入高賣,對自己能否承受該投資物的風險一概不理。

呢句說話你聽過李超人upn次,聽落十分刺耳,可是筆者同意非常:「樓如果自己有能力不妨買入。」其實買樓要賺錢係睇自己有幾多人工,幾多儲備。可是讀者來文從未提過自己月入,莫非理財前從不用計算自己荷包深度?係咁既情況下做分析,事倍功半。投資失敗通常係賭得太大、而唔係買錯投資物。你見九七繁榮後的破產者有買錯樓嗎? 最尾比人收樓咪又係你住緊個間灝景灣? 點解佢要破產而你仲可以安在家中? 原因係水退時你計過可抵受得住,佢沒計過。所以有些投資機遇、要自己有能力才可以「食得起」。

請注意買樓去為自己去累有資產是一個長而沉悶的過程,方法大概是運用先借入美元後待其貶值之道理。當中是沒有間樓每個月叫價都提升呢種刺激。大家出發前需理性計算財務作出計劃、亦需睇樓時累積些實戰經驗。所以勸讀者不要因為樓價升跌而令自己心情太波動。每日提醒客人價格升跌而令人覺得若有所失,是經紀更快促成成交需用的基本方法。唔係叫大家買樓唔問價、而係買樓睇過自己如有能力、買後亦能改善自身財務格局,間樓業權結構又冇問題,就去買。

其實睇報紙睇地產版筆者都認為無謂。買樓冇需理人、現時研究弊病係太多資訊影響個人判斷。如晉身投資者需不時落區感受心儀區域樓市情況。

 

不好意思都講句,大家今日面對的煩惱,都係因為當初想慳返少錢幾個。

1. 當年如是買入私樓、現時間樓已供滿或已近供滿,即可合規租出自己買九成買三房。轉名行一拆二亦是十分容易。

2. 今年最想做係有樓收租之餘又享有房津,其實拿著公務員穩定的薪水又點可指望比少d首期又可有樓收租?

要改變要頗有魄力,就係唔靠政府,不享用政府免收讀者的居屋地價。先趁高賣走居屋,套回約270萬。再加自己有100萬,那370現金就是讀者的財務上半生。取當中150萬入手沙田細兩房收租,付50%首期。單名上會即可。該樓房收租$11000,而月供$10000*1.5/2.59 = $5800,扣除管理費及差餉成本每月有淨$4000。假設讀者家庭月入$60000,借貸力為$60000/10000*2.59*50% = 7.78mil,買此樓收租要借150萬,借貸力夠上會有餘。

此法是要讀者享有一樓收租,先護有基本盤。由於樓只按了50%,萬一樓市再升即「升幾多可套幾多」,不同套現原則見買樓教學課程。讀者人工應不在高水平,財務格局是要先找駐地再固守,待天下大變而出擊。市大跌暫不見因由、加上更唔可以抄小路,需靜心等市跌去借力才可令自己再上一層樓。買樓後用淨220萬作什? 記住讀者而家係「無樓住」,雖產出了約$4000現金流惟不夠租回三房。220萬現金可用$200萬買入債基,選較穩陣一種收8-10%年息,即200萬每月有$13333-$16600月入,再加上$4000即每月有$20000多出了夠佢租三房樓。而今之債基的標的物在2008全年金融海嘯年都只跌約2.9%,安全系數足夠有餘。另外在收息堂會提及其隨時可贖回性及構成原理。

當然有進取師兄已放入較高風險債基收12-15%年息,即200萬投入每月有$20000-$25000,即時為自己出多份糧。搞好之後讀者有一間樓正名收租,200萬為其產出過萬月入。

 

搞咁多野係想set好個炮台,一旦市跌讀者有九成上會名額(之前只單名買樓收租),更有多於二百萬現金上會。到時讀者其餘只需抽調幾十萬作首期九成上會,更有5000房津,到時供樓相信一萬蚊都唔使。而因為唔使再租樓,債基令其收息每月$13333-$16600月入即可當自己加的人工,其實已等於一間現值400萬樓比佢既租金啦。










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