工廈分析(二)

之前，我寫了一篇工廈分析的文章，筆者前文大概講了一個工廈正處於存量負增長、需求正增長的境況。但在開始做更詳細的地區分析前，我想再講工廈活化的政策措施，政府活化政策如何工廈投資者（包括單一大業主及小散戶），以及去年工廈活化的情況。

 

工廈活化的措施及細則

 據筆者一位熟悉工廈的朋友所言，工廈硬件上有很多優點，工廈總供電量大，樓底高，電梯多且載重大，上落貨區大，走廊通道濶，樓面負重大，以上種種條件十分有利改裝至不同的用途，硬件上，工厦相比其他類型的商用物業有更大的可塑造空間。

 

根據發展局網頁，以下是促進在「工業」、「其他指定用途」註明「商貿」(「商貿」) 或「商業」地帶內整幢改裝工廈的措施：

 

工廈業主可免繳豁免費用，申請在現有工廈的整段使用期內或直至現行土地契約期屆滿前（以較早者為準），改變整幢大廈現有用途。

有關申請須符合以下準則：

 

1. 位於「工業」、「商業」或「其他指定用途」註明「商貿」地帶的工廈，而樓齡不少於15年；
2. 申請須由大廈全部業主提出；
3. 大廈改裝後，不得增加總樓面面積及不得超過准許上蓋面積的限制，以及規劃機制下的建築物高度限制；
4. 在豁免期間，大廈不得回復作工業用途；
5. 大廈將來重新發展時，須繳付十足市值土地補價。

 

有關措施的截止申請日期為2016年3月31日。

 

大廈整幢改裝後的新用途須符合相關地帶的規劃意向。業主須在豁免書發出後三年內完成改裝工程。

 

http://www.devb.gov.hk/industrialbuildings/chi/ policy_initiatives/policy_measure_to_encourage _wholesale_conversion_in_industrial_other_specified _uses_business_and_commercial_zones/index.html

 

期後，政府亦放寬一些建築結構及規模改裝措施及規定，以便工廈活化，詳情可參閱以下發展局網頁“中期檢討後的優化措施”及“進一步的優化措施”， 使到工厦活化可以變從更加靈活。

 

簡單而言，工廈業主在滿足上述條件後，便能「免補地價」把整幢工廈變更至酒店、零售或者寫字樓等用途。

 

有一點我想強調，之前林鄭講過可以把短暫改裝至臨時住宅，幾年後待住宅供應接上後，便要轉回「工廈」用途。這樣的話，工廈業主肯定對這個臨時安排毫無興趣，除了因為改裝成本高昂、改裝期需時、採光通風消防等問題，業主還會損失改裝期間的租金收入；由於面對上述的不確定性，工廈業主有很大機會不能收回相關改裝成本而導致虧損，所以這項「工廈變臨時住宅」的政策最後都係無疾而終。

 

但是，工廈活化至酒店、零售或者寫字樓等，則沒有上述幾年後轉回「工業」的規定。按工廈活化規定，改裝後的工廈基本不能再回復工廈用途（直至整段使用期內或現行土地契約期屆滿前，以較早者為準）。因此，工廈業主在決定活化前，必須留意有關工廈剩下年期，最好樓齡剛剛多於15年及樓齡不太舊的工廈。

 工廈活化政策如何影響投資者

 

單一業權的工廈業主及有財力的投資者

 

根據美聯早前編寫的書籍“工商舖投資全攻略”， 全港目前約有1,400幢工廈，當中有約700幢處於商貿區，接連良好做交通網絡且位於市中心。若能把處於有潛力地段的工廈在免補地價的情況下，把物業用途由工業提升至寫字樓、零售項目及酒店等，這項政策對於單一業權的工廈業主及有財力的投資者而言，是有很大的吸引力。

 

根據2014年2月19日經濟日報報導“活化工廈去年18宗申請 創新高”，活化工廈政策於2010年4月開始實施，至今已有約50幢工廈已簽立特別豁免書，即可以免補地價把工廈改裝至零售、寫字樓及酒店。在2013年有18宗工廈活化獲批（2012年：16宗），去年其中有6個工廈項目改裝成酒店，詳情如下：

 

 

對於具實力的投資者而言，若能以工廈價錢買入全幢工廈（尤其潛力仍未被發掘的區域），在免補地價下改裝至零售、寫字樓及酒店等項目，升值潛力其實可以十分可觀。在2013年年末，「舖王」波叔以約$2,100 – $2,200呎價購入屯門有成工業大廈全幢，目前屯門工廈成交呎價普遍由最平的$1,X00多至最貴的$2,600 – $2,700元不等，視乎位置及大小；在本年初，據聞亦有另一幢屯門工廈的業權剛剛被統一；而這兩幢工廈正正位於屯門西鐵站及 VCity 附近。老實說，筆者十分看好屯門區未來的基建、交通網絡發展，如有機會，之後再同大家分析詳細原因。

 

工廈的散戶業主

 

看完上文，讀者或者散戶業主亦可能會問：「我冇這樣的財力購入整幢工廈，那麼工廈活化對我等小業主、小投資者有什麼好處？」老實說，筆者亦是一名小小的打工仔、中產，同樣沒有能力購入整層、整幢工廈。但是我認為，工廈散戶投資者亦是工厦活化政策的受惠者。

 

目前，工厦普遍二手成交價約 $2,000至 $4,000多不等，視乎不同地區、大小、座向等等。工廈建築費可能須約$2,000多元一呎，今天在高通脹下（尤其在QE下），建築材料及人工成本只會持續上升。由於工厦成交價與建築成本的差距並不明顯（當中還未計入地價），發展商基本沒有誘因大規模去興建及銷售工厦。

 

根據筆者前文，由1997年至2012年的16年內，工廈累積拆卸量約有116.3萬平方米，而累積落成量只有45.5萬平方米，累積凈拆卸量約70.8萬平方米。尤其在工厦活化政策及工廈拆卸重建至其他用途（拆卸重建至其他用途須補地價），傳統工厦的存量未來只會加速減少。

 

當單一業權的工厦被活化時，其原有租戶便要轉去租用其他現有工厦的單位，繼續經營。此外，筆者前文亦講過，除現有需求外，工廈過去幾年亦有一定的新增需求。因此，面對這個存量負增長、但需求正增長的趨勢，再加上現有工厦空置率其實不高（2012年工厦空置率約5%，住宅約4.3%），工厦租金未來應可看高一線，現有散戶業主一定能受惠於這個存量減少且需求增加的趨勢，始終香港很多行業及公司依然在工厦內經營。

 

工厦目前空置及廢棄的情況並不嚴重，2012年末工厦空置率約5%，筆者會在下一篇文章分析各區過去幾年的空置情況及趨勢。

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BY PETER PAKER

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER&com=&id=29084

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