100萬夠買樓再住三房 #679

諗Sir：

 

你好，一個月前無意中拜讀了你的博文，獲益良多。本人有感一直以來的理財知識貧乏，一知道諗Sir近月有教授收息及買樓之課堂，已即時報了名！但由於理財確實需要做足準備，故本人想於課堂開始之前，先請諗Sir就本人目前財務狀況做個分析，好讓於課堂上所學的能夠更容易套用到自身當中。

 

本人現年36，已婚，月薪29K，另沒報稅收入每月大概10K

太太年齡相約，月薪35K

現下沒有小朋友，但有意於一兩年內迎接小生命 XDD

 

財務狀況：

1)　2011年以2.5M買入青龍頭兩房單位自住(太太一人名下），30年樓齡、借9成、Hibor+0.7、30年攤還,現市值3M

2) 兩人手頭現金大概1M

3) 家庭洗費不大,扣除供樓、雙方父母家用及其他支出後,兩人每月可儲共20K。

4) 本人於內地有回遷房收租，每月有4K人仔租金收入，市值則不清楚。

5) 本人另有400K人仔於上年在內地工商銀行買入了保本保息的保險產品，2015年年底後可贖回，回報大概4.9%，保息息口為2.5%

6) 本人另有50K人仔在年初買入了類余額宝的貨幣基金，回報大概4%，貪其流動性高(T+1買入贖回)，買入贖回管理費全免（暫時），

 

現就上述的財務狀況，有以下想法：

1) 有打算以手頭現金以本人名義買入同一屋苑現價價格為3M-4M的物業出租或自住，根據樓換樓書中所提及以時間貶債的做法，打算借9成，30年攤還,現階段是時候嗎？因現在距最高位還沒有跌至一成的情況下，有點心急。還是多等一會?

2)　由於對內地的房地產市場不熟悉，所以一直沒有去管理內地之物業，雖然目下可以帶來正現金流，不知諗Sir有沒有其他更好的安排來累積財富?

3)　內地每月大部份的租金收入，年初開始都用來購買上述的貨幣基金，期待上了諗Sir的收息課後能學會如何在市場上尋找高息方案。但有一問題，就是是應該把人仔兌換為港幣來購買高息產品？還是在內地尋找類似的債券，那個比較好?

4) 看了好幾篇諗Sir為網友解答的來信，知道自己於內地購買的保本保息的保險產品，可能會有些隱憂，希望明年贖回時沒甚麼其他收費吧

 

先謝過諗Sir了

 

ANSWER:

又係一個殷實既香港人，月入夫婦每人約三萬，手頭又有些少現金，點搞呢? 首先想靠樓食糊就要去睇下樓，樓市市場數字及觸覺不像股票咁睇報價機就見到。讀者在2011年買入一間樓2.5MIL，到2014年先市值300萬，其實都係頗差的投資。需明白買樓除了是消費行為、亦是投資行為，再深入想想、自會明白點解舊樓回報較高、更有港島區有人肯出8000蚊租80呎套房之道理。(自8月25日東方頭條。資料未經核實)

 

2011年尾中原城市指數報約85點，到2014年現報約125點，升47%。青頭龍及深井一向係好睇唔好食，搬入去會被大海景同15年樓齡新鴻基樓吸引，可是路網限制了外區人流，所以不見有水籠浸升之象。如讀者2011年買入其餘區域，250萬樓跟大市已升至3.7MIL，那如有人有此3.7mil情況，再加上人工在合共少於五萬水平或更低，可作之法係將原住宅轉按及同時申明轉出租用途，同時將結欠補至市值50%之下，樓房即可告出租，為的是一張簽實之租約，保守計3.7MIL樓租出$12000元。此作法令(29000+35000)/10000*50%*2.59 = 8.28MIL的借貸力升至(29000+35000+12000)/10000*50%*2.59 ~ 10MIL。如看倌家庭收入是50000元或之下，行此法令你借貸力增加了，更是第三間樓前必作之準備(因借貸力唔靠租約根本上不到3)。而讀者是剛好交界、更可惜是樓升太少，如果要令結欠少於50%之下轉投資用途要先補超50萬的資金，所以對於讀者此法不宜，另外更不應越踩越深，再買一間青龍頭，真係要自己人工再升一倍先有得再搞。

 

另外，<樓換樓>呢本書係冇教人將九成抵押的樓房租出的，真係唔好亂講。此是為不合規。另外讀者已有餘額寶加內地理財產品，萬一內地經濟真下行再加埋香港樓剛九成上會，難堪情況不敢想像。關於樓市走勢的看法，剛出版的<經濟一周>有跟進，就要維持此升浪未見長久的看法，樓市走勢跟政府公佈的一些數字是有吻合性的，而詳細在下班買樓103再說明，10月25日班已滿。

 

如筆者自己，真係會考慮係未有小朋友之前賣鬼左青龍頭算數。買荃灣或青衣或屯門 都好過阿邊度，冒死相諌。青衣翠怡，根據中原網上資料2012年年中實呎7400，現時9200，兩年都升24%，此處的社區配套更比青龍頭好。讀者換樓，要先比DOUBLE印花稅，惟半年內完成買賣可回贈一半。翠怡300-370萬都有選擇，而由於之前做錯決定，買入三房不可，租入三房尚可。但無論出去租定買，自己都先要有間樓係手，否則樓市再升，真係不敢解釋。另一個原因要賣青龍頭，係因為讀者換貨之餘可將困於該房的錢盡套出、有300-約220=80萬，而買翠怡只付40萬首期連稅(稅要六萬幾)，可淨40萬比自己係手。另外不要在意原有的低息HIBOR PLAN，真係未有能力去揸埋呢個著數係手。

 

關於青龍頭筆者再順手查埋，其實2012年至今實呎均價都升20%，那不知是否讀者因層樓及景觀致市值限在300萬。最後樓者考慮用太太單名持有青龍頭而自己又單名買另一間，不建議。因為在未有新租約加強家庭借貸力之前，夫婦每人一間三百萬各上近九成已令全家借貸力在旺市近消耗盡。

 

搞好借貸力就作收息，讀者如只予少於50萬想投入債基、或50-100萬投入債基，都有不同處理手法。惟收息率已在堂上授予為10.8(堂上計出了)或更高之15%。人仔係難處理，只可收約年10%max，已在堂上言明。那套出40萬再補原有資金60萬即100萬收$10000-$12500一個月，其實係翠怡買返黎間屋自己住又得，或用呢12500出去租三房都得(可能要補些少錢)，真係一百萬現金可令你租到三房。所以計埋首期呢40萬呢，其實140萬懂得用及控制風險，已搞定「有樓係手」及「住係三房」兩件事。另幾年前買樓大賺既人，當然有更強勁做法。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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