80後結婚置業的煩惱 #676


看了諗Sir blog 以及樓換樓/進擊之日本樓, 獲益良多,想再深入請教一下
情況如下

本人
職業 金融會計
年齡 – 29
每月人工– 50,000 (bonus)
每月個人必要開支 – (6,000)
每月爸媽供養 – (10,000)
流動資產 (包括股票,外幣投資) – 500,000
非流動資產 – 300,000
結婚支出 – (250,000)
負債 – 300,000 Tax [email protected]%,2年期, 暫在某金融機構收5%利息, 全流動
伴侶(未結婚)

職業 金融會計
年齡 – 29
每月人工平均30,000 (commission, 但不固定)
每月個人必要開支 – (4,000)
每月爸媽供養 – (5,000)
流動資產 (包括股票,外幣投資) – 500,000
非流動資產 – 300,000

置業考慮
1)
因結婚需要但有感未來樓價可能下跌,所以想買樓置業, 目標是大圍沙田區400萬內的上車盤(可居屋可私樓) (如樓價向上會買3房單位)
2)
看過一些報告A/C類單位在樓市下行時抗跌力比較好,不知道400budget ,以自住為主要目的,應買私樓上車盤or 居屋3房好(因結婚後想要小朋友)
3)
因本人職業薪金相對伴侶較固定,想保留購買力等待上樓機會,第一個物業以未來老婆名義購買, 首期暫定1成上會,target Mortgage link account
4)
400萬計算,預期40萬首期 +20-30萬其他費用(HKMC insurance/Commission/Stampe duty/裝修)
5)
在將來可以保留購買力的前提下,不知道以上安排是否合適


另外,有幾個可變的選擇,很想請教諗Sir 是否對將來買第2/3間時更有利
選擇1: 伴侶置業,本人手持流動資產, 供款期盡量減少(10- 15 year)

想法:希望盡量利用跟住幾年的相對低息,去還多一點本金, 如將來加息,會放長供款期(不知是否可行)


選擇2: 伴侶置業,本人與大弟弟投資另一物業,目標是3-4百萬的私樓,期望就算加息2%, 租金收入可cover供樓實際支出 (不計還本金部份),以狀大家族資產

家庭一家5口,家住公屋,已過10年,交緊double rent, 無物業,父母資產不多 (<30) 除媽媽外另4個勞動人口,父親為的士司機,月收約1萬,大弟弟固定月入8-9萬,月儲蓄為6-7萬資產全流動約50萬,無負債,小弟弟月入1.1萬,資產不多


選擇3: 伴侶置業,本人與大弟弟侯樓價下跌時購入單位作投資 (or 買日本樓在投資)


選擇4: 伴侶置業,本人以自己名義侯樓價下跌時 購入單位作投資
由於自知資產不多(現金不多),但又有比平均市場高的購買力(從家族角度看),所以想請教諗Sir 應如何善用,以以狀大家族資產(有樓可供父母退休/自己退休之用)
謝謝

ANSWER:

讀者問題清晰,文章結構工整,配合專業人仕手筆。當然在香港不見得有很多職業享有優勢,金融會計法律都處理著將由大陸輸送過黎既一筒筒「良心錢幣」,得以多享一段繁榮。現今香港情況,引用總裁任志剛大作書名四字:「居安思危」。

當然要在香港立足,要有安居之處才行。讀者本身收入50000,儲蓄約80萬,在80後工資水平而言算是不錯,可惜仍為買樓一事煩惱非常,究竟解困之匙何在?

首部是為自己定位。如果好似本案讀者人工高而又負擔大既人,無錯儲樓是較為適合。因銀行肯借錢比呢類朋友。反之有些人是人工不高可是儲錢能力頗豐,例如漏報稅既生意人,呢類人買樓較難,要用除了樓房之外的其他收息法門。當然,有些人係人工又低、儲蓄又不高的。只好說此類朋友一定要靠買樓脫困,更要趁勢低價買入,當中有一定技巧。一定要買樓,因為樓在香港有其獨特性,不是心理上,而是實質地銀行只接受樓房作90%抵押後獲30年期的貸款、更是息低至2%,令債仔盡享高槓桿低息拉長還,你能指出除了樓房外還有第二樣近似嗎? 其實真係有類近的,至少有三種多,惟我們今日只解個案,其他留在收息投資課程詳談。

*提示:10月19&25日在星期日開班的收息課程只此一次。如果同學只得星期日得閒,請把握此機會。少量位置,亦很快可被核實到是否是真的少量。報名見下方。

由於讀者及其伴侶及所提的兄弟都有能力自己供一間樓,所以他的部署應配合現行政策,就係每人一間樓分配好,每人用盡九成槓桿上會。如果一個人借唔足,另一人可予擔保。當然事前將自己的借貸力最大化展現是必需學的、至於計出應否買樓,先看借貸力,為(50000+30000)/10000*2.59*50% = 10.36MIL。買400-450萬的樓房為適合作法。至於問筆者買「私樓兩房」定「居屋三房」好? 建議是私樓兩房。因讀者人工不俗有一定可塑性 ,不好用大部份積蓄投放於一間加按難的居屋,影響往後部署。相反如果你肯定自己家庭總收入都好難走出40000水平,那就享點政府資助,補地價咁入居屋吧。

至於讀者提的A, C類單位較B好,只同意一半。(A類是最細單位,B類約400-700呎單位,C類約700-1000呎,D/E更大暫不考慮)。原因見下:

 

供應量預計 A B C D E
2014 2817 8932 4655 809 401
2015 184 3828 1550 1352 483

明顯地B類型單位在可預見的兩年供應大於(A+C)總和。所以有能力先選AC。再看下表:

 

買入作投資用途(To Let)比率 A B C D E
2013(全港) 68.9% 42.2% 27.3% 28.8% 32.7%

 

由於政策令大家買大單位只可借盡四百幾萬,令識途投資客買大單位作投資的意欲銳減(C-E型單位申明作投資用途只保持30%)。此舉令C-E類型單位的價格很有抗跌力,因為業主一係住係入面,再唔係買入時借貸比率較低,唔易因負資產而焗賣。反之A-B類型比人「當貨賣」的誘因明顯較強。所以讀者而言,買C類單位為上。我們對上表另有分區解說,收錄在買樓教學課程教大家更微觀各區走勢。亦要睇埋區份特徵才行。

最後是讀者的1.8%稅貸、放入5%收利息,應運用同一理念放入更高息之投資物,可以硬收10%息而保本、或收更高12-15%運用債基方案而不保本。如放入債基,加夠50萬收12%,每月收$6000、而當中30萬付息月約$450,套息$6000-450 = $5550。對於讀者而言,借幾十萬自己再加廿萬,用黎每月收多五千幾蚊落袋都好!

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第七至八堂 (網課教授入市策略)

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

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上課地點為尖沙咀

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書

《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

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※【股市淘金班】每個單元內容,都是獨立的,
同學可先上「單元二」,之後才讀「單元一」,etc.


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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略

 

講 者:聶sir
時 間:2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費 用:全 免
地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)

2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費 用:$2,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
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第二堂: 掌握股票技術面
– 教曉揀新股
– 判價看陰陽
– 盤路齊拆解

聶SIR【倍升股基礎班】課程
聶sir本課程同你一堂過檢閱入市心水列表!
2018-02-05(一)19:30-22:00(全一課)
費 用:$800
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室

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買咩好?
– 倍升股之特質
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– 索羅斯投機博擊之法
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此乃尋找倍升股的先導課程,為學生開拓投資股票致富之路。

聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
費 用:$1,500
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:

第一堂: 買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
第二堂: 幾時買? 咩價買?
– 如何決定用幾多入市
– 如何決定咩價位入市
– 如何決定幾時止賺及止蝕
– 如何快速閱畢財報了解公司是否值得投資
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聶SIR【股市淘金系列】課程

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2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
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地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
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聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
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2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
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2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
2017-11-09(四)19:15-22:15(第6堂)

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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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20150918(1)



.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
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. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

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*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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