買股好過買樓?

1964年7月31日,恒生銀行(00011)創製了恒生指數,用來反映一籃子的香港市值大、成交多的股票的價格變化,今年正是恒生指數50周年,因此,香港傳媒也做了報道,恒生指數開始定為100點,目前,大約是25000點,換言之,升值249倍。

股樓變幅難以比較

有些傳媒在報道時,拿恒指與樓價做比較,比較香港樓價在過去50年升值的幅度。可惜,50年前沒有中原城市領先指數,缺乏指數的比較,如何比較今日的樓價與50年前的樓價呢?唯一的方法就只能選擇一些50年舊樓,比較其目前的價格及50年前的價格。

50年前的舊樓實際上已殘舊不堪,目前這些50年前的舊樓,其實際的市場價中包含了重建的價值,等待地產商出高價買下重建或等待市區重建局來拆,以獲取賠償,無論如何,根據傳媒的報道,50年來,這些舊樓的升值幅度沒有249倍。換言之,投資股票的回報比投資房地產更好。

想一想,這也是有道理,恒指中不乏地產股,如果樓價的升幅會比股價更強,地產商建好屋就應該收起來而不是賣掉。地產商選擇賣樓套現再投資,說明地產商有把握更好地應用這些資金,擴大自己的商業王國,而不是像許多小市民那樣,長期持有房地產。

買樓投資兩大好處

既然股市跑贏樓市,買樓幹甚麼?為甚麼這麼多人爭着買樓?

理由是,這個社會裏能靠炒股票賺大錢的小股民極少,但是,買下一個房屋單位自住,30年後樓價上升的幅度一定令自己滿意。

買樓還有一個股市投資做不到的好處,那是巨大的桿槓作用,20多年前,我買樓可以借九成,今日也許不行了,但也能借七成,餘款可以用20年、25年分期付款,每月像交租金那樣付分期付款。

20年後,房子就是自己的,而且,隨着時間的過去,收入的增加,每月分期付款所付的錢佔自己收入的比例會下降,供樓也就愈來愈輕鬆,買樓收租的情況也如此。收了幾年租之後,租金上升而分期付款的金額不變,租金收入也就比供樓的開支高,開始有了現金流的收益。同樣的,20年後,就是純收租收入而不必供樓了。

當然,買股票也可以借錢,但是股價一下跌,就得補倉,即依比例交足股價下跌的金額,無錢補倉,經紀行就會斬倉,即強制賣掉自己的股票。

作者:曾淵滄










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