40歲仍無儲蓄的人 #669

諗 SIR 您好,

近月有幸開始閱讀你的文章,如獲明燈指引。怎樣善用資源,令資產增值對我一直是難題。希望諗Sir 可以指教,給我意見。

我今年42歲;丈夫同齡,有一個小朋友7歲。我月入$54,000,丈夫月入$65,000,我倆雖有穩定工作,但非專業人仕,將來退休只有MPF。每月開支後,所餘無幾。現在有家庭、有車有樓、照顧家人、交最高稅率、手停口停,所以我很希望可為將來家庭和自己打算。

 

丈夫不愛計劃,沒有儲蓄習慣,他說只要身體健康,便能工作有收入。他每月收入大部份花在個人消費 (車、朋友消遣、供養父母等) ,並負責供樓(每月2萭),但沒有給我家用。而我雖要負責所有其他家庭開支(衣食住行、燈油火爉、差餉、管理費、小朋友洗費\學費\活動費、工人人工、供養自己父母等。另外,我亦堅持每月儲蓄1萭元基金户口,希望小朋友將來可外國升學。剩餘的扣了交稅儲蓄後,我每月只剩$6千元個人開支。現財政狀況如下:

1)    自住深井三房單位是我和丈夫聯名物業。2006年結婚時買入,現估值約6.8M尚欠銀行 2.6M,月供2萭由丈夫負責,仍要供13年。除按揭外,我倆沒有其他負債。

2)    我每月儲蓄1萭元,基金户口現已約有$750,000。丈夫儲蓄,不清楚,應有10萭左

3)    另外,我有股票$100,000、外幣加人民幣户口的$100,000

4)    MPF户口約$550,000

 

2006年結婚前,我自己個人曾擁有一間位於西四小龍的6百幾尺單位(當時約2百萭資買入,9成按揭) 。丈夫當時亦擁有一間自住屯門綠表居屋和媽媽聯名。可惜,買入深井單位後,我和丈夫先後地把單位放售。我把放售單位後賺的錢,投資入深井單位,以減輕每月供款。而丈夫屯門的居屋更要補錢才可以離場。

 

 

丈夫喜歡深井,覺得風水好,亦覺得自己不懂和沒有資金投資,所以不打算搬和買賣物業。他每天駕車上班,公司亦近深井。但我的公司在港島南區,小朋友的小學在九龍塘區,我倆每天上班和學習都十分不方便。最近,奶奶身體轉差,更由旺角搬到我家深井居住,因我家夠大和有工人照顧她。現在,家庭開支再多了,工人又不能全心地兼顧小朋友出入接送,工作和家庭的壓力不少。但眼見現在自己每月儲蓄沒有可觀回報(基金户口幾年來只增長10-15%),通貨膨脹。那管自己生話怎樣節儉,將來退休後生活費和小朋友外國升學 (我希望自己可以10年後退休,之後可做簡單兼職) ,仍是未能解決。

 

 

為解決困局和達到將來安穩生活目標,我有以下的想法,但不知是否可行。請指教:
1. 實現將來有一宅自住,一宅收租。把深井單位加按,加按後的資金加我個人儲蓄買入市區樓,暫時可作自住(我、小朋友、工人-3人)或投資出租都可。如是,以我財政狀況可買甚麼價錢的樓和哪區呢?荃灣區或美孚可以嗎?
2. 深井單位加按供款可由丈夫負責(可幫他當儲蓄) ,新樓供款可由我負責(可以把每月1萬元儲蓄加入) 。將來其中一樓租金收入可作小朋友外國升學,這是否太理想或可行?
3. 把深井單位加按,再租出。買入市區樓作自住(我、小朋友、工人、丈夫-4人) 。深井租金收入可幫補按揭供款。奶奶可搬回旺角同老爺住,她在旺角有自置物業,只是現在劏了3套房分租以賺每月租金收入。老爺現住一房,奶奶和老爺共有4名子女,我丈夫排第三。
4. 以上方案,深井單位雖要先轉丈夫名以增加按揭成數或減稅嗎?可否不先轉他的名? 是否有我和丈夫都雙贏的方法呢?
5. 甚麼時機可實行以上方案?現在適合嗎?或期望樓市會跌時?但恐怕到時我的基金價值都會下跌,或加按會收緊。
6. 以上都不可行,有其他更適合我的方案和投資?請指教。

希望能得到諗 SIR指教。

 

 ANSWER:

得罪講句,典型一個窮中產,老公更是自私兼無財(+才)。家庭月入$11萬,太太儲蓄約90萬,而男方儲蓄竟得十萬! 是但一個人病左,仔女既書薄費都唔知係邊度黎。知道現在香港個人入息中位數約在12000,不少月入$50000既人認為自己係精英,要消費! 心想有地方住之後,其餘錢可以拎出去威!

 

由大富豪走進大家樂既落差

筆者一個朋友的父親早年是上市公司第二把交椅,工作時從不儲錢,豪洗豪食,從不理財。到老年住在新西一間兩房居屋,日日開飯「大家樂見」。好在佢個仔搵到錢(高級公務員),生活都叫唔成問題。你問呢個人生規劃有冇問題? 可以係無問題的,因為仔女孝順仲有孫抱。可是自己就要應付由大富豪走進大家樂既落差。香港係福地、唔會餓死人! 可是如果你現在根本就日日「大家樂緊」、你要預備老黎要同人爭紙皮。

 

何況今時唔同往日、你每月出糧後幣值會每日貶去。歷史的洪流轉進人類政經較動盪的一段。

 

讀者深井單位估值6.8mil,係成家資產所在。相信讀者老公係唔會咁易比佢轉名或加供款的。另外根據讀者所述:「丈夫不愛計劃,沒有儲蓄習慣,他說只要身體健康,便能工作有收入。」相信都係自私既藉口。當然讀者搵開5-6萬,又唔信佢比人炒左會冇工返。不過人到中年公司精簡,自己42歲出翻黎做同行可能搵少一半,同32歲後生同酬。或自覺無面轉行由頭做起,那種打擊從未準備? 定係風水好到冇可能發生係自己身上? 另外呢份工真係可以做多廿年到62歲更每年人工跟通賬升?

 

解決是行一拆二之法,深井樓按盡至480萬,即套出4.8-2.6 = 2.2mil。惟此舉令供樓由月供$10000增至$18000。冇補貼老公應唔會放過老婆。那新套出的2.2mil應如何利用? 先用50萬作首期係荃灣買三房,最好搬過去、又或偷偷地租比人都可。而家冒高買樓既原因係: 讀者應趁42歲人借貸力未走下坡前先借錢開拓多項資產,另外在一拆二後讀者自己可單名九成上會。

 

搞好一拆二原樓及新樓都按盡。合符<樓換樓>有錢先借再慢慢還既原則。2.2mil減了50萬作首期。那淨低1.7mil作何? 梗係買債基產出月回報收息,計12%年息,每月收息$17000。咁讀者將其中$7000比老公供樓,佢自己更揸哂成間樓在手,有「著數」之下或肯齊心行此方案。至於讀者自己有1.7mil現金係手,除去比先生七千蚊自己有$10000淨,可作提升自己流動資金之用。其實時間過後,供下供下退休咪有兩樓在手、更多了百幾萬資金,情況同而家差好遠! 而讀者的借貸力是過10mil的、一定做得到。

 

新買的樓可在荃灣。記得之前有個深井個案都係搬出荃灣西做目標。因為荃灣西在交通配套及生活配套都比深井好很多。老公打的返深井都係70蚊,更有巴士直達。另外懂得筆者的分區看市之法,都知荃灣及幾個好區份都share了同幾個特質。最緊要係該區500萬仲勉強有三房可入。

 

最吊詭的地方係讀者老公的媽媽(即奶奶)係旺角搞了間劏房,而奶奶又搬左黎同讀者住,看來最識運用房產賺盡既係佢奶奶。只可惜虎媽犬子、禍遺下代。最後如果老公都係唔同意一拆二,可就咁加按,亦得6.8*70% – 2.6 = 2.1mil,全2.1mil收息$22000,然後讀者單名買間樓仔黎收租。此次選策略差在令讀者新樓上唔到九成及要交多點稅。詳細情況不在此說明。

 

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第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
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上課地點為尖沙咀

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此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

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1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

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聶SIR ( 聶振邦 )
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講 者:聶sir
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(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
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股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
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參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

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其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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20150918(1)



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諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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買樓收租精明作法

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學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
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漏水樓各種處理手法及避免方案
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真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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2. 網站裏會看到【成爲用戶】的方框,選擇「訂閲」,然後填好資料後再按下「注冊賬戶」。
3. 利用年繳$7888選項用信用卡完成付款。
客戶服務:91010168(whatsapp)上午10:30 — 19:00

 

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