渴望退休的人。每月要收息7萬#657案半山居民

渴望退休的人。每月要出7萬。

 

諗sir 你好,我是你的忠實fan, 已上了所有的買樓及收息班,也慢慢將你教的收息方法付諸實行。以下是我的情況:

 

今年40歲,未婚。月入15萬,每月可儲約8萬。現有資產:

1. 與家人聯名自住樓,市值4mil, 已供滿;

2. 一沙田細價樓(單名),市值$3.3mil, 按7成,欠$2.1 mil,月供約$8000, 租金$11,000, 正現金流$3000, 槓桿後回報約9%。

3. 年初用$1.1 mil買了份保險,面值6百萬。打算7年後取回$4.8 mil,年回報~8%。

  1. 直債US$100K, coupon 11%, yield 8.5%, 2016年1月到期。
  2. 債基方案,投資身A回報約13%;及投資物B回報約18%。每個基金做portfolio value HK$1 mil, 即總控有二百萬,收息為(130,000.+180,000)/12 = $25800每月。

6. 現金HK$3.5mil,國內人民幣定存RMB1.2 mil及其他零碎基金約$800K

 

現有問題如下:

 

1. 計算我的借貸力是否要減去保險借的$4.95 mil呢?可用借貸力:150,000/10,000*50%*2.59 – 2.1 (沙田樓借貸)- 4.95 (premium financing loan amount) = $12.3 mil, 是這樣嗎?

2. 我打算再買一個細3房及一間2房細價樓收租,但到時會是4間屋,是否不可能全做7成按揭?

3. 現有計劃有什麼要改善的地方?

 

有感年紀漸大,能問銀行借錢的時間不多,想於現在月薪較高的時候儘快做好資產配置,之後可能找一份較輕鬆(當然月薪較低)的工作,慢慢做到55歲退休便算。

 

謝謝諗sir你抽空閱讀及回覆我的個案。

 

渴望退休的人

 ANSWER:

讀者已早六個月開始執行筆者提及過的方法,現在現金流已豐,比起2013年見面肯定已獲大進步:

  1. 細價樓首期$990,000,現金流$3000
  2. 保險投資了$1.1mil面值6.0mil,年回報8%,7年後才可取回,每年產出正現金流折為1.1mil*8%/(1+年均通賬)^年期,就以CPI為4%另4年後可取的息口為例,年正現金流為75862,每月約$6300。保險借的不用計。
  3. 直債月淨收息平均為$5525
  4. 債基200萬收$25800/月

 

那四大方法共月收$3000+6300+5525+25800 = $40625,即每個月坐係度理論收成四萬蚊。當然保險的是多年後才可收回,但又有保險公司保本,試下無妨。讀者四個方案總投資額為990000+1100000+780000+2000000 = 4.87MIL,即讀者投入487萬,月收$40625,正現金流產出效率為40625*12/4.87MIL = 10%,不是太高,但又已比很多人做得好很多。

 

為去蕪存菁,我們要檢視下每個方法的產出正現金流效率:

  1. 樓房為$3000*12/990,000 = 3.6%
  2. 保險為$75862/1.1MIL = 6.9%
  3. 直債為5525*12/US100K = 8.5%
  4. 債基為25800*12/2.0MIL = 15.48%

 

就咁睇,你問何不將全部錢撥入15.48%之債基?不過直債同保險係發行人保本的,即是如果你買左條和黃既直債、誠哥好少走你一千幾百萬咁細數目既。另外保險公司,誠哥旗下都算間接有。

 

直債C可將回報提高的,就如佢可以買隻較好評級的債券再融資:

 

發行人: 大新銀行

Coupon: 5.6%

Offer Yield: 4.9%

面額: US$100,000

 

此債可押70%,借息口3%,即買家借出US$70000年付$2100息,而年回報為US$4900,那淨回報為(4500-1800)/US$100,000*30% = 9.3%。惟香港係無人肯因為你只買$100,000債而同你搞大輪野借錢。需要有些配合才可用少錢碼都可行此方案。另外讀者買的債券之評級低些少,而大新銀行會好一些,都是進步了的選擇。

 

樓房已買,回報一般。此時買樓要有非人方法、才可有非人回報。另外人仔收9%息不是夢,惟因人民幣在港交易有規範,現將回報提升大於年10%有難度。最後可作的是將現金投放於ETF班,筆者不用任何財務技巧都收緊9.6%息,而投資物穩當地將息口掛在(FACEBOOK+GOOGLE+APPLE+…)。詳情會在九月ETF班有詳細報告。當然有些不收息只賺價的ETF都會作解,留意現時ETF市場之發展,唔係淨係買隻2800盈富咁簡單。你可以用ETF黎捕捉息口升跌而獲利、或投放於一些勁高定期息的國家收息。點解無人同你講? 因為香港各大金融機構係要你TRADE,唔係要你學。最好你每日TRADE,唔好問!

 

聽到「渴望退休」一詞,竟是高薪管理層之心聲。每日在中環行走之儷人及高層,每天仲可以係homeblogger.com.hk尋找解脫之希望。筆者現在有$40625之正現金流,離第一個checkpoint(即每月70000洗費)仲有約一半路途。今次提及兩個優化了的系統,再加上等幾年再投放資金入樓市,希望可以幫得上忙。










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