屋村仔變包租公 #651案屋村仔

本人同太太33歲, 有兩個小朋友, 分別歲半及3歲半. 08年結婚一直租樓, 但上年太太因開始全職照顧小朋友收入減少. 難敵租金, 因而四口子返媽媽家住. 總共3大2小住在大埔一租置公屋單位, 上年已經供完. 小朋友漸大, 今年頭太太開始有工作, 但人工減少.

 

每月兩人總收入為37000. 手頭資金約有600000. 家用, 保險, 學費開支大, 兩人每月合共只能儲大約5000.

 

現時居住空間小, 小朋友也漸大, 想一家四口搬返出去. 心想搵一間約實用400尺單位, 應該夠用. 心知手頭資金少, 極其量只能減少家用至每月可以大約8-9000供樓, 但就唔能夠儲錢. 心儀粉嶺居屋或大約250萬私樓.

有以下問題想諗SIR指點一下:
1. 小朋友還要我媽媽幫手照顧, 到下年才上幼稚園, 為方便照顧, 最理想要到下年先可以搬去粉嶺. 不過又怕到時樓價升手頭資金少入唔到市. 應否今年早點入市好過?

2. 心中有第二想法, 就是今年入手翠屏, 然後同媽媽交換樓住. 當然首先要媽媽同意點, 但點都叫有一間樓在手,而且一人住翠屏, 四口子住現時公屋單位應該夠住. 其實起初打算同太太細佬夾份買翠屏收租, 但又覺住屋需要迫切, 怕資金用盡, 單位又太細不夠四口子, 到時想搬入居住都不能所以放棄.

3. 此終手頭資金實在太少, 如以上方案都不行, 想諗個法子增加財力. 以諗SIR 所見, 同人夾份或者銀行可以點幫我? 有時見到財仔可以用租置公屋借貸, 在我情況又是否可行?

 

ANSWER:

唔趁後生添置資產,結果就係咁慘。以為過左結婚可撥洗費買樓,點知五年過來儲蓄更少! 可能唔完全配合讀者情況,亦無意在此時說什麼無建設性的話,不過讀者的故事可作不少年輕人借鏡。

 

上星期六落堂後抽時間同有些讀者傾談一下,知道不少讀者仍對買樓賺價、低買高賣一事十分熱衷。亦有些人買樓賺到錢就想再買間奧運站去開始享受下「中產」生活、惟五萬總家庭月入對奧運站三房之樓價,顯然十分唔對稱。就當諗sir用盡借貸買到凱旋門,可是如家庭收入只少得100,000,那是否有能力守得落去呢? 永遠最唔想行既一步就係焗賣,可以心存僥倖既心態令不少人自己走進此地。我建議,理財是要一步一步黎。如果你真係好有需要一變十,係有方法增加機會率的,不過唔好用半副或更多身家去博。

 

其實讀者呢幾年一個養四個(兩個女人、兩個小朋友),實為香港硬漢子! 筆者自己的想法,在未來十年都係擁有貨幣者貧、擁有資產者勝。資產是一種可流通及能為你產生收入的產物,留意公屋現時不算一種資產。私樓、一盤生意都可算是。在2008年婚後想等平價買樓的野心,今日好應收歛。趁翠屏仲有2.4mil既樓,老婆名九成上會入手一間,供只係2.1/2.6 ~ $8000,首期亦係24萬,讀者自己總借貸力為37000/10000*2.59*50% = 4.8mil可有力購買。買後如樓市下跌25%,讀者帳面輸60萬。可是如樓市再升20%,中原城市指數見150點,到時讀者仲有機會為自己添資產嗎? 在第1-2套房的部署,只要自己有能力就買! 到買第3-4間樓收租既時候,再慢慢睇市入貨未遲。貪字得個貧,筆者自己會記住。

 

如行進取之法,不建議偷偷地將間新入手樓租出去。到時供樓8000,租金又收$8000,十年後供得一半,到時多舊資產係手有好冇壞。而自己需付出的為$240,000首期。另外自己單名可買另外一間樓,大些少自住。那你想讀者總借貸力只4.8mil,點有能耐吞兩間樓呢? 雖然讀者人工認真麻麻,不過如果親情好,仲有救! 留意而家冇樓係手既人之「名額」十分珍貴,此類人可九成上會用盡槓桿、亦可買樓不用付雙倍印花稅。那自己再支18萬,同兄弟夾份一人一半用36萬買粉嶺花都。不過名就落自己,供樓自己黎,升幅就兩份分。那即是讀者自己出個九成借錢名額、而兄弟出一半首期及借貸力,相互補益。

 

其實兄弟輸都盡都係18萬,係阿媽監督下應可公平「交易」。到時自己一家搬去花都住,自己由原本淨交租變做租樓,更可每年比返一萬幾千予兄弟作利息,相信都係單有得諗既交易! 當然要計好兄弟財力及資源在買樓課堂上會認真開展。

 

搞好間樓之餘,請讀者努力工作。有想過讀者應否申請居屋,惟遠水不能救近火,不如專心工作,提升自己人工仲實際。留意一個低薪、或儲蓄率低既讀者,靠筆者解答個案係幫唔到全部的,始終月入得$40000,點整都搞唔到間凱旋門出黎吧! 










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