9.4%月息收益。正現金流效率。盡快退休 #644案半山居民

本人曾修讀諗Sir之買樓課程,也已報名6月之收息課程。本人很欣賞諗Sir対讀者提供很實用的指導!現有問題希望諗Sir解答:

本人56歲、女性、獨身、月薪6萬6仟。資產如下:

港幣:130萬

人民幣:150萬

基金:140萬

強積金:185萬

保險:50萬,65歳可取回

股票:20萬

深圳樓:買時84萬人幣,現值150萬人幣己full pay現收租4200人幣

自住樓:現值390萬(169萬買入;欠130萬 H+0.7,現月供約$8000)

收租樓:現值310萬(245萬買入;欠140萬,供H+0.7 向銀行稱自住,每月供$8400;收租抧去管理費實收約$9000

支出:連給予母親之家用及自住樓供款每月支出約2萬2仟元

問題:

 

1)現因腳患欲提早今年年尾退休,如退休後冇工做便不能做按揭,我應否襯現在未退休加按再借出100萬備用

2)加按後退休,等樓價跌,再一筆過買入約350萬樓收租

3)加按100萬,買入7-8厘之產品收息

4)年尾提早退休,但不加按維持現狀

5)有否其它更好之建議?

 

現因唔知點做最好;故不敢申請提早退休。望諗Sir能解答!謝謝!

敬啟

準退休人上

 

answer:

多謝讀者分享佢既情況、大家看畢後請思考自己在日後會否遇上類似情況,現在早作籌謀為自己日後解困。當然讀者情況還很好,六百萬積蓄加樓兩間,原是不少港人理想的退休儲備水平。可是讀者在此數目資產在前,仍對前路感到傍徨。腳痛都唔敢提早退休收工。

 

看此個案後提供大家幾個理財上的觀點:

  1. 理財目標為產出正現金流。大家留佢呢位女仕錢著實不少,可是看不到有平安。幾天前一個個案事主退休老闆有言:「我未賣樓前,銀行無咁多現金,但有租收,好好洗,每月都有錢儲,十分輕鬆。」究竟有錢定有資產提供收入好? 已顯然得知答案。
  2. 係未肯定自己有一千萬放係銀行隨時動用之前,咪搵幾多就洗幾多。你身體的毛病隨時在你50歲後給你困擾
  3. 係人口老化之際,呢代人賺既錢可能要支付你自己、你仔女老婆、及你阿爸阿媽洗。
  4. 你呢世人要洗既錢太多,收入有限。唔用槓桿去倍大收益加上睇市根本無可能達成財務自由。一個月入五萬既人由25-55歲只係夾埋搵到二千一百六十萬,就當只洗一半其餘都唔夠完成一生三宅及養育仔女。

 

好啦,解構呢位準退休人既情況,佢而家每月洗費為約$10000(因連給予母親之家用及自住樓供款每月支出約2萬2仟元,減去自住樓供款8000,估計家用5000,那自己花費估計10000)。那資金多少? (1.3+1.5*1.2+1.4+1.85+0.5+0.2) = 7.05萬。減去欠債(1.3+1.4) = 2.7mil。那如讀者每月花費不變,淨資金為(7.05-2.7=4.35mil),此金額夠讀者430個月用,即30年有突。咁即係讀者現在即可退休便可? 不能也。原因係讀者忘記將「資金」轉做「資產」。資金隨時間失去價值,美元更可預示將暴跌。見英國及中國出招嚴限有物業既人賣樓,相信兩國估計美金貶值後樓房(資產)持有者將可受惠。讓國民渡過難關達至政經穩定。讀者解救之策、要續將錢轉做樓房。當然要有份工才方便買樓。

 

由於在早年無籌劃,讀者現在借貸力已低下。買樓最好付50%首期,令借貸金額下降去令自己負擔到供樓金額。人民幣請轉做港樓、買入360萬樓房借1.8mil收13000月租。後生可拉長30年供月供$6900,即有現金流6100。可惜讀者只可拉20年,月供$9300,正現金流為$4700,或因雜費再減。惟遲做好過唔做。趁人民幣仲係相對高水平,快沽走人仔。而家仲有野做借貸力為66000/10000*50%*1.95 = 6.43mil,年紀大令借貸力常數由2.59降至1.95。現在讀者已借1.69+2.45 = 4.14mil。那再買樓收租借1.8mil是可以的。亦因各樓房比市價之結欠比率全低於50%,所以安排完第三間樓後就算樓市下跌50%,讀者都仲未負資產。

 

買完第三間樓後借貸力已盡,應該買入直債去換取保本及定息之收入。至於加按100萬應在買第三間樓房先好做。勿因加按100萬而放棄再買一間樓。讀者最大敵人是通賬,而買樓後可產出租金正好對沖通賬風險,所以一定要先做。如有錢可加按、及如深圳樓可取回沽售人仔、不妨參考此9.4%年息基金,未將其配合債基方法,就咁都9-11%年息,希望放入200萬每月收$15000,為讀者又再混多一份糧。安排過後資產有四:

  市值 欠款 產出正現金流 正現金流效率
自住樓 390 130 0 N/A
收租樓 245 140 600 600*12/1000000=0.72%
新買樓 360 180 4700 4700*12/1800000=3.1%
約9.4%年息基金 200 0 15000 15000*12/2000000=9%

 

那讀者起碼開始有兩萬月入,再部署年多之後開始退休。至於提出的新資產所有的「正現金流效率」更為高!

 









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