淡馬錫。12.63%。40萬(HKD)。比較 #641案半山居民

諗SIR,

 

你好!剛上了收息101,對收息投資有了初步的了解,亦感覺到現金流的重要。而我的問題亦在於現金流。

 

我現年45歲,於2013年以1200萬賣出一個商業單位,持貨12年,賺了950萬。當時因為要開辦音樂製作公司,不想交租,才買下該單位,其實並未想過樓價最後會如此高而大賺。
幾年前因為唱片業式微,結束了製作公司,把單位出租,租金實收$38000。自己入了間大公司做engineer,月入$40000。月儲$30000-$40000,其中有$12000爲月供基金,$2000爲credit card sell 的100%全數退還意外保險。現對這兩個月供十分後悔,特別是月供基金,已供10年,尚要供多15年。太太一直都是家庭主婦。有一兒子讀中一,學費每月$6500。現居於西貢聯名自置村屋,H+0.85,月供$5500,尚欠90+萬。
賣樓後,銀行理財顧問sell咗我好多基金,我覺得認購費和手續費好貴,所以無買。我覺得買etf抵好多,管理費十分平,大跌市買入,容易操作。最後他提議我做外幣掛鈎,我認為澳元息高,就算唔好彩對到翻嚟,存定期都可以。最初有進賬,最終HKD7,000,000換成澳元。成本7.8+。

 

現在部分澳元做定期。利息香港4%,大陸4.5%,澳洲3.7%pa,有部分在澳洲的銀行買了股票掛鉤收息產品。餘下的在澳洲買了股票(etf)。留有一些在活期,預備隨時買股票。澳洲活期都有2.75%息。

 

我的問題是銀行雖然有很多現金,各樣的投資亦都有進帳,但無足夠現金流。我在香港主要買2800和3188,在澳洲就買VAS,每次都是大市大跌才買,雖然股票昇值了,亦有股息收,但感覺唔到有錢落袋。不知你會否覺得我系度曬命?但我真系覺得現金流吾多夠。賣樓後,無租收,感覺好手緊,會有洗老本的感覺。反而未賣樓前,銀行無咁多現金,但有租收,好好洗,每月都有錢儲,十分輕鬆。

 

我上收息課,是想學習方法製造多些現金流。我從未接觸過債券。課堂上聽你講到債券,覺得非常可取。希望諗sir可提供一些具體的方案,給我參考。還有那份月供基金,不知道應該怎樣處理,才可減低成本?

 

期待收息102&103!萬分感激!

 

手緊人上

 

ANSWER:

讀者在人生前段走勢不俗、踏入四十四中年將之前所辦公司的物業沽走,套回950萬,變為打工仔一個。此辦公室早年能為讀者產生$38000之每月被動收入,將其賣走得到9.5mil,衡量點為950萬產生38000×12之年收入,正現金流產出比率為4.8%。良好規劃實需為自己提高上述產出比率。例如我尋日行過地產鋪話佢有間現成套房可出售,賣350萬。計及而家佢套房既數目現時此地月租應收共$18000。如果你偷雞只付三成首期,餘下245萬借貸供$9400/月,那月正現金流為8600,而現金流產出比率為8600*12/3.5m*30% = 9.8%,比讀者的方法高一倍有突。當然要買呢類樓,在按揭、交易程序方面都要有一定理解。宜先學習好套房心法後再執行。下文再講講其他。

 

讀者已供完自住村屋,後悔只係早年月供了$12000基金,相信係不少人冠名之「101 plan」,當然真正既名稱唔係咁叫。PLAN仲有15年先供完(已供10年),真係苦過DD。其實保險公司就是不斷由你手中取走正金流(要你供錢),相反筆者提出的方案是要為你開拓正現金流,誰是誰非,大家自有判斷。

 

再講外幣掛勾,讀者竟然將七百萬換左做澳紙,仲要貴過$7.8/HKD,自此就將自投資局限於澳元投資物,又澳洲ETF又澳洲定期,真係OMG! 請勿為澳洲的一棵樹放棄成個森林,況且澳紙而家係7.2兌港幣水平,已相對高了。一下不留神隨時返6.8,七百萬再輸多5%。如果讀者真係唔想「輸住咁走」,誓死要等澳元返7.8+才捨得賣走澳幣,那可買入外幣ETF,3倍於澳幣兌美金升幅的,即澳紙升1%隻ETF升3%,那讀者即可將部份錢換返做港幣或美金,向其他高收益投資物方法。

 

ETF可將我們帶去一個新的投資天地。一個全面的理財方案,必須對樓、股、匯、債有一定認識,再遊走於不同投資物中間而為各讀者解出最方便又最可行方法。當然,識朋友幫你買貨買樓慳到些少COMMISSION更加好!

 

關於讀者的「曬命論」,筆者感受係佢既錢正在曝曬中,再不慬運用會被慢慢輸光。當然稱讚讀者在理財未犯大錯,錢只係未能被最大效益地利用。另外在失去現金流後讀者自己都講:「未賣樓前,銀行無咁多現金,但有租收,好好洗,每月都有錢儲,十分輕鬆。」所以為自己產出月月有錢收既投資物是好重要的。亦唔只係樓。另外最正既,梗係佢筆名叫「手緊人」啦!

 

昨天提及的「中國銀行。9.5%。31.8萬(HKD)」(>>文章按此<<)廣受讀者歡迎、將準備好資料後談一談幾個類近方案及如何執行。而本案讀者更可考慮需多些資金的「32萬美金。11.8%利回」組合。此兩方案比較:

 

     
投資物 單一債券 一組債券
投資物評級 金融機構只會提供較高評級之債券 可選擇的種類多。有guts可以選幾隻企業債大集合,回報「無可限量」
回報 視乎所選投資物。但不會高於20% 可以好高。不過當然風險都有提高啦
消費息口 借貸成本較高。3% 借貸成本低。1.6%之下
流動性 高。因為買入的債券評級好。很易賣走 可高或低。如果你學其他同學考慮60%的煤炭內房版塊、雖息口極高但市差賣唔走貨絕可預期
入門門檻 少銀碼都可以做 入場門檻高些少
年期 大多是到期保本 組合債券。亦可選擇永續性債券

 

讀者算做較有資金的一位。兩個方案都宜。當然買返一間樓收租都係應該的。趁44歲借貸力初跌時運用槓桿。到55歲借都好難。最後有個更高的回報作參考,入場費只要40萬(HKD)

 

另外有同學問收息課程有冇平日班,筆者隔月開辦,今轉七月只有星期六班。見下:

標的物: 淡馬錫(評級AAA)

Current Offer Yield(你暫可勉強理解為息口): 4.9%

借貸息口: 3%

入場費: 約港幣45萬

每年所收息口: 95550

每年要支付息口: 45000

回報: (95550-45000)/400,000 =12.63%

 








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