我丈夫月入21k。無樓。#630案庸才

Lum sir 你好:

讀完你的文章獲益良多,但始終唔敢行動,怕計錯數,望 Lum Sir 賜教。

我月入 42.5k, 有一層大西北樓,2009 年借九成按揭上車,樓價 123萬,現欠 98萬,Hibor + 0.75%. 今日去銀行估價,現值3百萬。放租可放8500一個月。
我丈夫月入21k。無樓。

兩人現金+股票大概75萬

如果我加按7成,會有110萬現金,去買債券收息,等到樓市下跌,用借出既110萬加儲蓄,丈夫名買九龍區三房單位。呢條數可行嗎?

忘記講,我今年33歲,丈夫34歳

ANSWER

首先計下讀者可加按金額,為3.0mil*70% – 98 = 110萬。再加75萬,總現金加股票約185萬。用此數去買債券收息,還是太少。雖然一條直債5萬美金都有交易,至於10000蚊既人仔債及ibond太冇肉食暫時不提,可是睇得上眼而又回報不俗的直債需要約10萬美金作投資。而讀者睇盡有185萬係手,可買1條,惟此舉令讀者流動資金不足。所以此法不行。

 

另外丈夫月入21000,當中問題很多讀者也看到及有問的,就係丈夫一個人買間九龍三房,佢借得到嗎? 可是要讀者作擔保去借,讀者借貸能力有幾多? 讀者自己是42500/10000*2.59*50% = 5.5mil,丈夫為2.6mil(假設兩個人都冇其餘欠債)。在樓市跌之下買間九龍三龍,唔知你講既係何文田定深水涉,總之四百餘萬少不了。那,讀者自己西北樓已加按後借了1.5mil in total,先生自己一個又搞啊掂,讀者真可擔保「救助」先生?

 

是救到的。兩人總借貸力為5.5+2.6 = 8.1mil。不過買完九龍樓之後借貸力用盡。呢個family的理財日程可close file。

 

理應做法,係將心目中的低買高賣心法轉做儲現金流心法。咁容易比你低市入手,咁大家30歲就已經唔使撈,反正如果咁應無老闆要請人打工,大家炒炒賣賣即可! 現金流心法首先應趁後生多利用借貸為自己多添樓房在手,如果有係現今市況搵到間比$5000既現金流之單位比你,仍應該買。不要用自己眼光去評論眼前間樓係平定貴,總之有租收每個月比到錢你既就抵買啦! 咁每個月令自己淨袋$5000既樓係咪冇可能搵到? 筆者話收$10000都得,而設置本金100萬搞掂,問題係你肯唔肯做同搵。

 

如讀者聽筆者講應將現樓只加按至五成,套出3.0*0.5 – 98 = 50萬。先自住,他日應該叫先生九成上會買間三房,自己就搬出去新買樓自住。此舉一係利用盡按揭,由讀者提及之七成提升至九成,此舉二係西北樓獲得之租約可作下次申請按揭時的借錢憑證,令借貸力上升至(21000+42500+8500) = 9.36mil。咁做係一個一生三宅的部署,比讀者只睇1-2層看遠一點。另外租左比人層樓有租客同你供。十幾年後多左間樓在手。另外收入偏高者有更好方法,家庭收入限在月80000者適用。

 

當然套現之後呢幾年揸100萬係手,可能手癢。可投放於債基及ETF方案。尋日都提到放係隻最入門既ETF(見上圖),過去一年回報都30%之上。當然今年係2014,我們不可參考過時方案。另外債基方案較穩陣收息,視乎讀者自己選擇!












本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室