踏出收租第一步(區份決擇篇) #594案偽專才

 

諗樣sir, 睇左你個blog有一段日子, 非常多謝你令我醒覺要為退休打算!

本人同先生31歲, 我月入60k, 先生55k, 每月可儲4-5萬. 現居於2012年單名購入, 當時4.3M借九成, 現欠銀行3.8M (有mortgage linked account, 利息2.15%), 月供約15k, 現居將於數月後過罰息期及ssd. 現有換三房需要, 手頭上有1.6M CASH, 請問諗樣SIR 覺得以下哪個方案較好

1. 租三房以滿足換樓需要.現居則待罰息期過出租(需轉按將貸款降致至少7成,需要還款約550K, 餘下資金可買層細價樓收租)
2. 賣現居, 換三房. (賣現居估計可套現80-100萬CASH)

諗樣SIR還其他更好的建議嗎? 現在是換樓或買樓收租的好時機嗎?

3. 買邊區好?

先謝解答!

 

ANSWER:

讀者相信是社會上的小康之家再上一層。31歲女仕月入60K、先生55K,已算是同齡中的「人上人」了。不少同讀者年紀的朋友都錯失樓市2008先暴升一倍之機遇、更遑論享有沙士後的一浸樓市大升幅了。那幅自己努力賺得好人工,往後怎去為財務自由部署?

 

先計算借貸力、總額為(55000+60000)/10000*2.59*50% = 14.89mil,現在用了3.8mil,即3.8/14.89 = 25%。由於借貸力只少部份被應用、加上現居只用了單名購入,支持讀者只入三房滿足居住需要。那舊有兩房怎辦? 租出去要同銀行申請轉投資物業用途,一般結欠為市價50%之上不獲批准。正規做法是補回1.6mil將樓房出租予人。可以讀者借貸力根本高,犯不著用掉手上資金去換張租約去增強自己借貸力。如果佢參考下朋友、可能會考慮將現居不更改條款下即出租予人。

 

賣現居不作考慮。讀者格局為儲樓收租等退休一派,不用太費神去捕捉樓市升跌買賣樓房。至於2012年入手一樓後再啃多一間會否太狼死? 如用筆者之借貸力方程計一計即知讀者有不俗的安全系數。買一間5.0mil-6.5mil的三房問題不大。可是留意現在九成按揭都只係借到四百幾萬。如買價值六百五十萬以上樓宇非要有近二百萬現金不可。建議讀者都係先買6.5mil樓下三房先屈就一下,等政策送寬再算。

 

區份分析

至於買邊區好? 我們在前文已有研究基建怎影響區份樓價的文章、亦有研究區內平均人口年齡怎影響樓價的文章,今篇談談空置率及未來建成量怎影響一區樓價。根據物業估價署,部份香港區份的在2012年及2013年空置率加上(2014+2015年)預測落成量如下:

 

區份 2012空置率 2013空置率 2014-2015年預測落成量
沙田 5.0% 2.8% 1978
離島 5.4% 2.7% 1675
黃大仙 6.3% 6.9% 0
灣仔 6.9% 5.9% 2417
元朗 1.8% 6.7% 3421
西貢 6.2% 2.7% 4593

 圖: 全18區資料見收租睇市103課程(透視跑贏輸區份部份)

 

筆者只列出了香港部份區份,惟此圖已夠解釋為何樓價同空置率有莫大關係,更看出未來幾年邊區會有運行。君看元朗區的樓房空置率由1.8%(2012)急升至6.7%(2013),代表過往兩年元朗樓房丟空增多,而供應呢? 三千幾伙! 為沙田區之近倍。相反沙田空置率明顯下跌,供應不多不少,樓價稍看看高一線。灣仔區空置率其實頗高、大家不要過份追捧該地段。而離島的空置率明顯下列,乜有咁多人搬左入梅窩咩? 要知東涌係離島第一大城市,計劃人口為20萬,現時只載5.5萬。如機場第三條跑道去馬,區份更會再被追捧。

 

至於西貢區做乜4593伙咁多供應? 因將軍澳納入了西貢區份。可幸是空置率有明顯下降情況。惟該區供應太多了。筆者所憶及,由寫blog至今都未有一篇推介該區的文章。自己再想想吧!

 

如(供應數目-拆卸數目) 等於零配上該區空置率下降,代表該區開始有人遷入,好兆頭也! 留意諗sir文章日後就此事為你作更多分析。










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