套現預示樓市下半年走勢看法 #577案窮中產

追讀唸Sir blog, 大閞眼界
望唸Sir指點方向
本人50歲,夫60歳月入共8萬,自住單位2009入3.6M, 月供$11500,現欠銀行2M, H+0.7. Plan
現估值5M,流動現金1.5M,國內物業1.4M, 居屋未補地價現估值3.8 M零按揭。

另已買入村屋,暫未有滿意紙,上會日期不明確,買入價2M
明年家庭月入下降至4.5萬,恐到時村屋上會有阻滯,小妹想先行加按套現金後,村屋零按揭,
想法可行嗎?

方法1 :轉按至其他銀行七成要用新利率2.15厘有1%rebate

方法2 : 原銀行加按得1.5M要用新利率2.75厘,舊欠按揭2M可保留H+0.7 plan

方法3 : 以靜制動,將來村屋上會儘做按揭,差額用流動現金付

小妹此舉想留現金作其他投資,希望唸Sir賜教,謝謝

 

Answer:

讀者個案教曉左大家新加按部份息口會唔同,至於原有低息hibor plan係有銀行肯保留的。當然銀行為左跑數,一向叫你將原有及加按部份成舊用現息借出、可是當大家對銀行按揭有更深的了解後,實可避免一些蝕底事情。早年筆者為大家行多一步,就是解答如何將套出資金或現有銀紙好好利用,讀者應趁現在市高套現,他日樓市回落,紙上富貴隨即化為烏有。

 

咁諗sir你係咪樓市睇跌呢? 今年係,可是跌幅只會輕微。樓市下跌源於一手樓供應將大增、一手樓開價越開越低會將二手樓價拖低。由於需求旺盛、加上租金高踞不下,樓市不會有太大調整。2017年前更好有可能出現社會動盪、此事對大家是機會或構成損傷,視乎大家有幾好準備。

 

財金猛人出書好可能成為後續事情之藥引,想香港好,林鄭可能係冇選擇中最好既選擇。至於一男子同林鄭既關係更見迷離,究竟真正香港營點出招同一男子作出抗衡,2015年應見真章。今年內地新官上位大家未坐定,想定必以和為貴至年尾。所以敢講香港會好到第三季、從現象黎睇大家都係試探階段、大家唔好咁心急要趕住睇正場。收窄至樓市、租金跌不下皆因香港對樓房需求有增無增,政府招數只係迫人由買轉租吧,一旦樓價下調,承接力應不俗。需求之一是新生嬰兒大幅增加、雙非嬰兒淨係呢四年夾埋都過十萬,佢地比本地父母更需要係香港覓一居所,好等令仔女融入香港社會。可是四年香港新屋落成量夾埋連50000都無,即人仔比屋仔多了一倍。加上香港人自己都有將家庭分支之需求,原本無辣招投資者可將樓房放出、平衡樓市。可是現在不少人有樓係手都傾向放租、在一、二手樓供應少之下,一班想樓市大跌之愚民只好求奧巴馬比人開槍打中、或大亞灣個核電廠有咩三長兩短。

 

由於讀者明年家庭月入將會下降,所以加按已成定局。不少女仕唔撈之前趁仲有借貸力去借錢買樓亦是好主意。讀者可行方法二套有1.5mil,新利率2.75mil,可有不少方法沖銷此利息開支,等村屋按揭有所定案後,才決定將錢(1.5mil)繼續收息定係一砲過找清村屋條數。

 

村屋如有得借、一定借的。可以由於讀者年歲已50,相信借貸年期不會拉得太長,買樓課已講了不少多變例子。至於套出1.5mil,太多選擇啦。筆者懶,抄左一位同學自己係個案寫出的收息方法比你參考: (自http://homebloggerhk.com/?p=18454)

 

  • high yield bond fund 100 萬,每月收息$11000(已扣借息)
  • 股債混合基金 150 萬,每月收息$15000(已扣借息)
  • 140萬一次性保險每年收3.6%利息,因當中100 萬OD可隨時動用,銀行只收取2%息

 

當然課堂後筆者評核過讀者想承受風險、因份量去再加強了。但此初階部署對本案而言是夠用的!










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