四十歲由零開始 #576案庸才

諗sir你好,我是一個典型的無樓中年人。丈夫與我分別42及40歲,家庭月入約七萬,股票連現金約200萬元,現月租約一萬元。因夫家貧窮,早年為顧及資助夫家生計,令夫婦無法儲錢買樓,錯過了03年的大好入市時機,其後08年儲到剛好足夠的首期,樓市升勢卻令我們無法及時上車,最終到了現在人到中年一樓俱無的處境。
現有問題如下:
1.因見樓市開始下滑,希望買一間自住樓,請問現在是否合適時機?樓價及按揭成數如何取捨是好?哪一區的保值能力會較高,新界哪一區會是較好選擇?
2.因想住所較寬倘,故考慮買村屋或較舊而實用面積較大的舊樓,但又怕問題多多,請問這方面應如何取捨?
3.我們也希望日後能達到有自住樓及有樓收租的方向,請問我們應該如何作準備?

本人對樓市認識不多,敬請賜教

 答案

 

讀者係文章表達到多個買樓考慮、有「市況下滑」、「保值」、「新界區」、「村屋」、「寬敞」、「舊樓又怕問題多」、「收租」。首先大家如到40不惑之年,請先認識到以大家份豆豉咁細既糧,係無可能係香港買到dream house的。打份工、你想點先? 住係九龍塘或者西頁獨立屋相信已是打工仔極限、仲要係Regional Head Grade先有此能耐。而不少筆者見到間house係公司租比佢住而唔係自己既。當然RH有淨既錢自有Private Banker「謀住」。

 

管理好自己期望後,想講唔係人人都要買樓。而買樓亦不需只考慮香港。英國、澳洲都係非常好既資產儲存中心,香港對外地人而言只係個搵錢地方,不宜久留。讀者命格原可食盡香港自由行一浪、可惜父君家中有事、未能享盡2003年後資產膨脹潮。現時雖有二百萬在手,但行文所見滿是失落感。

 

做好自己基金經理角色

大家在社會上都是個基金經理,求的唔係「自己隻基金」賺大錢、但最起碼要跑贏同業。就似香港基金一般唔會跑贏benchmark恆指好多、只求回報比恆指高多些少。買樓同股票大籃籌都係呢種「羊群」遊戲,最大鑊都係大家一齊輸。你將成副家產good左做現金、要對自己對慧眼好有信心才行。現在無買樓而比40歲同輩在財富上少了的人,就像班上每個同學都有60分既時候、自己只得30分,那種感覺你應在小學派試卷時遇過。

 

所以人由學校到社會都在玩一個「同生共死」既遊戲。你唔一定要嬴到開巷、不過千祈唔好輸比同輩。輸左有咩問題? 可用既人脈、資金都會減少、墮入惡性循環。所以投資前,要搞好點解要投資、同埋點解要將自己大部份資產投放在樓市。讀者在早期是隻脫了群的羊,08年一心想等市跌才買進,結果慘受市場懲罰。好在人工亦唔算差,借貸力為70000/10000*2.59*50% = 9.06mil,根本買一間樓絕無問題。希望他們學好一間有投資價值的樓之特徵為何、考慮在現時買入較細價樓(3.0mil-4.0mil)一間,單人上會,首期只用30萬。原因是聯名上會令買第二間樓是未必能批盡九成按揭,為了盡用槓桿而發力追回羊群內、更精心之部署是需要的。

 

村屋好少可以做到大槓桿、想改善居住環境可以買間流通性高的屋苑樓、出租後再自租村屋一試,睇下村屋合唔合住。另外好肯定讀者未具體搞清楚買賣村屋有咩問題,請了解後再自己寫出有咩問題然後遂一解破。

 

至於其他收租方向,請多加惡補了解。手上二百萬唔好亂用,擔怕再輸多次真係咩sir都幫唔到手。本文讀者同其他同學比較,睇個問題已見對理財一事存在很大分別。理財是靠自己學習的終身事業、請把握光陰了解、四十歲不應有此落後情況。不過還是句鼓勵說話:「零回報唔係最差既回報、由零開始亦唔算差。」

 









 

 


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