我向李嘉誠借第一個一百萬買樓 #572案庸才

諗 Sir，你好，自拜讀閣下＜樓換樓>一書，獲益良多，有感將來人工升幅不多，想請教諗Sir怎樣改善現時生活。目標是退休前有3層樓在手，其中一間為３房。

本人和太太分別31歲，月入 60k，BB女剛出世，現自住2房聯名單位，市值 490萬，現欠銀行按揭 300萬，現年利率 0.8%，每月供款11.5k，供剩 24年。

每月扣除支出後，每月可儲13k。兩人現時現金有1m。另可享有福利為0首期，上限為樓價 3m，年利率為0.8%

想請教應該怎樣部署現金流及實現一生3宅目標? 現時有方案如下

1) 大屋搬細屋，租金大約8k，把現時物業賣出，等待跌市。

2) 大屋搬細屋，租金大約8k，把現時物業轉按至50%及轉單名，供30年，每月供款9.3k，現金減少550k = 450k，每月收租 15k

3) 維持原狀，等待跌市

 

若夫婦2人聯名可享福利為0首期，上限為樓價 6m，年利率為0.8%.另現時低息貸款不能加按套現.

又過了幾天，我想過以下方案
4) 賣出現居, 套現1.9m，再用盡福利6m買入3房自住,再full pay 細價樓幫補供樓支出, 目標為 2.5m 價格可收 9k 單位
5)　賣出現居, 套現1.9m，再用盡福利6m買入3房自住,再half pay 細價樓幫補供樓支出, 目標為 2.5m 價格可收 9k 單位，待市低後留彈藥入市

煩請諗Sir指點

窮爸爸

 

答案

要享有零首期福利必先要聯名買樓，這和筆者見銀行職員之福利有所不同，不過聽聞其他界別都有類似福利，所以究竟係咪一定要聯名先可以”Go Ahead!”，留待讀者自行查證。點都好，讀者就係同不少已婚人仕一樣，手頭有間賺錢樓，心癢癢應否賣樓及正煩惱下一步之部署。

 

在解決問題前，有兩個觀點要說明:

1. 買樓唔借錢、不如買第樣野收息
2. 賣樓所得少於10年所儲、不如唔好賣

 

讀者每月儲$13000，賣樓得1.9mil，即1.9mil/13000 = 146個月儲蓄。所以: 請賣。

 

讀者賣樓後手握近二百萬後，更可再用員工福利買樓自住，而獲得的二百萬為「零成本投資」，當初一蚊都唔使出而家good近二百萬。讀者現時應將樓市投資金額縮細，靜待下一時機。

 

為何不應乘勝追擊，不再細樓換大樓、更上一層樓呢? 講到底是讀者的底氣不足，現在魯莽出擊、恐怕損兵折將，影響士氣。更合理做法是先換細樓一間，再將資金投放於收息之物、等待時機將現有兵力放大十倍，猛攻敵方為上。

 

為什麼讀者「底氣」不足? 原因不外乎收入平庸而儲蓄率不高，兩人搵六萬而只儲$13000/月，需要割愛賣樓去為自己添兵進將。讀者借貸力為60000/10000*50%*2.59 = 7.77mil、再買下間樓可選市值四百萬樓房、聯名買入、用公司福利借足，留意自己要保有至少2.0mil 流動資金放在低風險投資、萬一樓市下跌50%，自己隨時有錢填補市價及欠下款項之缺口，起碼不至陣腳大亂。

 

當然讀者唔係差既一個，現年31歲幸能趕上搭「樓市尾班車」、現時已賺落些少有條件去守或發圍。這亦解釋了為何20新世代要積極將牌局推翻，誓要奪回大孖沙手上的籌碼。讀者手上亦有一百萬現金，即賣樓後有三百萬係手、而用零首期買四百萬樓將自己借貸力運用了一半、從上可見借六百萬買樓令讀者借貸力在旺市過份運用、會致往後錯失良機。

 

那手上三百萬如何運用? 收息是也。由於讀者資金只宜作穩當方案、更有機會於跌市要套出二百萬向借貸機構補差額、所以買債券比買債券基金合適，兩者比較如下:

 

	債券	債券基金
流動性	如要保本需受年期限制	九成為隨時贖回
流通性	如果你買賣好古怪公司債券真係要小心。不過一些投資級別的知名港企不難找人在海嘯時接貨。至於冇海嘯既時間、基本上價格走勢悶親你	債券基金是發行人維持買賣秩序。如你選擇較大基金公司之出品，不能贖回的機會應少於0.1%(即千份之一)
保本投資	到期由發行人保本	不保本
年回報	預期5-8%吧。不過要搵隻30%比你都不難的。當然風險倍高了。所以話債券投資為低風險的人、講法未夠全面。亂咁黎會有可能買錯都唔知	預期8-17%吧。有同學已17%收息中。當然現金不多或50幾歲人仕要適量調節
入場費	一般為港幣400,000以上	$10000亦可!
收費	1-3%不等。市場透明性較低。收費多少視乎你人脈或能力	1-3%不等。收費較劃一。

 

如讀者收現資金入手和黃債，5-6%誠哥保證你是可以的。至於中途賣走要看當中債格。其實債券是到期保本、中間可以出售的，當然中間賣債格會浮動，關於債價找來同誠哥同GRADE的S&P/ASX CORPORATE BOND BBB RATING BAND INDEX兩年走勢比大家參考(見最上圖)，見index一年波幅約為123-130，即bbb類的債價平均有約5%之年波幅。如果真係有不如意事要中途夾硬賣走條債，你就當臨尾收個一年利息要回水比下手吧! 當然計劃得宜，一條債券揸到尾收息更是十分平常。

 

另買債是有機會賺價的、誠哥間13有風吹佢會被調升評級，原因:

1.集團在中國及香港積極將資產套現、派息予股東後亦增加了集團現金流。減少倒閉風險

2.集團成功在歐洲發行歐羅債券，提高了現金水平

3.集團剛成功投得倫敦地產發展項目、為當地建設2500單位。提供了增長動力。

 

今次幫讀者計出了應買幾貴既樓、亦指出了現有資金有那些產物可作考慮。就咁買債收6%都有180,000。幾年後收番五十萬息在手，下間樓既首期已由李嘉誠手上取得。當然唔問李生、問四叔都可以、寶哥哥都有好選擇。當然再upgrade向債券基金進發，見收息課程提供的風險說明及詳盡計算。

 

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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