四樓樓主加薪四萬養起七個人 #569案偽專才

謝謝諗Sir,相逢恨晚偽專才:
現況:家庭收入$101K, 租金收入$15K,夫婦年齡38,有2小孩7歲及2歲與工人姐姐同住
自住:荃灣兩房 市值4.2M,欠銀行0.7M, Hibor + 0.7%, 自己持有
父母住:荃灣三房 市值5.2M, 共欠銀行3.7M (2.2M 2.15 % mortgage link, 1.5M Hibor + 0.7%), (剛完成加按)

出租1:元朗細戶市值3M,欠銀行1.3M (2.15% mortgage link), 租金$7300,自己持有
出租2:洋樓細戶市值2.6M,租金$7800,冇欠銀行,丈夫持有
扣除家庭開支每月可儲45K左右,現有現金5.2M, 股票0.8M
想再買新界2房收租 around 3M, 或自已買3房自住 around 4-5M. 是否太進取.

偽專才

 

答案

讀者算得上犀利! 38歲完成一生四宅、正向下一目標進發。手上物業有:

 

  市值 欠款 收入 正現金流
荃灣兩房 4.2mil 0.7mil 自住 Zero
荃灣三房 5.2mil 3.7mil 父母自住 Zero
元朗細戶 3mil 1.3mil 租金7300 不詳
洋樓細戶 2.6mil Zero 租金7800 不詳

 

當然家庭收入達十萬是致勝關鍵,不過在螢幕前既你的家庭收入比十萬還高肯定大有人在。當然筆者是幫你「大有大造、小有小做」,收入大的固然可為自己造出資產,收入少的可以比個建議你先落手做一下,他日享收成。

 

筆者感覺是讀者表面風光,偽專才可能都感覺自己尚欠一點事情,亦唔知到每日返工係為乜。偽專才財產頗為豐厚、可是安全感欠奉。點解筆者有此見解? 讀者十萬人工擁六百萬閒置資金(計埋股票)在手,和同level的打工仔比較高出不少。當然明白剛加按了樓、而按出頂盡三百萬,自己點都有另外三百係底,正式係搵埋唔敢洗,心中肯定有後顧之憂。

 

憂慮有可能源自兩地方: 一是未確立理財目標,現像一架在沙漠上行走的四驅車、只有大概方向可是唔明白自己仲有幾耐到目標地。原因二是兩個人打工至少養七個人(夫婦、父母(應是女家的)、工人及兩個小朋友),父母居住支出更比自己大(欠3.7mil),而自己屈蛇係間四百幾萬既樓,真係有苦自己知。而家養埋兩個小朋友每月仲淨45k,有賴其中一間洋樓有$7800租金收入所致,當然同意讀者夫婦是頗為勤儉的。(筆者唔識兩位夫婦、不過而家香港地打工夾埋有十皮野,都係辛苦工多)。

 

要解答是應否再買多間成為五樓樓主? 要計一計借貸力

101000/10000*2.59*50% = 13mil

現已用借貸為0.7+3.7+1.3 = 5.7mil

已用借貸力為5.7/13 = 43%

 

借貸力用得一半,在旺市合乎只用一半借貸力原則。至於點解? 請禮拜尾去書局買<樓換樓。第三版>看「樓市投資必勝法」案例,有解。鑑於讀者年紀比教輕,有能耐等多一次中期低位。加上如保持謹慎應有能力在香港做個真中產。而家問題係可唔可以搵機會食鋪十番、將自己再升level做半山居民。此事有一訣: 等。

 

當然有些後生仔一樓樓主都未做成的,請你努力些少。咪人等你又等啦。唔好濫用筆者個「等」字變成自己拖延藉口。

 

那在等既途中有什麼建議? 短期主打收息是也。讀者股票投資應麻麻,如專才太忙不妨「ETF一下」,投入低收費的被動投資。ETF投資策略可以好廣,你怕加息又想買債收息有ETF歡迎你及助你對沖風險、你成手遠期債券收高息又擔心息口敏感度太高要對沖又可以搵到投資物去幫助你。當然同類但唔同公司的ETF有不同之內耗值,講比你知就是我們堂上的責任。

 

長期主打係再買樓? 那買幾多 ? 香港租務回報約年4%,現在讀者月支出為101000-45000 = $56000,想財務自由粗略咁計要$56000X12/0.04 = 16.8MIL供滿物業係手

VERUS讀者現時為15MIL,當中欠款5.7MIL,距目標不是很遠。

 

現時讀者再買樓要比DSD,佢搞大工程黎「一人一間」都要不少手續費。當真係買間新界3.0MIL,DSD要比15萬,收租先$10000一個月,即頭兩年收既租係比政府、經紀同裝修佬既,倒不如由小到多,ETF之餘為自己引入些保證回報的債券,6%年息最基本、16%年息堂上已有師兄實踐中。總之在樓換樓之間,套出的現金是應該好好運用的。你就當將新套出的三百萬(假設金額)用黎買下債,6-16%年息即每月收入可增$15000-$$40000。一個人每月13號有多$40000出係戶口,你話係唔係要搞一搞佢?










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