讓樓房為你努力 #564案半山居民

Lum Sir,您好!

 

本人(45歲) (月入4.5萬),丈夫(46歳)(月入14萬),家庭收入約18.5萬,均專業人仕,收入十分穩定,没有小孩,支出不多 (約17%稅和供養雙方父母)。

 

自住物業是本人婚前買入,所以是自己單名,現值约900-1000萬,已供滿,九龍塘區3房,但樓齡40多年),另一層樓在深水埗,SSD 前買入,夫妻联名 (想将它轉為我個人名),值约270萬,1m 按揭,月供5400,收租8,500,。現金約4-5m(放在儲蓄戶口,差不多沒有利息)。

 

本来計劃換新樓,但同區實在太貴,所以這2-3年都在呆等,樓價有升冇跌咁滯。而家錢放在銀行貾值,怎麼辦?現在買樓定遲d買好?

 

答案

像讀者此情況筆者見的很多、高收入夫婦膝下無兒。雖然生育與否乃個人決擇,但年紀老邁被社會淘汰就肯定發生在各位身上。那讀者既不是樓奴,可否反使用樓宇為退休生活打算?

 

不要被眼前「高」樓價被嚇到,只係你自己唔習慣。不是叫你高位冒進、但等樓市回落少許再買一些中等貨色收下租是安身保命之條件一。另外作其他投資如債券、海外物業都是減低自己各項資產關連性的好方法。有些心酸的較低收入者實可考慮其他方案、一樣有得出生天。

 

關連性有時作分散風險的系數形容,而分散風險之道理就是要投資於各項非關連的資產。簡單而言,你買間樓、又買隻領匯股票,你認為是分散了風險嗎? 不是的。因兩者價格關連性頗大。當然有人心想要一注獨贏、何必煩幾樣野呢? 如果你係廿幾歲、或荷包乾個隻、筆者認同你只有一注獨嬴仲要1賠66先可以翻身,可是如你已累有不少資產,何必要返去「打爛仔交」呢?

 

講開分散風險,現時不少人談及幾樣投資物,究竟分散投資有咩效果呢? 我們提出了四種投資物為股票、高收益債、日本樓(股東)、香港樓及用其指數化後由2006-2013年的數據作比較。

四種指數: 恆生指數、日本首數圈平方米呎價、中原城市指數及BARCLAYS 高收益債ETF的價格,而比較用關連性。+1為走勢一致、-1為完全相反。那我們選兩種投資物想分散風險的、最好關連性為負數、或至少是約0.3,即無明顯走勢關連。當然有人想投資物走勢易睇些少、那選投資物同恆指關連性高的如0.7之上,你會感覺佢同香港股市同上同落。

 

看筆者自家作的分析(見上圖結果):

日本/中原: 0.42 香港樓同日本樓關連性有少許。但未有明顯相同走勢

恆指/中原: 0.31 香港樓同恆指是較低相關性。亦有人道恆指走在樓市前、已研究是無關連的

恆指/JNK: 0.89 恆指同高收益債是極高關連。不過波幅債比股只是十分之一或更低。再一次論證買在港買股票打算作收息、是九唔搭八。另外高收債雖有風險、但其走勢不難掌握。是易上手的投資物

中原/JNK: 0.32 香港樓同高收益債可幸未有大關連性。將港樓套出後買債可分散風險

 

當然在此文章只列出正關連性的部份。用負關連性的投資物去分散風險效果更佳。見課程。

假設退休後支出為現月薪之一半,每月支出為185000/2 = $92500,如全用港樓作收租,在平均租金收入為4%之下,收九萬幾月租要有物業總值: 92500/0.04 = $23mil。物業需作退休時全部供滿。否則單一物業的回報不能過4%。

 

現在讀者之借貸力為185000/10000*2.59*50% = 24mil,剛好等同佢如淨用買樓去完成退休收入之目標。惟讀者自己有些少借貸,現已用之借貸力為2.7/24 = 11%。

 

由於讀者只要穩穩陣陣唔犯錯就可上岸、無需用高風險投資拚博。可由保本直債及香港樓房考慮。先做好現時急需做的工作,下一步再將組合回報提升至4%之上。現時急做係將自住居加按,至50%即套出四百萬、由於樓齡較舊,應只可拉20年還,月供應為$20,046。

 

有4.0mil在手後買什麼? 先香港樓是也。請唔好買新樓、回報太低。應將四百萬之一半即二百萬作首期買樓收租,讀者強勁借貸力一定借到,可是十年後年紀大又另一回事。此單位每月租金回報約$16000,而月供只$8000(因只借了二百萬),該樓產出$16000-8000 = $8000正現金流。

 

淨低二百萬可作收息。高收益債產出10-13%回報是較保守做法。當然加高風險亦只到達17%左右年回報。始終是收息為主投資物、唔係股票或窩輪。那2.0mil * 11% / 12 = $18,300,銀行戶口每月入袋。

 

那作此兩事後四百萬套出,月供$20,046,可是樓同債分別有$8000及$18300落袋,每月讀者已淨袋$8000 +18300 -20,046 = $6300。夠養下車。另外十年過後無端端多間樓係手。咁樣做變相係搵人同你供樓、退休之後擁有物業是樓房為你生活而努力。將樓奴之說完全扭轉。其實凡事有兩面,與其叫罵、不如踏實每步各前行吧。至於此只為讀者作拓展的首步。由於可作的太多,不在此談。另此方案要做到不難、只需等同使用免費又寶貴的時間!  咁做那比起大家浮沉股海「等出冊」好得多呢!

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作者: 諗sir

諗sir是位擁有財務策劃專業資格的無聊人。如要搵個職業形容可說是出版社的特約作者。

過往三聯榜首書有<樓換樓>、<進擊日本樓>。內容環繞在一套在香港行得通的財務自由之法。

 









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