理財起步點不是炒炒賣賣 #545案屋村仔

*上圖: 1月25日曾淵滄講座圖片

 

諗樣兄你好,
 
本人睇左你寫的文章後學了很多野, 獲益良多. 小弟自知係庸才, 只希望將來得到財務自由.
 
小弟今年28歲, 太太25歲. 於2012年年中聯名以九成購買一層2.7M的自住樓, 現值3.1M左右, 還有按揭2.4M左右. 每月供款約9,300, 管理費約700.
 
小弟入息25,000, 太太 15,500. 手頭上現金約 40萬. 每月儲10,000左右.
 
小弟打算3年後買入多一層樓. 以下那個方案較為合適?
 
方案一: 先把我的名轉出來, 但按揭要重新做過. 如果只是用我太太的入息去供應該不能過供款測試, 另外重新做過按揭可否繼續做九成及利率是否相同(假設我太太入息能夠過到供款壓力測試)?
 
方案二: 這個階段什麼都不做, 繼續儲錢. 3年後, 10,000*12mth*3yrs= 360,000. 再加原本400,000. 總共 760,000. 到時買一層約2.5m的樓做七成按揭, 但手頭上現金十分緊.
 
我應該怎樣做比較好?
 
 
我本人想用方案一, 因為想盡借及手頭上有充裕的現金, 以及不用付DSD雖然2.5M DSD 是0.0375M. 希望諗樣兄能解答小弟問題, 萬分感激. 謝謝!  

 

答案

 讀者已做得不錯了、28歲人已置業及結婚、可提早部署下一步。 家庭總收入$40500,儲蓄率為10000/40500 = 25%,實在要落點工夫才可避免中年走入困局。

 

什麼是「中年困局」? 唔係講生理上個D…而係人到中年人工三萬、樓一幢、仔女一對,打工向上爬已無望、仔女老婆又等你養。可憐已用慣工人食開剌身、想返轉頭儲個錢為未來打算亦唔可能。日子每天地過,意職到自己唔可以退休提早上岸,更開始否定自己、無力(及無膽)改變情況,此乃中年困局。

 

讀者現在要為幾年後買樓部署,利用樓房予有特別槓桿,改善下半人生。點解唔可以利用股票、或黃金呢? 因香港只有幾樣野能在銀行用低息按出九成價值,樓為其一,其他不在此說。讀者現借貸力為40500/10000*2.59*50% = 5.3mil,欠款2.4mil,已用了2.4/5.3=45%之借貸力,在旺市之下不宜加貨。但需為往後一拆二作幾個準備。

 

太太最好人工可增加,不過如未能過供款測試,現時財務情況已有辦法做到上會

 

將先生名轉出來後可做九成上會、做法要每步細解,而按揭利率跟當時息口而定,如果你話2006年做落個HIBOR+0.65%咁低息而現時想享有同樣待遇、那還是打消此想法。讀者樓房在2012年買入,再做按揭息口應不差太遠。

 

努力儲錢,三幾年後要將現樓結欠減至50%或70%,才有寄望完成一生三宅。至於減低結欠當然要同銀行作按揭部份還款,努力幾年將結欠減至70%或更低水平。另外有同學問過係咪樓宇結欠只要低於五成就可以自行將樓租出合規,這是不對的。當然有人犯規將原本自住居所租出,那務必在買樓堂留意如何規範「將按七成樓出租」風險。

 

讀者宜一步步走好,即將原本居所租出後再同時換樓。因收入不高,需要拿原有的居所之租金作下步的核實收入證明。如想就咁比首期買下一間樓收租、除非人工有大躍進,否則計劃很有可能停於一生兩宅、再上一層(間)樓難度有增。至於成功的關鍵就如讀者自己所計的: 10,000*12mth*3yrs= 360,000

很多人計得到但三年過來儲唔到36萬,你又是否處於此困境呢? 理財起步點在於堅持儲錢、而不是炒炒賣賣。












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