五十男: 儲錢幫唔到我解決問題! #541案窮中產

諗Sir,

 庸才年50;现已供滿自住楼( 约面值690万之北区私楼);约有流动资金二百万.兩个仔女:女大二仔中四.

.兩公婆月入约6万;每月洗费2万

.如何作買楼增值作60岁退休之用?

  

感恩

答案

今日解答個案的讀者年達50,在本blog中屬於少見。希望大家明白年長令借貸力下降的事實,及早為自己計劃一下。時間是寶貴、亦是免費的。分別是你懂叫時間為你工作、還是你為時間去工作。

 

一個未上岸既人去供滿間自住樓實不合適,剛又收到另一位讀者在facebook留言問:「如果是自住的樓,係有咁長時間就借咁長還是早點完成供樓?」由於發問者語句未能表達意思,那筆者稍作更改後再隱名貼出。其實兩個問題都有近似答案,就係趁後生拉間樓拉長還,九成都無壞。拉長年期令供樓利息支出增加、可是2-3%年息計的利息開支、絕對低於你所欠債務的消失速度。咩話? 債務係會消失? 是的! 你份糧唔用都會慢慢消失,你看現時近十蚊先係美心先買到個有肉既麵包,你就知銀紙越見不值洗。如果放大黎睇,一間1990年賣30萬港幣既樓、而家要400萬先買到。如果你將1990年搵落既$36000年薪全部儲起(*在1990年前一個中級公務員月薪約為$3000),到而家成年搵埋都唔夠去歐洲一次旅行! 此等現象造成我們用通賬去解釋。

 

如果唔想輸,請你站在另一邊,即先借錢再慢慢攤長還,每月還款額$10000到十幾年後根本不是什麼。你話有加息? 按揭要還好貴金額? 正是銀行息口貴時通賬亦快,況且1997年極高息口時你間樓仲升到飛天,咁你想加息呀? 定係減息? 2007年銀@几定期有3.0%年息,恆指319XX點,所以就算筆者供樓既金額上升左,自己都好希望老美能聯同香港銀行一齊加息。可是就係班美國佬唔爭集、又或者孤寒唔肯為美國國債負多點利息。由2013年5月說好了的收水、現在越講越縮、更就見「收皮」。

 

 

讀者應利用手上一張重牌,就係加按值6.9MIL的私樓、套出一半即約340萬,再加上手上二百萬現金、連同60000*50%*2.59/10000 = 7.8MIL之借貸力,情況頗為落觀。可是由於讀者年近50,借貸力之因子不能再用2.59,要向下調用1.91、借貸力因50歲減為60000*50%*1.91/10000 = 5.73mil(假釋太太同讀者年齡一樣)。將5.73mil+現金及新套金額,11mil購買力在手。

 

讀者可選擇一些新興區域之三房作投資、更可考慮將樓房間格更改,將房屋租務回報提升至11-15%,買樓103有解。今年是不是入市時機? 如果你是買三百萬至五百萬的700呎建呎以上單位,可以買進。500呎單位未來有不少供應、睇淡一線。至於想等樓市跌50%先會入市的人、只好說本blog幫唔到你、你可以close browser走人。讀者宜起步先入手一間樓、因年紀已不容讀者作長時間等待,同埋一間如能提供正現金流5000以上的樓房、而價位又在500萬以下,買左都唔會點錯,搵唔到可以由堂上授予方法。

 

讀者是儲蓄率高的人,達66%儲蓄率。可是不靠穩健槓桿、退休生活依然會遇上問題。再次證明儲錢係好、但不能幫你解決問題。儲錢只是基本功,要改善生活要有方法。

 








 



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