2009年原地踏步的個案。取回被偷走的那五年#533案偽專才

Lum Sir,

你好!
我去年中開始追看你的blog, 又買了你的書看, 覺得你的分析很好, 十分同意你所講儲現金流的概念, 因為這才能真正解決到香港人的理財問題.

我之前認識了幾個經紀, 他們多數都是向我sell一些佣金高的products, 美其名為saving plan, 不幸地本人已中了招, 自2006年中開始供了兩個insurance linked fund, 7年後的今天發現其回報實在比放在銀行, 什麼也不做更差, 如能早些知道你在收息101所講的方法便好了, 起碼可以賺得一些現金流, 生活也好過一點.
現在想請教你, 我應如何部署將來理財, 因為已浪費了7年光景去供那個
insurance linked fund上了, 不想再磋跎歲月了.

本人情況:
本人36歲, 已婚, 未有小孩, 月入40K, 任職會計, 本人有以下個人資產:

A.      人民幣存款: 670k (其中約380k在大陸工行存定期, 有3%左右年回報, 其餘在本地銀行定期, 約2.5%年回報)

B.      港幣:90K (本地銀行活期存款)

C.      Insurance linked基金:

1.      Zurich : Vista plan: monetary value: HKD367,821 (maximum partial surrender value: HKD231,178) (total investments since 2008: HKD352,800)
2.      Friends Provident Fund: Premier plan: monetary value HKD347,755 (surrender value: HKD284,387) (total investments since 2006: HKD382,000)
這兩計劃因回報欠佳, 這兩個基金現已轉為3年才供一期, (每3年供一次HK$10,600以維持這2個計劃)

D.     香港股票: 500K

本人沒有私人借貸, 現只持有2張信用卡,信貸額是HKD60K

家父有一租置公屋單位於牛頭角, 於多年前購入, 與本人聯名, 不打算轉單名, 因家父怕手續煩. 我也預算買樓時要付雙倍印花稅.

本人婚後已搬出與先生另外租了葵涌32年單幢近地鐵樓居住, 月付$9,200租, 每人負責一半租金.
先生42歲, 月入約3.5k, 任教育界.
本人希望待心儀單位(德福花園)價格下跌(最理想是下跌20%)才買入, 現價是4.5M-5M, 本人初步打算於2015年2月初租約到期前, 用3成首期買入約4M 的樓，而先生則希望待樓市下跌至2009年水平及加息時才買入, 初步目標是每人有一層樓, 將來有一自住, 一收租.請問我這個買樓部署是否正確？
此外，我應如何處理以上提及的兩個基金?我想提出Surrender取回部份供款，用該筆款項買債券基金，製造現金流. 其實本人於2008年也想買樓, 但當時很多人也看淡樓市, 而當時也未有自住需要, 所以沒有入市, 現在發現錯失了機會, 反而供了兩個基金, 現本人工作前景只是一般, 一方面怕辛苦儲下來的錢被蠶食, 又要為退休鋪路, 現希望求教於你. 希望Lum Sir介紹一些比較好的門路, 因為之前已浪費了時間買了收費貴回報低的基金了, 不想再重蹈覆轍.
謝謝！

答案

2009年中原城市指數年頭約72點，年尾是57點，現在2014年約115點，即係樓市跌50%樓市才可返回2009年水平，請問先生諗清楚未? 明顯先生諗野頗為感性，覺得現在距2009年才5年，等回5年前低價再買在周期長的樓市也不算是苟求之事。留意此5年不同過住的5年，發生的事如下:

美國息口由4減至0.25%

每月投放資金約美金700億到市場

內地資金湧入香港市場購買資產

最低工資立法

香港政府實施了三辣招凍市

因為中美港三地政府同時發功，本港樓市才會谷得如此的高。筆者愚見是香港樓市會調整，但要老美去槓桿再吸回市場水份、內地人再將香港資產盡轉美加澳紐，需要時間可要5-10年(由2014年計起)。大家要等到一個跌50%之循環低位，可再要不少時間，而弊處為等待需要不停交租，就當讀者呢幾年都比左超過50萬! 那讀者先生會否再等去付更多機會成本? 何況交租五年後(2008年已開始租樓)，更發現錯失了趁高套現機會，一來一回荷包大傷! 勸告大家賣自住樓之前要再思考清楚。寧願保有細樓再租間三房自住，總好過「裸身」上陣窮等樓市大跌。

至於讀者自己等跌20%之後再買，此方案較為現實，亦是計較利弊之後一個「妥協」方案。其實讀者及先生兩人優點根本是工作穩定、現實地講薪金水平亦不見失禮，借貸力有(40000+35000)/10000*50%*2.59 = 9.7mil，比一般人已高出不少所以讀者更應利用銀行方便之門去為自己買入資產。資產不同銀紙，這點已在堂上說明。如5年前讀者計好借貸力知道同時持有兩間樓對自己難度不大，09年將第一間樓租出後再用剩餘借貸力買另一間樓自住，到2014情況肯定完全唔同。

另一錯誤是供了兩份投連保險，此等保險不是人人合適。要一個大把現金流剩、又唔計較十幾年後筆錢有幾值洗既人先合用。如讀者今年在該份保險買入的基金回報為13%，扣除幾重收費後淨回報只得約8%，那不如老實地找樣每月有息派的投資物，或就咁放入東x銀行2020年到期債券，計埋都有約6%，回報唔會差好遠，係一般市況可以蝕幾個%差價就取回投入資金，總好過現時兩份保險是又受市況影響、到期前簽個名比贖回費加埋成十幾萬!($382,000 – $284387)，真係冇咩生意好過佢，起樓賺你百幾萬都要成兩年仲要比人工比地價。

可先斷一份保險，放做現金等機會。等幾年及同自己講要曾氏通道指標去到悲觀線先買入，只要嚴守紀律要追30%取回本金不太難。叫斷原因是就當你搵到個巴菲特咁勁既基金經理，每年20%回報，扣埋每年5%洗費後筆者不見得份plan可以同你追到跌幅之餘仲有錢賺，至於靠份plan十幾年供完後取回資金完享晚年的想法，真係「諗都唔好諗」。另一份保險可轉做債券收息基金，這是該類計劃sell你時的一大賣點，現時筆者唯有亂咁講比下個人做法。轉後只求穩實金額不再蝕錢，等市況再變出擊搵機會。今年市況特別難，你搵到隻基金比到12%已不錯，何況仲要比人先扣5% charge? 搵咁多，有錢都係收下息算啦。買股票是好的，不過長揸做法實在不建議。

謹此祝福讀者未來5年財息兼收。人到四十，實在時間已不多了。不時聽聞有人三十歲便患重症離世的消息，大家要多做運動少憂心，健康生活最要緊。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識，及即場示範聶sir的選股方略

 

講　者：聶sir
時　間：2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
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(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)
2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費　用：$2,000
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】

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內容：
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份 

第二堂: 掌握股票技術面

– 教曉揀新股

– 判價看陰陽

– 盤路齊拆解

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聶SIR【倍升股基礎班】課程

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內　　容：

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。

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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38

 

 時　間：2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)

費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道25號長利大廈12樓02室
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【報名： 按此網上填表】
course code：「YUJS38」

 

講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
● 債市/商品全分析

備註：

*內容和2月27日講座內容一樣

「美股隊長教導團團員」，可免費安坐家中，收看錄播

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全面革新內容及學習模式！

1. 10小時(或以上)影片教學－詳細解釋課堂概念
2. 時間自由
3. 每月舉辦4小時實體課，隊長親身講授重點
4. 舊生專屬群組「美股隊長教導團」學員交流 (不會提供交易建議)

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主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)
2.「雙動能」交易系統 (ETF 交易系統，適合年輕朋友）
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4. 永恆組合 (ETF 交易系統，適合低風險穩健人士）

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另全面覆蓋
. 進軍美國ETF入門教學
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. 如何找出美股強勢股及板塊
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. 商品ETFs操作法門(例如GLD、USO、USL)
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. 如何查探美國著名投資者、對沖基金持倉、操作策略
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實體課內容
. 4小時美股隊長親身講授重要概念
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. 如未能出席，可免費改至下期實體課，暫定月月開班
. 最近實體課開辦日期及時間：2019年6月23日(日)下午2-6時
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. 沒有
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美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN

第一階段：視頻授課 － 透過授權連結，先在網上自行收看
第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
費　　用：$3580
地　　點：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
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【我要報名：網上填表】
http://homebloggerhk.com/applyus/
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時　間：尚待公佈
費　用：尚待公佈
費　用：$1680
【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧

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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費　用：$200
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項

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*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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